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这个特殊的开发模式 龙湖用它决胜未来

轨交时代来临,TOD模式“一个底盘聚合多种业态”的优势一目了然。

重庆 · 龙湖光年剖面示意图

如果你紧跟龙湖近期的新闻和高管对外发言会发现,TOD成为一个热词,这是龙湖将多种业态开发、运营能力结合的一个强大载体,是龙湖集团主动变革的一个侧面,更是龙湖这家企业决胜未来的武器。

TOD(以公共交通为导向的开发)是房地产行业一种特殊的开发模式。2018年龙湖集团的年会上,龙湖首席执行官邵明晓抛出了一个概念——龙湖要做人与空间的连接,也就是“空间即服务”。按照邵明晓的设想,住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务构成了龙湖的四大主航道业务,此外还探索了养老、产城等创新业务。

这些业务之间想要完美协同,需要一个好的模式去支撑,TOD模式就是支撑这些业务的锚点,它完美建构了龙湖各项业务协同的模型,在城市发展方向和国家政策导向上,龙湖找到了这样的底盘来达到多种业态的聚合。

界面新闻记者获悉,近期龙湖已经在集团内部将TOD模式上升至战略层面。截至目前,龙湖已开业的TOD商业项目有18个,以TOD为核心的全业态开发面积达到800万平方米。

在6月14日,2018北京国际城市轨道交通高峰论坛上,龙湖集团副总裁、集团总建筑师胡浩首次对外系统性得阐释了龙湖构想和打造TOD的历程。

据胡浩介绍,选定TOD模式作为龙湖多项业务聚合的底盘,最初来源于龙湖的商业基因。2003年龙湖第一个商业项目重庆北城天街开业,这里人流密集,龙湖诞生了TOD模式的萌芽。2011年,龙湖正式提出“持商业”战略,开始布局全国,在一二线城市的交通节点,做复合开发。

这种研判来源于对城市发展的认知,胡浩认为,发展较快的城市一般都交通便利,有产业导入,且产业不断升级,然后才能吸引人口,逐渐积聚高端人才。

高铁经济就是以高铁枢纽为点,以所经的沿线为轴,以枢纽站的周边地区为外围扩散形成面,聚集了人流、物流、资金流、技术流和信息流,使社会经济客体向交通圈外扩展成为网络。城际高铁和城市内的地铁、轨道组成了轨道交通。这个思路和龙湖网格化布局相吻合,龙湖的项目布局也是围绕高速轨交网络构建起来。

“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策定位让住宅开发的空间越来越小,一线城市正逐渐由增量市场渐变为存量市场,龙头开发商纷纷切换能力,探索城市运营服务。TOD为未来的业绩增长提供了空间,同时复杂的业态要求也是开发商运营能力的校验场。

在整个房地产行业,龙湖是为数不多持续、坚定提升经营型物业运营能力的房企。这来源于吴亚军多年前的战略判断,也归功于邵明晓的坚定推行。

邵明晓近期向界面新闻记者透露,房地产开发行业的增长曲线已经接近高点,而商业运营这条曲线的才起步不久,有巨大的增长空间。而龙湖要做的,是抓住未来。

2017年,龙湖已开业商业总建筑面积258万平方米,总体出租率95.3%,租金收入为25.3亿元。目前,龙湖在商业项目上的投资主要来自于地产销售回款。但龙湖也想要通过运营收入来支持商业地产投入,近期目标是到2020年,龙湖商业租金收入达到60亿元,开业商场总数超50座。商业地产之外,长租公寓、养老、产城也在同步推行。

而在将开业的商场中,较大比例都是轨交节点上的TOD项目。目前,龙湖的产品体系全面覆盖三大TOD项目类型。第一类项目是以城市公交慢行系统为核心的城市节点型项目,这类项目通过商业与站点实现物理连通,依靠轨道客流带来商业的发展,大多出现在比较早期的TOD项目中。

第二类就是借助轨交站点人流,来整体打造周边环境,提升区域活力和商业氛围。这是目前比较多的TOD项目情况。第三类就是依托高铁、航空的人流导入,来聚集超大人流自成体系的超级枢纽综合体,这也是未来TOD项目发展的主要方向。另外,龙湖还在尝试推进以列车新城、产城融合为理念,来打造绿色生态的城市产业级TOD项目。

面对TOD模式对运营能力的复杂要求,开发商最头疼的是复合型人才的稀缺,既要有过硬的专业能力,还要懂得沟通协调。龙湖发现,想要找到符合要求的人才真的不是件容易的事。

龙湖的对策是建立工作站模式的平台,在平台上再建立沟通机制以及高能量的培养机制,达到相互协同的效果。现在地产行业人才流动性趋大,龙湖不希望一旦有人离职,相关的业务出现停滞的状况。在龙湖内部,这样的平台叫workshop,聚集了龙湖相关业态的专业人才。

按照胡浩的解释,这样的平台是一个数据化的、技术驱动的平台。以往,龙湖业务数据围绕各个业态,商业项目、地产开发、酒店等业态之间的数据并没有打通。

在TOD项目中,数据将围绕客户,是围绕人产生的场景。龙湖希望通过数据和技术的驱动、快速迭代来满足客户的需求。

TOD模式也在不经意中影响着龙湖的投资布局。目前,龙湖已经进入的城市有37个,主要是一二线城市。随着轨道交通的发展,中国未来城市的发展将是核心都市圈以及周边卫星城市的格局,沿着轨道交通,龙湖也开始跟随变化调整。

龙湖的布局策略是,在做深、做透已布局市场的基础上,持续关注高铁网点布局节点形成的城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市。

比如,在龙湖起家的重庆,沙坪坝区域的人口密度达到每平方公里3万人,这个老城区面临城市更新问题。在这片老城区,龙湖正以自己高能级城市门户打造的能力建设“龙湖光年”项目,这是全国首个商圈高铁TOD综合体,物业体量约48万平方米,是龙湖规划建设中最先进最复杂的TOD项目。建成后,将带动整个片区的成长。

胡浩认为,随着高铁网络的飞速发展,高铁的枢纽必将成为未来TOD发展的契机,城市内的便捷生活逐渐向24小时城市间的城际生活转变,人口集聚的效率会更加明显,高量级的TOD项目必将会成为新的城市名片。龙湖光年作为全国首个在老城区,也就是在沙坪坝商圈中的五轨合一的TOD项目,将以悬浮城市为理念打造,为主城整个商圈扩容升级。

随着轨道交通的延伸,龙湖也开始布局环超大型城市周边的卫星城市。在北京周边的河北省高碑店市,龙湖正在打造一个绿色生态的高碑店·列车新城项目。这个项目,已成为世界规模最大的PHI被动房在建项目,第23届世界被动房大会也因此在高碑店举办,这将是世界被动房大会首次进入亚洲。

行业竞争愈演愈烈,有的开发商在进一步强调高周转,想要加强市场占有率,另有一些企业在探索提升运营服务能力,增加想象空间以及生存空间,龙头房企更多是在两方面同时发力。在TOD模式上,龙湖不是先行者,它有的是日臻成熟的运营能力。龙湖接下来的业绩如何,一定程度上将取决于他们在TOD模式上的表现。

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