回顾今年上半年的房地产市场，让多数人印象深刻的可能会是万人排队摇号的壮观景象，以及频繁的调控政策，这让今年上半年的楼市带上了一层喧嚣的色彩。

不同于政策重点调控的一手房市场，二手房市场受限价、限购政策的影响相对较小，这是个相对更市场化的市场。在喧嚣热闹的背后，重点城市的二手房市场实际上处于缓慢复苏阶段，市场活跃程度没有新房那么明显。 

贝壳研究院近日公布了2018年上半年的市场监测报告，从链家覆盖重点城市的二手房成交量来看，2018 年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%，月均水平是2017年3月的一半。2017年3月密集调控以来，市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，整体来看市场热度和调控前比并不高，处在平稳复苏状态。

在过去的5月份，北京、天津成交量上涨幅度较大，分别上涨17.9%和255%。天津成交量的猛涨主要归因于人才落户政策对购房需求的激化。在北京，购房者实际感受到了热度的回升。近期在北京打算买房的购房者李忠梅向界面新闻记者表示，她自己预感房价将要上涨，看房过程中可谓一天一个价。

5月份是北京的小学开启入学信息采集工作的时间，这段时间也是学区房交易活跃时间，多校划片政策直接促成了近期北京二手房成交量和价格的上涨。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，5月份北京房价环比上涨了4.4%，但同比下降4个百分点。“北京5月份的上涨有它特殊原因的。“

许小乐表示，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，市场处于缓慢复苏阶段，但4月份学区房政策调整，东城、海淀将分别在2018年6月30日和2019年1月1日开始实行多校划片，这使得换房需求集中释放。 

其他城市中，大连、青岛、南京、杭州、上海的二手房成交量也在下滑，其中上海的降幅为15.4%。

这样的数据表明，自2016年末“认房认贷”以来，再叠加人口疏解政策，前期调控彻底或经历多轮政策加码的城市市场正在降温，代表城市上海市场仍处在下行通道中。

成都在5月份出现了万人抢房的热闹景象，但与新房市场给人造成的印象不同，成都自2016年10月以来已经经历4轮调控，2018年上半年均价处于横盘状态，近期成交量持续下降 。

从成交量看，上半年二手房市场比较活跃的城市有西安、重庆、沈阳等，市场比较平稳的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等，市场趋于降温的城市有上海、成都等。

但在哪些政策环境相对宽松的弱二线城市，成二手房交量和房价则出现上涨。2018年前5月，沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%，其中重庆环比大幅增长80.5%，同比增长33.2%。5月重庆二手房成交均价环比上涨7%，同比上涨34. 6% 。

这些城市的共同特点是，陆续出台了各自的人才吸引政策，落户的人才取得了在这些城市购房的资格，这一定程度上助推了房地产市场。同时，这些城市也在执行新房限价政策，一手房和二手房价格倒挂是普遍现象，这会增强市场预期，进而导致未来需求前置引起市场升温。 

在前期调控力度比较大的城市，比如济南、武汉、南京等，二手房市场相对平稳，房价基本上处于横盘的状态。

三四线城市楼市的火爆是2018年上半年的突出表现，重点布局三四线城市的恒大、碧桂园等房企业绩表现抢眼，新城控股、旭辉等开发商的城市布局也在积极下沉。

贝壳研究院的报告显示，从资金流的角度看，支撑短期市场的因素都在走弱。

4月全国首套房贷款平均利率上升至 5.56%，相当于1年期基准利率1.28倍；同比上升了23%。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至 5.91%。 无疑，房贷利率的上行将增加购房者的成本。

而在去杠杆的情况下，企业端的融资渠道正在继续承压。 房地产到位资金增速已经持续下滑，1-4月累计增速为2.1%，国内贷款增速下降 1.6%，银行贷款下降 6.1%，非银机构贷款增速下降到25%左右。由于市场销售的总体减弱，1-4月个人按揭贷款也同比下降6.7%。 

从棚改的角度看，即使是开发商也明白，三四线城市的问题在于可持续性不强。棚改货币化放缓的声音在近期此起彼伏，如果三四线城市失去棚改货币化的支撑，有可能会对未来的三四线城市的房价、成交量以及二手房的流通造成负面的影响。

同时，贝壳研究院的报告认为，人才引进政策和学区房政策的刺激效用正在衰减。在“海河英才计划”发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平。

北京学区房的政策效用也在减弱，西城区成交量在5月初冲高后开始下降，后期降幅大于全市平均水平。 

许小乐认为，只有当市场已经基本稳定 、居民购房杠杆得到有效控制、长效机制能够有效衔接时，调控政策才有可能退出。但目前虽然少数城市房价趋稳，多数城市的房价仍在上涨，局部的居民杠杆也偏高。因此，市场调控将在今年下半年继续维持，在市场走向上，下半年二手房市场下行压力将略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。