随着城市经济与产业的发展，国内产业新城已经从过去依赖产业政策发展到通过提升运营效率来增强园区价值的新阶段。在这一过程中，通过营造培育产业发展的良好氛围、加速实现产业创新，正承担着越来越重要的作用。整体来看，产业培育可分为产业集群的打造和平台服务的提供，通过打造产业集群，构建特色产业服务体系、丰富并完善服务内容，实现产业培育及发展。此外，产业创新也已成为产业发展的核心。

产业集群打造，是实现产业协同发展的关键

产业集群指集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业，及与其发展相关的各种机构、组织等行为主体，在空间上形成具有关联性、互补性和竞争优势的产业群体。产业集群经常向下延伸至销售渠道和客户，并侧面扩展到辅助性产品的制造商，以及与技术或投入相关的产业公司。产业集群通过借助内部联系网络，可以有效推动当地区域经济迅速发展。通过培育地方产业集群，可以使本地生产系统的内力以及外部的资源进行有效融合，提升区域竞争力。

而产业链是各个产业部门之间基于一定的技术经济关联，并依据特定的逻辑关系和时空布局关系客观形成的链条式关联关系形态。其主要是基于各个地区客观存在的区域差异，着眼发挥区域比较优势，借助区域市场协调地区间专业化分工和多维性需求的矛盾，以产业合作作为实现形式和内容的区域合作载体。产业链的本质是用于描述一个具有某种内在联系的企业群结构。产业链中大量存在着上下游关系和相互价值的交换，上游环节向下游环节输送产品或服务，下游环节向上游环节反馈信息。

图：产业集群与产业链耦合模型

资料来源：中国指数研究院综合整理

产业集群与产业链具有耦合效应。迈克尔·波特曾指出，一个国家或地区在国际上具有竞争优势的关键是产业的竞争优势，而产业的竞争优势则来源于彼此相关的产业集群。产业新城前期合理、明确的规划定位是实现产业集群打造的重要先决条件。产业集群与产业链具有耦合效应，二者“和而不同”，产业链关注各链环的上下游关系，这种关联关系是组成产业集群最为重要的功能单元；产业集群关注的是企业分布的空间位置和集聚程度，是组建和延伸产业链的空间载体。

因此，产业集群的构建是保持产业新城综合运营效率、实现产业协同发展的关键，而产业新城前期是否有明确的产业定位和功能定位，是能否构建高效产业链条的重要基础。在运营过程中，如何将同类企业以及产业链条上关联密切的企业在园区聚集，培育和发展富有效率的专业化企业集群，并最终形成发展规模化、土地集约化、产业配套系列化的园区，是产业新城未来提升经济和社会效应的关键。

当然，产业链条的完善并非一朝一夕，需要补足产业研究功课，有意识、有目的的进行产业干预。根据我们的调查，就目前的情况来看，多数产业新城项目产业集聚程度仍然偏低。但部分发展迅速的产业园区在产业定位之初就有意识培养产业集群，招商的同时进行择商，在积极引入龙头企业、培育中小企业和引入创新资源之后，产业集群已初具规模。

例如，华夏幸福坚持“一个产业园就是一个产业集群”的理念，积极在全球范围内整合资源，因地制宜、因势利导为所在区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。2017年，公司与美国ATI等行业龙头企业开展深度战略合作，以龙头企业为引领，推动产业链上下游企业集聚，形成产业集群。张江高科技园区已建立起以信息技术、生物医药、文化创意、低碳与新能源为主导产业，先进制造业、科技金融、医学服务、现代农业为拓展产业的“4+4”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局；生物医药产业是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。

通过实地调查与研究发现，产业新城运营商的产业链构建、产业集群打造意识正逐步增强，通过引入行业龙头企业，围绕产业上下游构建产业链，同时聚集产业链条上关系密切的企业，形成产业集群，释放产业链与产业集群的耦合效应。

丰富运营服务内容，植入互联网思维

01、丰富的运营服务内容是有效提升园区综合发展水平的关键

目前国内园区林立，一定程度上已经进入园区存量时代，随着各地园区财政、税收和补贴政策差异渐消，发展已从过去的依赖政策优势，进阶到需要通过运营来增强园区价值能力的阶段。因此，如何构建高质的组织结构、整合各方资源、建立合理有效的配套服务体系，并由此提升目标产业入驻后的发展速度，才是未来产业发展竞争的“杀手锏”。

产业新城的运营包含物业管理、产业运营、商业配套服务及运营、住宅建设及配套服务等内容。产业新城涉及的公共服务内容丰富，包含空间载体、技术、金融、市场、人才、信息以及经营管理服务，每项服务对应多项具体工作。公共服务平台的建立对于加速入园企业发展、改善园区环境、树立园区品牌形象、更好地招商引资、培养园区运营人才，创建符合园区特色的运营模式具有重要意义。

图：产业园区运营商主要服务内容及具体工作 

资料来源：中国指数研究院综合整理

目前，国内许多产业园区都制定了自身的服务清单，部分园区的清单甚至长达十几项。通过梳理，我们将目前行业提供的运营服务内容大致分为三类。

图：运营商服务内容划分

资料来源：中国指数研究院综合整理

对于产业新城运营商而言，运营及服务能力是其聚集优质资源、招商引资、持续发展过程中的关键环节。传统的诸如租金减免等基础服务已无法更好地满足入驻企业的需求。从我们的调研中发现，一些优秀产业新城运营商正在增强轻资产运营能力，通过整合资源、构建服务体系、搭建服务平台、丰富并完善服务内容等，为企业提供包含基础服务和增值服务的多元化服务内容，实现“轻重并举”发展。

要更好地进行产业培育，就需要利用市场化思维进行产业服务的创新，保证自身的发展模式更为长远：在完善产业链之后，产业新城运营主体需要与园内企业保持实时信息沟通与共享，借助专业的产业发展人员，发掘企业的核心产业需求，并据此整合人力、资金、技术等各方有效资源，提供差异化产业服务，解决企业面临的各类问题，最终帮助企业做大做强。

启迪控股搭建创新创业生态系统网络，注重聚集各种科技创新资源，依托已经形成的科技园区和新型城镇化建设平台，金融资产管理平台，创新研究与咨询平台，以启迪桑德等为核心成员企业的实业运营管理平台，逐步形成了地产、金融等多位一体的业务架构，提供全方位创新服务。上海临港集团以建立“大服务平台”为战略导向，在提升园区服务品质的同时，致力于打造优质的园区服务系统，提供包括“人力资源服务、商务服务、双创服务、政务服务、协会服务”在内的五大综合服务，构建“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”的服务体系。

表：典型产业新城运营商为入园企业提供服务一览表

资料来源：中国指数研究院综合整理

02、创新园区氛围，植入互联网思维，有效提升运营服务效率

结合当前“互联网+”发展新趋势，进行产业服务的互联网化，创新园区发展氛围，优化运营服务流程，也是产业新城运营商提升运营服务效率的有效途径。

以华夏幸福、华南城、天安数码城、亿达中国、清控科创等为例，“产业思维”和“互联网思维”已成为企业改革创新的重点。天安数码城是国内较早提出运营服务的运营主体，提供端到端的服务，持续增强产业服务能力，运营服务体系不断升级。例如，天安数码城联合华为进行战略合作，共建智慧园区，搭建Space+智慧园区运营体系，通过线上系统打通线下的各种服务需求，包括政务、物业等，未来的服务将更多围绕创新创业展开。亿达中国是国内率先开展客户增值服务创新的产业园区之一，提出了为客户“提供综合业务解决方案”的服务理念，建设了国内选址、提供外包业务BOT支持、人才招聘及培养等一系列产业支撑体系，积极提供解决方案，增强了客户黏性。利用这种优势，亿达中国已经开始运营管理服务的输出。

图：互联网与产业培育的结合 

资料来源：中国指数研究院综合整理

未来，产业服务中产业思维和互联网思维的植入和相互糅合是大势所趋。传统的基础服务已无法更好满足招商引资需求以及入驻企业的需要，未来，针对不同入驻企业需求及特点，提供包含基础服务和增值服务的多元化服务体系与内容，帮助入驻企业实现快速发展，将成为趋势。产业思维下，运营真正从产业链的纵向出发，深入企业从设计到生产的全过程服务。而产业思维则需要专业的产业人士提供，只有其才能深入了解企业的运作特点和真实需求，因而未来产业专才是园区运营的砥柱。

营造创新氛围，促进产业创新发展

产业新城或园区的产业创新发展包含两个层次：一是园内企业的创新要素投入，据此衡量入驻企业的创新能力；另一个是园区运营商自身的创新发展，通过自建、引入或并购孵化器等打造良好的创新氛围，通过提供创新服务、引入创新资源，实现产业创新发展。第二个层面直接关系到运营商的产业运营，本部分将聚焦于第二个层面进行分析。

中国经济正在进行产业升级和结构转变，过往依靠牺牲环境和廉价劳动力的粗放发展方式不可再现。在我国经济结构转型升级、产业结构不断优化调整的背景下，产业创新已成为产业发展的核心，国家经济未来十年的核心发展动能将变成创新，唯有紧抓创新源头，对接新技术，新城及园区才有可能具备核心竞争力。

张江高科以自建孵化器为切入点，整合孵化资源，产业创新能力不断提升。张江高科的产业创新发展能力领先优势明显。2008年，张江高科设立孵化器管理中心，以建立企业孵化器为切入点，整合张江园区现有的孵化资源，推广全新的孵化经营模式，发展形成“预孵化器+孵化器+加速器”三位一体的全程孵化体系。

华夏幸福持续升级孵化创新服务，为产业创新发展营造良好氛围。华夏幸福孵化创新正在不断升级，一方面，加快推进与清华大学等科研院所的“产学研”合作模式，搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台，形成创新驱动力，促进科研成果的孵化与转化。另一方面，企业与太库科技联手，共建产业创新发展模式，提升孵化器运营及B2B创新服务能力。此外，华夏幸福与世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，企业现已形成强有力的竞争壁垒，围绕创新驱动、孵化驱动和龙头驱动增强产业创新驱动力。2016年8月，腾讯众创空间入驻苏州工业园区，依托腾讯核心资源，为创业者提供接入平台、能力平台和众包平台三大核心功能；启迪协信打造启迪之星孵化器，以“孵化+投资”的模式，为入驻企业提供“孵化服务+创业培训+天使投资+开放平台”四位一体的孵化服务。通过自建、收并购或引入孵化器进行产业创新孵化，成为运营商产业创新发展的重要方向。

当前，我国产业新城运营商在产业发展方面有如下突出特点：

• 一些初涉该领域的运营商正在思考自身产业定位、拓展招商渠道、探索产业运营服务的经验及做法；

• 优秀产业新城运营商通过构建具有自身优势的产业服务体系，逐步打通从前期定位、产业载体建设、产业链构建、产业集群打造到产业运营服务的整个链条，为产业新城所在区域产业升级、经济发展提供综合解决方案；

• 我国产业新城发展整体处于起步阶段，即便是优秀运营商，在产业发展方面仍存在诸多不足。

未来，通过系统的产业研究实现项目准确定位并打造产业集群，通过专业化、精准化的招商模式高效集聚产业资源，并通过搭建服务平台、构建产业服务体系，为入驻企业提供多元化、特色化服务将成为发展方向。