壹·两江新区的大利好

（来自重庆发布）

一个容易被忽视的大利好：6月10日，官方平台发布一则重磅新闻：重庆两江新区将与北京、天津、上海、深圳、河北雄安新区和陕西西咸新区等17个城市或区域同时成为《深化服务贸易创新发展试点》区域。

我划了一下重点，至少有这几个内容很利好：

• 逐步放宽或取消服务贸易的限制措施，有序推进对外开放；

• 依托自贸试验区建设特色服务出口基地，推进服务贸易数字化；

• 几乎意味着施行放开服务出口，免税！

其实早在年初，liuhe在公开场合就表达了在改革开放40周年，中国将有超出人们预期的进一步改革和开放的措施，力度会超出国际社会想象。

重点是四个方面，1）金融业2）制造业和服务业3）保护产权4）扩大进口。

如今，开放举措逐步落地，一则《方案》，明确了两江新区做为西部开放高地的国家战略性地位，

也预示两江新区未来将有进一步改革开放的系列大动作，来提升经济增长、城市活力，使得第三产业大力发展，中产人群激增。

2、两江新区带重庆“一路向北”

97直辖，政府投资兴建解放碑，造就了解放碑的辉煌，后来又有了6大商圈格局。

2003年，重庆正式喊出了一路向北，

2010年，两江新区成立，北区也因此扩展出更大范围的“版图”！

一路向北的原因，我认为是几点：

1）天时。老区饱和，人口过于集中，需要疏导；

2）地利。城市化进程中，北区地势平坦，利于开发建设，且物理距离不远；

3）人和。政府及开发商大规模集中投资开发北区；

4）机遇。两江新区成立，让北区的经济和产业配套爆发式增长。

（重庆区域产业示意）

重庆向北，经历了几次“拓荒”，先有观音桥，后有新牌坊冉家坝照母山，现在来到了礼嘉悦来中央公园蔡家，以及未来的龙兴。

3、中高端大型商圈

目前，整个渝北和两江，没有中高端的大型集中式商圈，现在中央公园进行了“补缺”。

我们注意看政府对于中央公园的定位：“主城新中心，国家中心城市风貌展示区，临空都市区的核心区”。中央公园商圈，正是匹配这个定位。

贰·中央公园的宿命

1、一个公园能成就一个板块吗？

2年前，你只要去中央公园看房，所有置业顾问都会拉着你讲一遍“中央公园”，“我们是亚洲第X，中国最牛X，媲美纽约的中央公园...”除了公园，讲的东西不多。

（纽约中央公园）

此前，网友们批判中央公园置业顾问的理由一定是“如果纽约中央公园没有在曼哈顿，就没有任何价值”！

说的没错，成就一个版块的当然一定不只是一个公园。但试想，如果曼哈顿没有中央公园，就是钢筋水泥密布千篇一律的城市，毫无亮点。会成就曼哈顿独特的地位吗？

超级公园+繁华都市，相互叠加，才造就了一个与众不同的大都市。

重庆中央公园版块是个新区，当然跟世界经济中心曼哈顿无法去对标，但作为渝北区商圈的定位，他的总体规划、区域定位、商业配套、交通配套、学校医疗配套、居住功能、人口导入等，已经非常清晰。

那就是“公园+密集型品牌商业&临空商务+三轨道+渝北行政中心+两江产业带的中心区域+部分市级单位落户”的新城市中心。

一个公园成就不了一个区域板块，但他却能协助让一个版块脱颖而出。中央公园的价值在这里！

2、中央公园究竟是谁的中央公园

中央公园一个版块，一定不是想吸纳整个重庆的人，就像任何版块都有辐射半径，

放在我们工作生活的角度看，就是生活半径。

我在中午1点，几乎不拥堵的时候，测算了西部和南面的三个区开车到公园地铁站的距离，都超过了30公里的城市半径。理想状态都需要1小时左右才能到达。

所以，中央公园可以理解为，主要的辐射范围是北区，次要辐射嘉陵江以南的区域。

中央公园地图测距15KM内（直线）的大致范围，恰好是北部片区很多产业的集中区域，包括汽车和新兴制造业，新兴数字信息产业，创新产业，临空产业等。

所以，这就是中央公园片区实质上是北区一个重要中心的核心逻辑。物理距离与区域对于大规模集中式商业商务的需求，促成了中央公园的出现。

在城市化进程中，不可避免的出现了。

3、未来，谁会去中央公园

所以，未来谁会主要聚集于中央公园，也是很清晰的。

1）渝北及部分市级的行政办公，据统计大约30多家，这部分相关人员；

2）学校若干所，其中目前名校本部、分校或合作办学小学3所，中学2所。（巴蜀小学、人和街小学、中华路小学、八中、求精中学），以及公园南部传出的与西大附属学校的暧昧，这些优质教育，具备很强的吸引力；

3）200万方核心商业带来的服务人群及商务办公人群；

4）周边大量的产业人群，渝北区原住民，新重庆人。

这些人，又是三北区域消费能力最强的部分，足以支撑中央公园区域成熟。

叁·第三代楼盘会给公园带来什么

为什么题目说中国公园才刚刚开始？

因为我认为第三代开发商的全面进入，将改变目前的板块格局。并且会在未来的3-5年内，促使区域成熟。

1.0是拓荒，2.0是改善，中央公园的3.0时代，将迎来质变。

1、他们会带来品牌商业配套

2017年9-10月间，五大开发商登录中央公园，我称之为中央公园第三代开发商，最核心的价值，是带来商业，旗舰级的商业！

这五家，在国内排名靠前，且具备成熟商业运营经验。

龙湖天街就不用说，在重庆每到一处都很火，全国已经有15座天街，另外几家我们并不熟悉，但其实他们也很牛，

例如大悦城，在全国已经有接近20座；合景泰富悠方，也是全国性商业品牌；

新城吾悦广场，更厉害，在全国已经有约70座，预计到2020年会有100座；

而这几大商业体，并非挖个大坑玩概念，据说在拿地时，已经明确了具体的开发节点，预计在3年左右。

三年后，商业区初建成，是中央公园价值的第一变现点！

而且，这几家开发商的旗舰商业，定位都比较高。

网上有一段采访新城吾悦广场的内容：

新城地产总部上海，作为一家全国十强，这几年发展最为迅速的开发商之一，不仅在住宅领域快速增长，在商业领域，也有运营非常成熟的“吾悦广场”品牌。2017年新城入渝，短短时间，已经布局8盘，正是看中了重庆作为国家中心城市、直辖市，和人口持续流入的未来机遇。

并且，同时把旗下最高标准等级A+级的吾悦广场带来的重庆，这是西南地区的首家A+级，规模和标准在70余家吾悦广场系列里，都是最高标准，可见新城对重庆的重视与厚望。

全国十强开发商新城，对待中央公园，倾力投入，高规格定位，相信其他几家的旗舰也会如此，所以，中央公园商圈值得十分期待！

2、会带来地标楼盘

除了商业，他们还带来了住宅。精品住宅。

目前已出的案名，包括龙湖景粼玖序、中粮祥云、新城朗隽大都会、万科翡翠公园......

从已知的信息来看，预计他们的主打面积都是100平以上的改善型住宅，且地标性明显，

能作为地标，缺不了几样：

1）形象昭示性，外观都会很炫，一提到中央公园，就会想起的那种；

2）所在位置的绝版性；

3）品质拔尖，据我了解，几家的品质都是当前重庆市场的上游水准，比如龙湖的舜山府等级系列、万科的翡翠系列、新城，也是在全国拥有约300个项目，以品质闻名的开发企业，他会带来重庆少见的大都会风格建筑；

第三代住宅，一定是主攻品质改善，这也是未来长期具备投资与自住价值的产品。

肆·刚刚开始的中央公园

1、即将进入成熟变现周期

因为有了上述配套与发展过程，我才会说，中央公园即将进入“变现周期”，所谓变现周期，是指价值随着配套的落地，有了较大的飞跃。

对于住家，我们衡量一个区域或楼盘是否具备长期价值，一看交通便捷度，二看商业和学校等配套，三看建筑和物业品质。

到目前，中央公园的配套规划就基本齐备，地铁网络在2021年也将形成9、10号做横纵主线，近距离换乘3、5、6号线的格局。

商业全部开街，学校开学，大部分住宅交付，板块成熟。

而上面讲到的，五大开发商的品质住宅区，也会全面提升板块的形象。

2、楼盘机会

五大开发商，上一次看了龙湖景粼玖序，今天看新城项目，他也是中央公园第三代产品中第二个与大家见面的。

1）区位

新城在中央公园两块地，一东一西，公园西面是商业综合体“吾悦广场”，东侧是住宅，取名“朗隽大都会”。

主要看住宅地块，实际的位置是，在公园大道东侧，北面是三甲医院、八中，右侧是渝北的部分行政事业单位，楼盘紧邻地铁“中央公园西”站。共享公园大道打造的40万方集中式商业。

这个位置的配套均好性比较强，学校、医院、商业、地铁都比较近，

与中央公园隔了一个楼盘的距离。

2）差异性

他与中央公园西侧集中式繁华商圈周边的住宅相比，有明显的差异性，

他更像公园大道的升级版，与公园周边第一代产品规划比，新城是第三代产品，包括户型设计、公区档次、建造工艺，都会更新颖一些，定位也更高端，所以品质性会占优。

3）品质期待

作为一家新进重庆，国内顶尖，并且主力市场均在发达城市的开发商而言，如何让重庆人看到他的实力与品质，我认为是值得期待的，我们看到新城在重庆已经拿下8块地（含合作项目），说明他对重庆的重视和信心。

从历史经验看，大型开发商在重庆的前几个大型项目，往往会打造成内部的品质的标杆，也会比周边同品质的楼盘花更多的心思与成本，做出超标准的项目。

新城朗隽大都会是以别墅及大平层的改善型住房为主，具体的产品细节信息，目前还没有看到，但据了解，配置很高，有阳光车库、精装3大堂等等过去重庆极少见的配置。

除了新城，其他第三代开发商的作品，也会陆续同大家见面，所以我说：2018年，中央公园的价值，才开始慢慢浮现。

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