当长租公寓产品研发进入同质化的瓶颈期，日本概念型合租屋的推出让人耳目一新。以健身或其他兴趣为主题的概念型合租屋，将更好地定向吸引目标客群，并为租客提供针对性的服务，为长租公寓打造个性IP，摆脱同质化的困扰。

1 主打健身和节食，减肥抵房租

Focus on fitness and diet

▲ 图片来源：看看新闻

日本埼玉县户田市概念合租屋“大户田”推出减肥抵房租活动，住户减去2公斤体重能抵消1万日元房租，约580元人民币。4月刚开张的“大户田”，主题为“努力锻炼、健康生活、智慧工作”（Play Hard,Stay Healthy,Work Smart），主打健身和节食概念，6月初推出了减肥抵房租活动，并向住户提供强化小组训练、私人健身教练、瑜伽以及烹饪课程。

近年来，类似于“大户田”这样的概念合租屋在日本租赁市场迅速发展，有相同兴趣爱好的人们通过合租的方式，能以较低的租金享受较高品质的住房。

2 音乐、艺术、农业、合租屋玩转概念

play around with the concept of Shared housing

最早的概念型合租屋在日本推出，有着相同兴趣爱好或目标的人合租一套房屋。

在东京世田谷区一个安静的住宅区内，9名计算机程序设计员和爱好程序设计的大学生同租一套房子，以便互相交流编程知识。这9人是通过网站获悉的房屋租赁信息，自入住后，他们每周聚会一两次，交流程序设计心得。

当然，概念合租屋绝不仅涉足计算机程序设计领域。合租网站推介的概念还涉及音乐、艺术、农业、贸易等领域。曾有一家房屋公司在全日本经营着330套合租屋，并推出过主题为“注重健康女性”的概念合租屋，受到广泛欢迎。

随着日本房屋租赁产业的迅速发展，早在2014年3月，某房地产网站上注册的合租屋数量已多达18649套，而2010年同期仅为9354套。3年间已翻倍。虽然这组数据是关于合租屋数量的，但还是可以预见当时概念合租屋的广阔发展前景。

如果说合租屋时兴源于租金相对低廉且未婚人数增加，那么概念合租屋的走红则是因为除上述优势之外，它还能够将志同道合者聚在一起。共同语言多了，彼此之间的沟通、交流更为便捷、高效，不但可以相互学习提高，而且结交了朋友，拓展了自己的人脉资源。这些对于租户而言，都是在房租开支节约之余更大的收益。

上述9名租户之一的杉晃平就说：“我们不仅成为好朋友，而且相互之间学到很多东西。”另一名22岁的大学生租户也说：“我学到很多知识，而且体会到程序设计的乐趣。”搬入这里后应聘一家信息技术企业成功，对他而言更是重大收获。

3 拒绝讲故事自嗨，IP打造要谨慎

Refuse to tell a story

我爱我家集团董事长兼CEO谢勇应邀出席“中国发展高层论坛2018年会”，就长租公寓产品同质化趋势明显这一问题，指明市场细分才是未来破局之道。现阶段，主要长租公寓品牌的产品体系已经相对完备，产品系列及相应的产品标准均已形成，但整体来看，各长租公寓品牌产品的装修风格大同小异，同质化趋势明显。

原因之一就是需求处于基础发展阶段，只是为了满足“住”的需求，还没有开发出更多个性化需求。随着消费升级，尤其是90后租房人群的崛起，租赁运营企业针对不同的需求，将衍生出不同的细分产品市场，公寓运营企业之间的竞争将更加具象化。

目前市场有根据客群收入阶层来细分市场：高端服务式公寓、青年白领公寓以及蓝领公寓；根据性别来区分：女性专属公寓；根据租住时间长短：长短租公寓。鲜少有根据客群兴趣爱好来进行市场细分，并推出对应产品。随着z时代客户群体的日益庞大，根据兴趣爱好细分的长租公寓产品，依据这一群体目前的消费习惯与爱好，市场前景可期。

同时，IP有助于长租公寓拓展更多商业边界。当长租公寓汇聚了具有鲜明个性的客群之后，将会有各类与该兴趣相匹配的商业寻求合作，共同开发这一客群的商业价值。以目前长租公寓青年社区IP打造为例，不少的健身、美妆、电商、美食等以年轻群体为主要消费者的商业迅速寻求与长租公寓的合作，以期能开发这一客群。

但是在长租公寓IP打造过程中，需要谨慎。因为长租公寓目前尚无知名兴趣IP打造的知名案例，故以住宿行业的中端酒店亚朵为例。亚朵打造了一系列网红IP酒店，与虎扑、QQ超级会员、同道大叔、日食记、果壳网、差评、穷游、花加、网易漫画、网易严选、吴晓波频道等合作。但是在将IP玩得风生水起之后，亚朵也开始思考寻找新的变量，重构自己的收入模型。

酒店行业专业人士指出，虽然亚朵不断开发IP酒店进行试水，并将“亚朵IP”推向其他平台进行宣传。但同时，IP酒店在实际运营中的成本也会比其他一般加盟类酒店高。此前，华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱就认为，亚朵IP酒店实际上对于品牌所有者的公司有比较大的宣传作用，但具体到酒店的经营就会增加一些难度。

首旅如家酒店（集团）股份有限公司总经理孙坚在接受迈点网采访的时候，也表达过类似的担忧：“我很欣赏他们这些有创新意识的企业，他们也很努力地在做创新，但同时我又很担心他们将来怎么做下去。所有的噱头、概念最终都需要去论证其是否具有可复制能力。因为你没有可复制能力，你就没有办法规模化；你没有大的基本的标准水平，你就很难真正去很好地去运营。”

由此，在当前长租公寓面临IP打造这个新的机遇时，需要注意住宿业前辈踩过的坑，不盲目追求，但不轻易放弃。站在巨人的肩膀上，前行。不管怎么说，减肥4斤抵580元房租的噱头，还是要比蹭节日热点的强行减房租来得更为有趣，不是吗？

*文章为作者独立观点，不代表迈点空间租赁立场