文/吴思竹

20年前我们买房，离天府广场越近越好。

因为那时候的成都还很小，市中心就代表了价值。

10年前我们买房，去城南或者东二环就好。

因为成都向东向南发展，城南城东就代表了价值。

现在我们买房，地铁到哪里我们就买哪里。

因为成都变得实在太大，轨道交通就代表了价值。

那么，未来10年甚至20年，我们应该如何买房呢？

我希望大家记住一个词：TOD，它的英文全称是Transit－Oriented－Development，即“以公共交通为导向”的开发模式。

这一概念最早由美国人彼得·卡尔索尔普提出。TOD中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，以公交站点为中心、以400－800米（5－10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和员工减少对私家车的依赖，方便选用地铁、公交、自行车、步行等多种公共出行方式，从而实现低碳节能城市。

目前，TOD模式风靡全球，在国际化的都市圈中随处可见。

例如

新加坡的市民文化中心The Star Performing Arts Centre & Star Vista。

▼

日本的涉谷，号称世界第一的十字路口，都是地铁涌出的人潮。

▼

以及韩国首尔的D-Cube City，作为首尔首个整合文化、商业与交通于一体的城市综合体，聚合了高层办公与酒店、多层商业零售、娱乐与文化设施，同时还拥有公共景观、公园与广场空间。

▼

去年，我在东京大概呆了10来天。

刚去的时候，因为不太懂，从东京迪士尼打了一个出租车到新宿的酒店，花了600多人民币，被当地的朋友斥为土豪。

原来，在日本，出租车甚至私家车，都不是主要的出行工具，在这里，80%以上的人，都是靠地铁或电车（地上铁）出行。

而在东京，你能明显感觉到，交通才是这座城市的主角。

地铁、电车、新干线、高速路、城市道路，像动脉和毛细血管一般，将城市与城市，城市内部之间连成一张有机的网络。

而在这些交通的核心交汇点，会出现一个个城市中心，包括大家耳熟能详的六本木、新宿、涉谷等，都是基于这样的逻辑诞生的。

地铁首先连接的是这些城市中心的大型商业体，包括地上和地下，有商场、写字楼等；而大型商业体连接的是小型商业体，包括一些特色的街区商业，有很多料理店、居酒屋等；最后再通过城市道路，连接附近的住宅。

这样的逻辑，就是城市TOD开发的逻辑。

我将它形容为细胞城市，每一个细胞都是健康、独立、有序、充满生机的，然后再通过交通动脉，将一个个细胞连接起来，形成一个更加有机的整体。

所以，在日本，房价和租金都是根据距离地铁站的步行时间，作为主要依据的。

多走5分钟和少走5分钟，房价的差距可能高达30%以上。

这是我当时在新宿街边拍摄的一张照片，大家一目了然。

我们反过来看成都。

根据成都2035规划，成都市域面积将达到1.43万平方公里，超过东京都市圈1.3万平方公里，人口按2760万配置资源，接近东京都市圈全球第一的3500万人口。

所以，成都会更大，人口会更多，除了TOD模式，成都别无选择。

为什么这样讲？

成都将有三个主要城市中心，中心城区、天府新区和未来的东部新城。

而传统的中心城区就有十一个区，每个区又有自己的区域中心，就像六本木、新宿、涉谷一样。

现在的高新南区会成为主城区和天府新区的一个连接区域，也会是一个城市副中心的概念。而天府新区会有多个区域中心，东部新城也将如此。

如此多的城市区域中心，不可能像摊大饼一样去发展，并把整个1.43万平方公里的成都连成片。唯一能做的，就是发展重点区域，然后通过交通枢纽进行连接，这就是城市TOD开发模式。

当我们明白了一个国际级都市，或者说成都，必然会走上城市TOD开发的道路，那么对于开发商，或者购房者来说，有什么价值？

一、首先我们说开发商。

并不是所有的开发商都能参与城市TOD开发的。

这对开发商的实力有着巨大的要求，可以这样讲，在中国有这样实力的房企，不会超过10家。未来仅仅拿块地修房子，是最没有技术含量的。

TOD开发，并不仅仅是拿一块地铁上盖的土地，修一个综合体就完事。而是要以公共交通资源为中心，进行城市资源的配置，大幅度提升区域的土地价值、促进经济效益，甚至成为单位空间内最高级的GDP增长器。

所以，开发企业要想参与城市TOD开发，除了足够的开发实力之外，商业打造能力、资源配置能力、产业引进能力，配套服务能力，可谓缺一不可。

目前，成都在TOD开发上走在最前面的，是龙湖。

如果不出意外，位于西二环片区的首开·龙湖西宸天街将是成都TOD“首秀”，此外，今年亮相的一环内项目龙湖·上城，也是龙湖TOD开发模式的代表作。

为什么龙湖有这个能力？为什么龙湖会走在TOD开发的最前面？

早在2003年，龙湖就开始对TOD模式进行探索，截止2017年底，已在全国范围内打造了北京大兴天街、上海虹桥天街、重庆时代天街等20多个TOD项目，可谓经验丰富。

此外，龙湖拥有多条业务线，具备打造复合业态的能力。其中包括优秀的地产开发、商业运营（以天街系为主）、物业服务、长租公寓（冠寓）及联合办公（一展空间）等。

这也是为什么，今年早些时候，“龙湖地产”拟更名位“龙湖集团”。这表达了一种身份的转变：龙湖不再仅仅是一家房地产开发商，而是具有多个主航道业务的集团公司。这种复合型集团，将在城市的人居、商业、产业、租住、康养等领域，全方位进阶和领先传统开发企业。

所以，当龙湖在集团层面，提出“空间即服务”这一理念的时候，我们可以看到这家企业在未来的巨大进取心。

这表明，龙湖把自己定位为一个传统行业里的未来企业，并正在作出更积极的战略选择。“空间”是对龙湖认知的延续，毕竟20多年的开发积累，龙湖不能脱离“空间商”的概念。但空间，不再是“开发”或“生活”的范畴，住宅空间、商业空间、租住空间、办公空间、产业空间、康养空间的全方位掌握，本身就脱离了一般“开发”概念，而着力于解决人与空间连接的社会需求。而“服务”的概念则是更具有价值的空间，基于人的需求、基于政府发展经济的需求，更基于城市空间扩展和优化的需求，具有前瞻视野的龙湖，正在这方面进行战略部署。

二、其次我们来说购房者。

当我们理解了城市扩张的必由之路，那我们就应该懂得TOD模式在其中的重要作用，这将指导我们未来买房对物业价值的判断。

TOD模式分三个层次：

最初级的TOD为城市节点型，商业与站点连通，通过轨道交通获得客流带动商业发展，例如成都的北城天街。

中级型的TOD为城市商圈型，商业与片区实现物理上的高度联通，形成消费分为浓郁的商圈，例如成都的西宸天街。

高级型的TOD为城市中心型，内容上的高度联通，集聚人、产业、消费的自成体系的中心，例如龙湖重庆沙坪坝项目。

对于购房者来说，要认识到TOD当然是物业增值的放大器之一，但不是唯一的。例如六本木、新宿和涉谷等，都是TOD模式开发的，但六本木的物业价值显然也会更大一些。

所以，城市区域价值＋产品价值＋TOD等级＝物业价值。 

掌握这一公式，在未来的物业选择和比较中，你会更加全面，不会轻易吃亏。