从科技创投媒体36氪体系内独立的联合办公品牌“氪空间”，首次走出内地，在香港、东京、新加坡、曼谷等地寻求项目拓展。

“今年还有10多亿元要花出去”，氪空间创始人兼董事长刘成城在香港向界面新闻透露目标，目前每月新增联合办公面积5万平方米，到年底氪空间将拥有WeWork总面积的25%(50万平方米)，到明年年底达到其总规模一半，到2020年底超过WeWork。

香港是氪空间全球化的第一站，他们已经租用了香港地产商华懋旗下的One Hennessy大楼11层-19层，作为香港首个项目，总办公面积约7711平方米，改造后有望年内正式营业，其他数个位于核心地段的项目处于前期阶段。

One Hennessy位于太古广场对面，属于甲级商厦，平均月租金超过800元/平方米，未来每个工位的价格有望超过10000港元/月；Wework在香港铜锣湾Tower 535项目主要服务大型企业，现一个私人工位价格在7800港元/月。

氪空间主要竞争对手是联合办公行业鼻祖WeWork，2010年诞生，利用经济危机后低迷房价签订长期租约，目前已经成长为美国第二大初创企业，在全球169个城市拥有380个项目。

2016年，WeWork进入中国，在上海、北京、杭州、香港4个城市有23个项目，两月前收购了中国本土品牌“裸心社”；氪空间2014年开始创业，2016年从母公司体系内独立，目前在10个城市拥有40多个项目。

WeWork的重心在欧美市场，其在中国内地的规模落后于氪空间，而氪空间也希望成为全球企业，其海外布局从亚太地区开始，然后布局WeWork大本营欧美市场。

扩张进度你追我赶，外资品牌雷格斯、中国“头部”联合办公品牌优客工场、SOHO3Q等企业均在进行规模扩张，前万科高管毛大庆领导的优客工场，以数次并购扩充规模，并积极布局海外市场；传统地产商潘石屹则亲自奔走全国，为SOHO3Q拿项目站台。

规模扩张背后是资本大力支持。WeWork去年底接受软银44亿美元投资，估值已高达200亿美元，新一轮融资后估值有望翻倍；氪空间去年完成了6亿元Pre-B轮融资，新一轮超过10亿元的融资还未正式宣布；优客工场、SOHO3Q则宣布了上市计划。

“这个行业合并意义不大。”刘成城坚决表态，氪空间不会采取并购方式扩张规模。一方面，按照目前中国数百家联合办公企业，拥有四万平方米规模的企业很少，而氪空间一个月在内地就可以拓展出四万平方米；另一方面，产品标准不一样，对方也更可能是亏损状态。

联合办公企业竞争的两大主线就是产品标准与增值服务体系。刘成城用氪空间此前在深圳关闭的项目举例，因为规模扩张的产品标准没有做出来，导致项目盈利不佳。

刘成城透露，氪空间产品标准主要由130个参数组成，其中财务敏感参数有30多个，用户体验敏感参数有30多个，供应链管理体系的成熟，意味着要在财务敏感参数与用户体验敏感参数之间达成平衡，“供应链管理差异影响后续，是三个月租满还是六个月租满，甚至十个月。”

氪空间重视单个项目盈利，对于亏损项目坚决关闭，在以往项目中出现过三四次，对于粤港澳大湾区的核心城市深圳，氪空间正在重新筹建项目。

“广州、深圳、香港处于同一等级。”刘成城认为，氪空间进入香港主要是需求驱动，一方面香港写字楼空置率很低，供应量较少，这是重要前提；另外，香港大企业的分支机构和小团队越来越多，未来广深港高铁开通后，粤港澳大湾区更多企业会前往香港开设南方总部。

数据显示，氪空间主要客户40%-50%是本地小企业，另外有20%是大公司旗下的小团队，还有30%来自于其他城市的企业。

目前来看，联合办公企业营收80%左右来自租金差，10%左右来自于增值服务，还有10%来自于双创浪潮下的政府补贴。

公开资料透露，WeWork今年一季度的营业收入已高达3.42亿美元，优客工场去年营业收入1.67亿元。截至2018年3月，优客工场在全球35座城市布局了160个共享办公空间，海外市场包括中国香港、中国台湾、新加坡、雅加达、纽约、洛杉矶等。

营业收入主要来源租金差，依赖于出租率的提升，WeWork一季度的整体出租率为82%，比去年同期的73%有了显著提升，截至5月末，WeWork的会员数量已经超过25.6万人。

如果仅仅是赚取租金差，联合办公则并不会成为一个有想象力的商业模型，与此前“二房东”无异 ，他们更想表现出对企业办公空间服务需求痛点的了解，通过企业业务延伸服务、整体空间运营服务来讲故事。

“最少要有5万个工位，才能讲讲增值服务的故事。”刘成城认为，目前氪空间的增长空间还有很大，增值服务收入占比为个位数。

在规模基础上的运营数据经验，有助于联合办公企业向更高服务维度发展。wework运营的办公面积每年以两三倍的量增长，但是其增值服务收入占比已从个数位提升至两位数，这意味着增值服务收入增速比办公面积增速要快。

无论是办公场地还是增值服务，按照标准的设计和流程规模化复制，这是联合办公企业第一阶段规模扩张的逻辑。

而要穿越经济周期，将租金波动、出租率下降的风险排除，联合办公企业的最终服务将延伸至“空间服务”：为所有企业设计、运营最为匹配需求、性价比最高的办公空间，即替其它公司管理办公空间。

“氪空间没有上市计划，增长远远没有结束。”刘成城认为，未来传统办公形式与联合办公将同时存在，后者大概会占30%甚至更高比例，以中国为例，北京、上海甲级写字楼保有量均超过1000万平方米，每个城市联合办公空间领域如果是300万平方米的规模，就还可以增长10-15年。

如此来看，这场规模赛刚刚开始，无论是WeWork、雷格斯，还是优客工场、氪空间、SOHO3Q，在规模扩张中总结与升级战略定位，发展机会和潜力将提升。