文/苏兮

2016-2017年，中国的一线城市基本上已经全面进入了“豪宅时代”，市区内已经不存在刚需项目了。由于土地越来越稀缺，一户独占一方天地的别墅产品基本都去到了偏远的周边板块，市区的豪宅项目里面超高层豪宅成为主流。而从顶级豪客对于产品价值的需求来看，区位价值占的比重也越来越大。

市中心的超高层公寓在顶级豪宅当中已经占据半壁江山，实现最贵价值。尤其是深圳，目前在售的顶豪产品中，市中心的超高层豪宅产品占到90%，成为绝对主力。这些动辄几千万上亿的产品可以说根本不愁卖。土地利用率高，去化速度快，品牌形象好，这些项目对于房企来说，可以说是一举多得。

▲ 图片来源：总裁杂志社

除了一线城市，很多二三线城市的豪宅产品结构也开始产生变化，超高层豪宅越来越受欢迎，例如华润悦府系不仅去年在深圳成为了销冠项目，在全国很多二三线城市复制的产品，基本上都实现了热销。这些超高层豪宅产品，为了搞定顶级富豪，在产品打造上往往比别墅产品更下功夫。今天明源君今天就跟大家一起盘点一下，超高层豪宅的产品细节。

高颜值

放大高度优势

打造昭示性和景观视觉效果

之前有人回答过一个问题，为什么城市要建那么多摩天大厦？答案是因为高度越高，人会感觉离神越近。生活在“云端”的人，直观上就能感受到高人一等的尊贵感。所以，超高层豪宅要能够充分溢价，提升客户的满意度，首先就要强化这种心理满足效果。

1、高级立面，放大住在地标的尊享感

豪宅要获得高端客群的认同，首先要塑造完美的产品形象，或高贵，或高科技、或有气质等等。一般是从造型设计或外墙的打造上来下功夫。现在超高层的豪宅，往往同时也是城市地标，作为城市天际线的一部分，越来越开始追求审美和功能的双重提升。

在颜值上，超高层豪宅的立面设计讲究和环境的融合。单价超过20万的深圳顶级豪宅深圳湾一号，公寓外立设计得凹凸有致，独特添加了波浪的效果，达到呼应旁边深圳湾的目的。

深圳2017年的销冠项目华润悦府，外立面就是采用干挂铝板、玻璃幕墙和系统门窗的设计。设计上特意采用了竖线条错落排布，完全和旁边的春笋、金融大厦融为一个整体。

而且很多住宅由于过分重视外立面美观，导致室内采光和视野被遮挡的情况也都得到了解决。固定玻璃、开启扇、立面板材全部采用模数化设计，可以做到立面的分隔完全根据室内功能来设置。保证了内部视野景观很好的通透性。

同样的顶级豪宅深圳湾公馆，项目外墙采用罕见的三层中空双银LOW-E超白玻璃幕墙，可见光透射率达到95%（普通玻璃透射率83%），达到隔音隔热的效果，而且设计还在幕墙上设置了通风系统，不开窗室内空气就能与外界很好的流通互换。

可以说，超高层豪宅立面共建化的趋势已经越来越明显，除了酒店式的装修、服务，在外立面上也在向办公和酒店这类公建靠近，标示性和地标效果越来越强。

2、最大化景观

高度的另外一个很大的优势，就是无敌景观了，国外很多顶级豪宅甚至会为了景观效果牺牲朝向。国内市中心的豪宅项目一般也都都拥有无可比拟的优势，比如核心地段的海景山景，这些资源都可以通过设计来充分放大。

垂直布局，充分放大高区

景观就像美玉，越大整体性越强，价值是乘数级别放大的。普通住宅一条腿就是一个户型，而现在很多超高层豪宅会按高度分成几个区，高区低区户型结构不一样，这样既能够保证户型的多样性，又能高区景观价值最大化。高区景观优势强，减少户型分割，最大程度保证景观的完整性，可以实现面积约大，单价越高。

例如深业上城项目，高中低区和顶层分别设计了四种不同的户型结构，每层1-4户，俯瞰深圳市中心两大山景公园和CBD城市景观，繁华和宁静能够同时拥有，实现了极端稀缺资源的顶配。50楼以上为400+以上的大平层单位，保证了完整的270°景观，将价值最大化。

绿地紫金中心分为高低区，低区设计为3户小户型，高区为两户大户型。根据绿地的研究，超高层豪宅的高低区户型往往在避难层分界，这样能够方便管井转换，要可以充分利用避难层。

▲ 图片来源：绿地江苏设计管理中心

 利用框剪结构，达到270°景观面

绿地的标杆项目紫金中心在平面设计上，也是以最大化景观面作为设计原则。剪力墙结构对立面开窗尺寸有限制，而框剪结构内部则可以灵活分割，外围也可以拥有最大的开敞度。因此项目在主要空间（起居室、主卧）以柱子取代剪力墙，获取更大的景观面。

通过这种转角厅，不仅实现三面采光，景观面达到270°，空间感得到非常大的延伸。不管是在哪个房间，都有极致的视觉享受，可以说是零硬伤了。

户型设计，大面宽+景观阳台，全景视觉享受

大面宽也能够拓展视野，配合落地窗提升采光通风，舒适度更加UP一个level~

例如，绿城的顶级豪宅标杆深蓝中心460㎡观海户型，观海面的面宽最大超过42米，客厅面宽超过了12米，门窗系统全部落地设计。将窗外的一切都收进了窗子里，海水，远航的大船，以及日出和日落。

除了大面宽，市场上还有不少豪宅的阳台都做了超长阳台设计。即将客厅和卧室的阳台打通，面积更大了，采光和景观视野会更出彩，而且也可以形成更宽阔的活动空间。

比如双玺·时光道中的368平米五房两厅四卫，主阳台达到了18平米，活动空间顿时增加了很多，还可以看海景，254平米的户型，主卧次卧阳台打通，达到了16米，放张躺椅或秋千在阳台，看看书发发呆，想想就很惬意。

能用玻璃全部用玻璃，视觉无障碍

全落地式的门窗系统，同样也能够保证景观视野的完整，现在基本上也是超高层豪宅产品的标配。例如，绿城深蓝中心凡是能去掉墙体，可以用玻璃幕墙的部分，都要用玻璃，绿城严苛的扣掉了每一分会遮挡居住者观海视线的实体物。

▲ 图片来源：米宅旅居

不仅使用连续的落地窗，还让每个房间的玻璃幕墙上打开一扇面积不等的门，打破玻璃幕墙的阻隔，可以看海，还可以吹海风，追求极致的感官体验。

3、高颜值三级大堂，从下车就享受五星级体验

真正的尊贵体验是从外到内，除了出挑的外在形象，无敌的内部景观，从进入项目起就要开始一场视觉享受。真正的顶级豪宅，从出入口开始就决定项目的品质。停车场大堂都和地面入户大堂一样的精装标准，甚至停车场门前区域就要开始精装，以更好体现礼序感。

例如，金地中心天元就采用了三层立体大堂设计，首层大堂，专门请酒店设计公司按照五星级酒店的标准来设计，16米挑高强调奢侈的空间感。另外还有架空层大堂，连接泛会所、特配咖啡书吧等休闲空间；停车场大堂，保证业主从下车就进入高效、私密安全的环境。

业主不管是车行还是步行，任何一种场景下，都是一种视觉享受。

多功能

突破空间共享的劣势

重视公共空间打造和隐私保护

超高层豪宅和别墅对比起来，最大的劣势就在于空间共享，不像别墅独占一方天地，有上下纵深的空间。超高层豪宅的垂直交通，需要多户共用，从停车场到进到家门，要暴露在别人的视野下。要搞定豪宅客户，突破这些缺点限制，需要充分重视公共空间的打造和业主的隐私保护。

1、公共场所转化为私密通道

专属车库，私梯入户

解决隐私问题，一方面通过公共空间私人化。例如，深业上城的400+户型，一户配备一个单独车库，包含3个车位，还有专属的电梯厅，和其他楼层独立开。

 车库高端储藏柜

同时利用地下零碎的空间做储藏柜，业主可以将高尔夫球包、登山杖，钓鱼竿等等工具放在柜子里，不用背着上下楼，也不需要一直装在车找。

万科瑧车库每个地库开设了客户杂物储藏系统，而且都有自己的密码锁，方便且安全。高层豪宅也可以拥有别墅车库才有的储物室功能。

▲ 万科臻地下车库储物柜

 车车分流保障隐私

为了避免公共区域的人流杂乱，万科瑧还研究了业主三种回家模式，除却普通的人车分流，万科瑧还借鉴了五星级奢华酒店环形动线，对进入社区的车进行二次分流，进行来访或居住识别，如果是业主，就会直接进入地下库闸口，如果是来访的访客或是乘坐出租车辆，则导流进入社区大堂区域，有序进出，互不干扰。

2、私人空间，极度重视隐私保护

 主佣分离流线设计

主、 客、 仆用房的分离在豪宅中应充分考虑， 以最大程度地避免相互间的干扰 ， 使三者均有独立的流线和完善的配置。各部分之间的联系依靠花园、阳台或连廊等过渡空间来实现。

比如万科臻山府的两个主力户型，都设计了私家电梯，主佣动线完全分离，最大程度做到了尊重个人隐私、主次分明。

▲ 图片说明：万科臻山府针对5类人群进行身份管理

空间私密性，社交空间完全分开

在这一点上，豪宅的思路都是接近的。例如郑州备受追捧的瀚海·晴宇大平层豪宅。这个项目760平米户型，玄关宽达10.4米，户型布局以玄关为界，完全将客厅、餐厅、泳池等社交空间和生活区分开。

深圳中心天元，也是采用类似的十字玄关设计，利用玄关收藏主人藏品，公私分区，北区充分发挥社交功能，南区所有的卧室都是套房设计，带有卫生间和衣帽间，动线几乎无交叉。就算在家里开party，也可以不影响其他家庭成员，完美保护主人隐私。

智能安防系统，数据隐私保护成为刚需

随着智能化家居和物联网的普及，现在很多豪宅基本都实现了全智能化。例如，深圳湾1号甚至做到了玻璃幕墙的自动化遮阳和电动开窗，而且室内电动遮阳卷帘边框完全隐藏在幕墙立柱内，不占用可规区空间。起居室等均使用了电动开启窗，与家庭智能控制系统链接，除了室内的灯光、空调等电器，连开窗关窗都可以智能化管理。

而智能安防更是大大提升了豪宅的安全性，所以很多豪宅都以此为卖点。例如瑧湾汇的四重层进式纵深防护体系，从周边、小区、楼内到户内，通过无死角高清监控、车牌识别、面部识别、电梯分层授权、电梯原装甲门，让社区安全系数最大化。

华润悦府，同样通过各种高科技，例如数字视频处理技术、自动控制、IP网络传输技术和人工智能等技术，基本能够达到物理安全防范管理的最高级别。但是随着大数据时代来临，数据安全也开始成为一种新的安全隐患了。

据说，悦府的很多业主就主动要求关闭家门口的智能安防摄像头。某项目业主花了几千万买了一套房后，又另外花了300多万将开发商配备的智能安防系统，全部换成了Sanvant的定制开发系统，所有的数据不上传，能够最大程度的保护隐私和数据安全。

在未来，或许主打数据安全也会成为顶级豪宅的一大卖点。

3、公共会所提供多重服务

公共会所也是超高层豪宅的标配，一方面满足业主生活需求，健康主题的配套非常受欢迎，比如泳池、健身房是基础配套，高级一点会有桑拿房、按摩服务等等。

另一方面，对于并不想带回家的客人，会所也能提供会客的服务。例如，深业上城的双空中会所，业主能在178米高空举办宴会餐饮，既能礼遇客人，又可以保护隐私。

▲ 图片说明：深业上城双空中会所

甚至还有一些豪宅在车库设计了客厅、卫生间、影音室、淋浴间等多样生活功能区，除了可以作为司机的等待空间、业主得休息室，也可以作为业主接待外来客户得会客室。

超体验

极致人性化

照顾到每一种感官享受

和别墅产品一般在比较安静的区域不一样，超高层往往在市中心，车水马龙，而且由于共享空间和管道，相互之间多少会有干扰。一般住宅可能可以接受这点麻烦，但是真正的豪宅，绝对是要达到感官上的极致体验。

1、市中心的极致静音

例如，万科臻山府仅仅在静音一个问题上就有一整套系统性的解决方案，在这样的房间里，安静到可以听见翻书的声音，可以自由的思考。

墙体：约150mm厚度分户墙，约120mm厚度预制内墙板，卧室和书房隔墙填充隔音棉。

地面：擦用PU聚氨酯阻尼隔音垫浮筑楼板系统，大幅降低分户间的噪音传播。

地板：铺设木地板，使上下楼板间增加软性隔离，提升隔音效果。

电视背景墙：局部加厚，以最大化减少对我是的影响。

主卧房门：顶部及周边双重密封胶条，门底自动跌落式密封胶条，并将门体与墙体在工艺上压合在一起，不留缝隙。

接线盒：玻璃棉填塞空隙，设置侧面阻尼板并错位安装，规避墙体缝隙产生噪音。

洗手间：柔性加厚铸铁排水管的螺旋式流态，配合静音虹吸式马桶，控制及其细微的生源。

空调：风机盘管采取柔性连接，安装PU减震吊钩或垫片，同时尽可能减少风向的转折。

电梯：横梁双重减振+导轨减振，以杜绝噪音的传导。

2、豪宅就是空气也要定制

为了解决下水管道产生的异味，臻山府在卫生间地漏中设置了自动补水装置，日常使用中会不断自动加水，地漏防护条时刻饱满，绝对不会产生异味。

同样容易产生异味的地下停车场，目前很多豪宅的车库都采用超级新风系统，新鲜空气从风管进入后，由新风系统净化车库内空气，通过导流风机帮助车库空气循环，让地下车库空气循环流通。可以使车库所有空间PM2.5指数都低于21。

万科臻车库的垃圾房采用冷库式，运输流线完全和客户行走行车动线完全分离，业主看不到垃圾终端，也看不到垃圾车，彻底杜绝车库异味。

3、会思考的灯光，对视觉的极致呵护

深业上城的地下车库，也采用智能照明控制，配合LED灯具使其在不同时段呈现不同的亮度，不会昏暗，也不会出地库的时候突然刺眼，对驾驶员极度温柔，还能实现节能环保。

总  结

总的来说，超高层豪宅拥有的核心地段、稀缺资源是这类产品卖得贵的门槛，要真正实现溢价，还是需要靠全方位无死角的产品细节和服务。尤其是其中的人性化创新，对于一般的高层产品来说也有启发作用，一些细节的改良并不会很高成本，但是产品品质会大大提升。