根据美国房产经纪协会（NRA）的最新数据，美国商业地产的空置率正在逐步下降，而租金水平正在适度增长，由此可以得出结论——美国商业地产正呈现出温和、但稳定的增长态势。

在过去的5年里，美国的住宅和商业房地产都为投资者带来超过7%的年回报率。更重要的是，住房拥有率的下降，住宅和商业地产空置率的下降，反映了租户总数的不断增加。这些趋势都表明:投资于房地产，更具体地说，拥有创收的出租房产，仍然是一个很好的投资策略。

下图为美国房产经纪人协会的最新商业地产(写字楼、工业用房、零售店、出租公寓及酒店)空置率数据，数据截止于2017年第三季度。

房地产投资信托（REITs-Real Estate Investment Trusts）又称房产信托、地产信托，是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。REITs的相关立法由美国国会于1960年通过，主要是借由不动产的证券化及投资人的资金集资，使得普通投资者也能以较低门槛参与不动产投资，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

目前,REITs已经成为除股票，债券，现金外的第四大资产。那么REITS具有哪些特点呢?

| 收益来源稳定，风险较低, 在对抗通货膨胀时特别有利

REITs的主要收入由长期租赁的稳定租金担保。据观察，REITs的风险与报酬约居于股票与债券之间。通过同时投资多项不动产标的，可分散风险。而另一方面由于其不动产的特性，REITs在资本保值稳定性、对抗通货膨胀时特别有利。

下图为Situs RERC（美国知名的房地产研究公司，客户有Morgan Stanley、Bank of America等）对商业地产、股票、债券及现金自2008年以来的投资价值评级。

| 90%以上的应纳税收入用于派发股息

REITs受许多法规的约束，最重要的是他们必须每年至少将90％的应纳税收入作为股息分配给股东。因此，REITs的派息率远高于市面一般股票。这种高分配率意味着持有人很大程度上参与了REITs的管理，这与公司和董事会决定是否向股东分配股息的普通股权不同。

|REITs的其他重要规定包括：

资产要求：至少75％的资产必须是房地产，现金和政府证券。

收入要求：总收入至少有75％必须来自租金，抵押贷款利息或其他房地产投资。

股权要求：必须由至少100名股东持有。

REITs的投资优势：

1.高收益率

对于很多投资者而言，REITs的主要吸引力是股息收益率。当购买房地产投资信托时，其实是购买了一个预期寿命很长并且通过租金和物业升值获得收入潜力的实物资产。这与投资者通过所有权购买参与公司盈利的权利的普通股相反。在投资REITs时，投资人不仅取得房地产所有权的实际股份，还能得到房地产所创造的收入。这为投资者创造了一个安全网，使他们在享有信托基础资产权利的同时还能享受资产带来的收益。

2.简单的税收政策

与大多数合伙企业不同，REIT投资者的税收问题相当简单。由于REITs不需要在公司层面缴纳税款，投资者只需按照股息普通收入部分的个人税率缴税。如果REITs出售资产，那么会产生资本利得税。资本回报或超过房地产投资信托基金收益和利润的净分配不作为普通收入纳税，而是用于降低股东在股票中的成本。当股份最终出售时，股价与减税基础之间的差额作为资本收益征税。

此外，中国投资者投资美国REITs无需缴纳资本利得税，而只需基金公司代为预扣10%的“股息税”即可。

3.流动性高

REITs可以在证券交易所买卖。它的另一个优势是普通投资者能够在没有大量资金和人工成本的情况下投资房地产。相比之下，购买和出售房产直接涉及较高的费用，也需要投资者付出很大的精力和成本。

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