文/太子

6月21日，武侯新城电子商务产业发展大会举办，会上发布了武侯新城电子商务集聚区产业政策和产业规划，并成立武侯区电子商务产业联盟。

作为发展目标，力争到2021年，武侯区电子商务交易额突破1000亿元，成为西部地区电子商务产业发展的新高地。

以电子商务产业集聚为主力发展的武侯新城，伴随着产业和人口的集聚以及区域价值的凸显，已云集中铁建、金茂、阳光城、当代中德等在内的品牌开发商在区域内打造标杆豪宅产品。

这些项目在助推区域成为名副其实的成都“豪宅第三极”的同时，也带来了住宅供应特别是刚需、低总价产品的稀缺，让区域商业产品的价值愈发凸显。

下面，我们将从四个方面的多组数字，解码区域的商业产品，到底凸显出来了什么样的价值，为什么更值得投资者关注入手。

千亿产业、百万人口和200万总价

“三限”与产业发展带来的人口集聚价值凸显

在武侯新城电子商务产业发展大会上，武侯区设立了12亿元的电子商务产业发展引导基金。半年前，武侯区即专门出台了《成都市武侯区关于促进电子商务发展的若干政策》，针对电子商务平台企业、专业服务企业、应用企业等不同主体均给予政策扶持，单项支持金额最高达500万元。

集聚了京东、联想等标杆企业的武侯新城，在政策的强力支持下，发展势能已成。2015年数据显示，武侯新城人口数量已达到百万之巨，集中了武侯区1/3的人口。在产业人口的进一步集聚下，武侯新城将迎来人口的高速增长。

《2017年度中国电子商务人才状况调查报告》显示，84%的电子商务企业，90后员工占比在50%以上；47%的电子商务企业，90后员工的占比在80%以上。而50%的普通员工，平均月薪在5000元以上。

高收入、高学历、高素质、年轻化是武侯新城聚集的产业群体标签，以追求生活质量、居住环境、社群生活氛围为主的90后，在成都的“三限”和区域过高的住宅产品价格下，置业及居住需求被抑制。

目前，区域供应以高总价大户型为主。以中铁建西派城为例，其5月推出的房源，户型面积150㎡以上，带装修均价16000元/㎡，总价在240万以上。这已经成为区域住宅的产品常态。

二手房方面，据链家网近期的成交数据显示，保利花园的二手房价格已达23000-25000元/平。即使小户型房源，总价也将近200万。

区域新房供应少、住宅价格短期内的不可承受、以及“三限”资格等问题，将使得集聚在武侯新城的大量产业群体，置业和租房需求将转向区域内的公寓市场。

这也意味着，千亿发展目标下，武侯新城电子商务产业及其配套产业集群带来的大量产业人口集聚，将为区域的公寓提供高速增长的客群、持续高涨的需求。

人口集聚的价值展现，为武侯新城的公寓市场提供了最直接的利好。

一站四纵三横三轨七商业

醇熟配套下的区域发展价值凸显

目前，作为“豪宅第三极”的武侯大道以南、成双大道以北、三环路以西区域，已成为武侯新城核心居住区。

区域拥有万兴公交总站、武侯大道、武侯新城快速通道、成双大道、智谷大道、三环路、3/7/10号线三地铁形成的“一站四纵三横三轨”的立体交通网络。

2公里范围内拥有大悦城、武侯万达、吾悦广场、珑熙汇、首信汇、千盛百货、蓝润广场七大商业体，成为大成都范围内，为数不多的商业云集的板块。

市场研究报告显示，90后更愿意在配套服务完善的商圈工作，超4成的90后通勤距离小于2KM，不喜欢麻烦、就近就业已成为90后的一大特点。

数据来源：TalkingData《90后生活方式研究报告》

作为双楠板块和高新区的人口外溢区域，三地铁交汇及七大商业体云集的武侯新城核心居住区，便捷度及配套完善度均位居成都各板块前列，在大大缩短区域与成都其他地区空间距离的同时，高度匹配武侯新城集聚的产业群体，也对大量年轻群体产生极大吸引力。

区域土地单价破万、板块土拍楼面价天花板达到17160元/㎡，是对板块价值最直接的体现。

8年的产业转型升级发展中，武侯新城先后完成了产业集聚、人口导入，目前，区域配套也已愈加完善，由此带来的武侯新城特别是核心居住区的价值，已充分显现。

武侯新城醇熟的交通、商业等设施服务配套，以及主导产业的蓬勃发展，成为成都范围内为数不多的产城融合典范区域，在成都产业升级的当下，将成为未来带动成都城市发展的一大产城发展极。

板块发展价值的充分展现，将对区域内的公寓产品带来更强力的价值加持。

9.9米、3.1米、7.4米、270°

客群需求洞察下的产品价值凸显

目前，区域仅有西派城、金茂府、当代中德璞誉等住宅项目以及金隅珑熙汇等公寓项目。

除刚推出108套的西派城，其他住宅项目近期均无入市计划。预计将于近期开盘的金隅·珑熙汇公寓，将成为板块内为数不多的产品供应。

在区域完善配套和产业人口集聚加持下，金隅·珑熙汇公寓如何吸引庞大的“三高”青年群体？

从产品设计和项目规划上，该项目高度匹配年轻群体诉求。

金隅·珑熙汇定位潮尚生活特区，在17万方综合体中，打造了轻奢美食为主的情景休闲商街、1.5万方的图书阅览空间、星级酒店等业态组合。其商街业态区别于大悦城、武侯万达、吾悦广场等集中式商场，对区域商业形成差异化补充。

金隅·珑熙汇项目效果图

一项针对1000名左右生活在一二线城市的90后消费行为调查显示，主要消费支出为餐饮，其次为购物。同时，健身、自拍和阅读已成为90后三宝。

数据来源：壹流研究数据调查

项目美食主题的情景商街和图书阅览空间的业态组合，高度匹配以90后为主的青年群体的消费特点。

可以看到的是，金隅·珑熙汇基本上是在洞察武侯新城产业群体特性后，针对性打造项目业态。

除开业态组合外，基于区域住宅产品的高总价、大户型的短期不可承受，由此引发的置业和租房需求向公寓的转移，也已被金隅·珑熙汇洞察。

区别于市面上公寓产品临街、单栋、景观配套较少的普遍现状，金隅·珑熙汇在布局上采用围合式布局，拥有3000㎡的中庭景观；商街环绕下，公寓楼栋与主干道直线距离约60米，同时打造了9.9米的挑高入户大堂。基于围合式布局和挑高入户下，带来的品质生活和舒适生活体验，也将对区域的青年产业群体产生吸引力。

项目在户型设计中，也到处蕴藏着群体匹配的“小心机”。

金隅·珑熙汇户型层高为3.1米，高于住宅产品普遍的2.85-2.95米的层高。其55㎡B户型以1.5房设计，拥有5.4米开间和7.3米进深；而74㎡C1户型的2房设计，则拥有 7.4 米开间和 7.3 米进深。这样的大开间和合理进深配比所代表的，是更为方正的空间结构和更合理的空间布局。这意味着项目户型仅产权方面存差异。

而其C1户型的270°超大观景面，已达到高端豪宅的观景和视野开阔尺度，成为区域独有的产品。优于市场同面积区间住宅产品。

金隅·珑熙汇B户型（左）和C1户型（右）

虽然金隅·珑熙汇产品类别为公寓，但针对区域产品特点、产业人群特性和品质生活习性，项目并未拘泥于传统公寓产品，在业态布局、空间规划、产品设计等方面，高度匹配武侯新城持续涌入的产业群体置业和租房诉求，成为武侯新城产业集聚、人口聚集和板块价值攀升的当下，具有高度投资价值的产品标的。

特别是在武侯新城供应稀缺及住宅产品总价较高的当下，其高度匹配板块产业群体的产品，展现出的价值更是不可多得。

1433元、1800元、2300元和4000元

高租金带来的收益价值凸显

对于以投资为主要诉求的公寓产品，收益率是公寓购买最直接的影响因素。

但，对于武侯新城板块而言，“三高”下的青年群体及高总价的住宅带来的置业转向，区域内的小户型公寓特别是拥有大开间大进深的金隅·珑熙汇公寓，将成为青年群体置业的首选。此时，其公寓将拥有类似于住宅的易转手属性，性质已基本等同于住宅。且在区域人口高速增长与区域价值攀升中，其增值收益也更为可观。

租金上，目前成都一居室的整租均价已达到1433元，而成都部分公寓产品的租金，已等于或超过住宅的租金，投资收益稳健。

数据来源：链家大数据及市场调研

将目光聚焦在武侯新城特别是金隅·珑熙汇所在的武侯新城核心居住区范围。

据链家网显示，武侯万达广场一居室的清水公寓，月租金在1800元以上；保利花园二居室租金普遍在2300元以上；珑熙郡的紧凑型的小户套三租金，在2700元以上，而大户型套三基本租金都在3000元以上。

无论是一居室还是三居室，链家上的房源多为五套以下，周边可租房源较为稀缺。以 舒适空间为主打的金隅·珑熙汇，同类型房源的租金收益只会更好。

而基于武侯新城90后产业群体5000元以上的平均薪资，区域内套一租金占薪资收入三分之一左右，完全可以承受。

数据来源：链家租房

从这里可以看出，武侯新城核心居住区租房市场较为火热，租金水平高于成都平均水平，且房源稀缺。即将开盘的金隅·珑熙汇，以一居室和二居室的主力产品，填补区域小户型产品供应的空白，为大量聚集的年轻产业群体，提供更为适合的租住保障。

其租金收益水平，也将伴随产业的蓬勃发展，愈发高涨。投资收益率，自然也更不必说。

作为区域的商办产品，金隅·珑熙汇的更大价值在于，作为拥有一站四纵三横三轨七商业的醇熟配套项目，其不仅可以作为区域置业、租房需求的补充，也可以作为电商产业集聚下的大量小微企业的办公场所，一手抓产业人群、一手抓产业企业，真正实现一举两得。

产业人口大量集聚、醇熟配套的板块价值持续攀升、产品与客群需求的高度匹配、租金收益的高水平预期，位居武侯新城核心居住区的金隅·珑熙汇，以其17万方体量、500米地铁范围、高度匹配区域产业人口的项目规划设计，成为区域豪宅化下的强力置业补充。

特别是区域供应稀缺的当下，即将开盘的金隅·珑熙汇，成为搭上武侯新城价值攀升和城市价值红利释放下的佳选。