6月13日晚，21：00，雨后的天津凉爽宜人，而此时的小赵却由心里向外透着燥热。

刚刚浏览了几篇有关“空置率”和“空置税”的消息，小赵开始担心，自己手中的几套房未来用不用交空置税？会不会很高？

（我）有3套房 将来用不用交空置税？

小赵名下有三套房，一套自住，两套为拆迁补偿所得，目前空着。

现实中像小赵一样手里囤了几套房的人不少，而大家对未来用不用交空置税的担心，其实源于对空置率的认知不清。

想要知道自己手中的多套房用不用交空置税，其实首先应该明白哪些情况才算空置？

闲置≠空置！

住宅空置率，联合国定义为“在普查或调查点上没有人口入住记录的房子”。广义空置率会高估整体空置水平，而狭义口径相比更为合理，因为排除了装修、危房等情况。

很简单的道理，无论新房还是二手房交易后，一般都会经历装修阶段，即使是出租也要简装一下。这段闲置时间自然不该定义为“空置”，而所谓的“空置”是基于较长时间的闲置。

危房则更属于特殊情况，不是人们不想住，而是安全隐患导致的不能住，所以不计做“空置”也合乎常理。

还有一种情况是，新建住房交房后业主往往出于家人健康考虑，将装修后的房屋通风半年或更长时间，或者新房考虑易主售卖致使的短期闲置等等，按理也不应该计入“空置”。

无证房屋是否也该计入空置率？

无证产权房屋（小产权房及其他违建房屋），本身数量上就无法统计，更不用说据此计算空置率。

所以，假如“我”拥有的多套房屋存在类似上述情况，那么“我”便是不明空置率的主体，不能列在住宅空置率的计算范围。

实际上，目前我国尚缺少关于住宅空置率的权威统计数据，对空置率现状的界定缺少科学、合理支撑。

说完“空置率”，再来聊聊“空置税”。

据了解，空置税政策在我国尚属研究阶段，“呼声”最高的香港目前也仅限于“研究到最后阶段”，内地进程则更加迟缓。

所以，对于未来空置税交多少？自己的闲置房产是否属于空置房？目前来看，担忧，还为时尚早。

全国住宅空置情况不容忽视

国际上，住宅空置率的广义口径是，10%-15%属于合理空置水平，15%-20%为预警区，20%以上为高危区。

“国内目前各类观点一般徘徊在类似25%的空置水平上，只不过是部分认为高估，部分认为是低估的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，类似20%的比例其实是有参考性的，基本和直观的判断也是类似的。

所以，即使参照狭义口径，20%左右的空置率也基本属于预警区。看来，我国的住宅空置情况不容乐观！

高空置率不可不提“投资性购房”的推手作用，以投资为目的的购房在追求升值过程中，空置几率最大。只要升值空间达不到购房者预期，房屋就不会出手，而空置的周期便会无限延长。

严跃进介绍，类似投机性买房尤其容易造成空置。而高投资性购房，制造的空置率漩涡可能更深，表现更凸出。相反，空置率或略低。

投资重仓住宅 天津需警惕空置增加

近年，滨海新区高速发展，人口虹吸政策在推动城市发展中也带动着买房、置业的高热推进。滨海新区透射出的城市魅力和发展前景刺激着本埠及外地人群的购房行为，其中之一便是投资需求释放。

2017年3月31日天津出台限购、限贷新政，唯独将滨海新区排除在限购范围之外。此举对滨海新区带来的利好可想而知。特别是，对于中新生态城这种投机过热地区。

伴随着开发商在中新生态城拿地、项目开发的快速推进，大量购房需求涌入，其中不乏众多投资性购房。

以非居住为目的的购房，直观效果就是入住率的冷态。这一点，在中新生态城已开始显现。

资料显示，中新生态城已开工建设十年，以其“繁荣智慧宜居新城”的定位来看，“宜居”被摆在了重要位置。十年间，很多小区已在中新生态城内交付使用，但至今居住氛围依然冷清。

2018年6月中旬摄于生态城某小区

很多交房几年以上的小区并没有多少人入住，夜晚灯光稀疏，入住的住户掰一掰手指就能数的过来。

尽管这几年中新生态城在天津自贸区落地、京津冀一体化和滨海不限购等政策东风的带动下扶摇直上，新房成交活跃，甚至出现个别项目一房难求的情况，但入住情况并不乐观。

2018年6月中旬摄于生态城某小区

中新生态城的购房人群大致分为刚需、投资及改善三大类，而早期的生态城定位于低密生态绿色宜居住区，产品以低容积率的别墅和洋房为主，主要面向投资和改善型的人群，但当时的配套并不能吸引改善人群的目光，所以早期售出的房源投资占比最大。

由此一来，便会直接导致小区入住率的偏低。

不过，在严跃进看来，天津的空置重点警惕区域并非中新生态城，而是武清。

“当前天津房地产市场要警惕空置增加风险，尤其是武清等市场”严跃进认为，武清在住宅空置率方面，或将承重一定压力。

武清最大的投资置业热潮集中在2014年5月31日以前，蓝印户口政策使得外地人格外看重身处京津中间地带的武清区。由此，大量以非居住为目的的落户和投资性购房蜂拥而入。

也正是那时，武清成为外地人投机购房的乐土，也为潜在的高空置率埋下了伏笔。

2014年5月31日天津市取消蓝印户口，武清投资和落户性购房开始减少，不过伴随着京津冀一体化的推进，武清在位置优势的光环下，投资需求依然不断释放，区域住宅空置率的风险仍在累积。

其实，武清的高空置风险情况只是全国的一个缩影。据了解，全国很多城市都存在高空置率的风险，类似浙江嘉善、昆山、北京周边的燕郊等等，投资投机属性较强，也会带来较为明显的空置现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分投机性买房进入的数量越多、节奏越快，空置现象的潜在风险就会累积的越多。

“对于当前房地产市场的来说，空置方面的解决，需要通过发展租赁市场等进行，同时未来也应该在房地产税等方面发力，进而增加持有的成本，倒逼房东认真对待房产的持有行为。”