文/Joey

6月25日下午，一则重磅消息传来，称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，将在全国范围内一刀切叫停棚改。随后，这则消息便迅速蔓延，引得人心惶惶。消息一出，让房地产市场蒙上了一层乌云！

棚改一刀切是真是假？ 

有媒体从国开行处获悉：

1、并未暂停所有棚改项目，微博上疯传的“棚改全部暂停”的消息，是谣言。

2020年就是棚改收官之年，如今全国棚改项目已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余，棚改显然没有半途而废的道理。

2、国开行总行收回棚改项目合同审批权限，这意味着，棚改项目审批以后会越来越严，地方上不存在放水的可能。

3、货币安置为主的方式将转化为以实物安置为主，棚改只发房不发钱。

4、目前仍在进行中的项目，依然继续执行。未来增量的规模增加还是缩减仍是未知。

所谓“棚改”，就是为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。棚改一般分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换，而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。

所以，棚改创造了大量的购房需求，对于开发商来说，只要有棚改的地方，开发商就不担心房子卖不出去。此次爆出棚改一刀切的消息，最担心的除了拆迁户，其次就是开发商。

南京棚改进行时   城北或受棚改调整影响最大 

棚改拆迁作为“发家致富”的捷径，一直以来都是老南京的一块心病，网络问政上最常见的问题之一就是"XX小区已列入棚改拆迁计划，何时执行”。据官方发布，截至2017年底，全市已完成棚改近800万㎡，涉及居民3.3万多户。据市房改办消息，今年我市计划改造400万平米棚户区，涉及100多处。

▼2018南京拆迁计划一览

未来3年，全市要改造418个棚户区，涵盖11万多户、936个老旧小区，确保到2020年年底，基本完成现有棚户区改造和主城六区2000年以前建成、尚未整治的非商品房老旧小区整治。其中，鼓楼区、玄武区、栖霞区作为数量多、任务重的棚改大户，仍有一场攻坚战要打，整个南京都在期待着城北的焕然一新。

人在家中坐，锅从天上来，棚改政策的调整对于棚改大户城北可以说是一个“噩耗”了。一旦缺乏棚改资金的支持，老城区的购买力将面临下降的问题，棚改利好消失，开发商对于棚改周围的改善项目便不会那么积极。一系列的连锁反应，无疑可能再次影响城北的发展。

庆幸的是，城北的棚改进度还算快，对于进行中的项目，仍可按原方案继续执行。至于尚未启动的项目会如何调整，还是未知。

城北片区棚改拆迁计划  鼓楼铁北为重点项目

1.鼓楼铁北

鼓楼铁北片区“棚户区”集中，征收项目多、自建房屋多、困难群体多，是该区今明两年改造建设的重中之重。对铁北片区实施征收改造，一直是周边居民的热切企盼，也是城市建设发展的现实需要。

▼铁北片区范围

鼓楼铁北片区的总征收量在80万平方米左右，今年将启动35万平方米的房屋征收，完成金燕路西侧、金陵村象山、小市东门街、金陵船厂、西站货场、金陵村72号地块、郭家山路二期、金陵村象山地块、七一运输公司地块、中央北路95号地块、安怀村250号地块的征收。

值得关注的是，金燕路西侧及金陵村象山地块位于宝塔桥街道，是铁北片区最大的“棚户区”，已列入2018年市棚改重点项目。今年4月初，该地块“棚户区”改造项目征收队伍进场，28个征收小组的近百名工作人员挨家挨户上门宣传征收政策、登记查验人口、提供帮助服务。 据悉，该地块计划本月底正式下达征收决定，征收工作将于7月底前全面完成。

为确保棚户区改造最大程度惠及于民，该项目完成征收工作后，年内将在原地开建约30万平方米、近4000套的安置房小区，为整个铁北片区的改造工程提供就地、就近的保障性住房。保障房提供的房源单价将远低于市场价，绝大多数被征收居民的居住条件将得到极大改善。 

2.铁北红山新城

玄武区今年有7个棚户区改造项目：黄家圩地块，拆除楼顶违建10000平方米；成贤街112号；一枝园6、8、10号和碑亭巷191-201号（单号）；碑亭巷116号；老南图北侧L形地块；香林寺沟沿线；九华山片区7-19号（不含18号）。以上计划需等论证、批复后方可实施。其中，黄家圩地块位于铁北红山新城，计划拆除楼顶违建10000平方米。

▼黄家圩地块

该地块周边目前在售项目有葛洲坝招商紫郡蘭园、融创精彩天地。值得注意的是，距离黄家圩地块最近的项目葛洲坝招商紫郡蘭园时隔8个月迎来二期开盘，本次开盘项目为14、17、20号楼（总高17层），共计192套房源，户型面积114-173平米，其中14号楼销许均价36841元/平米，17号楼销许均价36914元/平米，20号楼销许均价36936元/平米。中签率仅14.4%，开盘当日全部售罄。

此外，红山森林动物园旁边的红山动物园地铁站，十字街1号周围的棚户区拆迁改造时间约在2018年的2--3季度开始。该地区周边的G103地块被莱蒙以底价2.9亿元拿下，后被和昌收购，案名定为“和昌魔法森林”。项目共分为2个地块，A地块规划用地性质为商业用地，将建成6万方的商业综合体，B地块为公园绿地，规划设公园出入口及广场等，地下可建设为红山森林动物园及A地块配套的停车库。

3.燕子矶

今年栖霞区将实施新合村甘家巷等14个总面积126万平方米的棚户区（危旧房）改造项目。征收的棚改项目有：石埠桥朱家场、摄山营等5个组，石埠桥西河湾等6个组，杨家库  新合村甘家巷等11个组，王子楼东、王子楼西 、 下曹东组、下曹西组、中曹组、 上曹组、桦墅、孟北片区、东阳村地块、江南水泥厂、原石膏矿周边。具体改造项目以征收令或拆迁公告为准。

此外，太新路至二桥高速以北至江边范围内，今年将对燕子矶笆斗东里及顾家村实施国有征收，具体征收范围及时点以正式公示为准。

预计到2020年，地铁1号线北延线将会通车，该地块周边将多出两个铁铁站：笆斗山站、二桥公园站。待1号线北延线建成，燕子矶居民在家门口就能坐上纵贯南北的1号线经由新街口前往江宁。

下半年城北还有6块地   

目前，城北还有6块地可能会在下半年亮相，其中燕子矶3幅、迈皋桥1幅、尧化门2幅。

其中，燕子矶新城的三块地都较为优质，分别为太新路南110亩地块、经五路东155亩地块、和燕路560号F、G地块，这三块地周边目前已经聚集了不少大牌房企，电建、中航、融创、弘阳、金科、佳兆业、安居等。不仅如此，从去年开始燕子矶陆续拍出了6幅地块，分别是安居G01、佳兆业G34、金科G33、中海G51、华润G32、华发G29，最高楼面价为安居集团拿下的G01地块，此幅地块由安居和仁恒联合开发，将打造燕子矶滨江豪宅，非常令人期待。

▼燕子矶储备地块

另外，值得关注的是华润和华发拿下的G32和G29地块，未来这里会诞生城北第一个万象系购物中心，预计7月底公开示范区。

位于迈皋桥的栖霞区长营村145号地块，早在12年就已拆迁，至今一直处于地块出让阶段，出让面积较小仅2万多平，属于一块城中村地块。该地块周边经过多年的的改造，环境已经改善不少，周围已入驻中电、苏宁、金浦、栖霞建设等多家知名房企。

目前，该地块周边的在售楼盘有瑜憬湾、中电颐和府邸、金浦御龙湾、苏宁名都花园。其中，瑜憬湾新推11、12号楼住宅，共250套住宅，中签率52.9%，已于6月27开盘，去化八成左右，11号楼销许均价29532.21元/平米，12号楼销许均价29542.44元/平米，全部毛坯交付，拟交付时间为2018年12月31日。该盘由南京老牌房企栖霞建设打造，凭借现房销售、2.19的低容积率、300万以内的合理总价等优势深受南京本地居民的喜爱。

此外，除了瑜憬湾项目，栖霞建设又在去年10月拿下栖霞区迈皋桥街道合班村257号G53地块，成交楼面地价19955元/平米，需现房销售，并配建1.1万㎡保障房，版图再次扩张。

最后，尧化门的两块地位于经济开发区恒久路以北、栖霞鲁能公馆对面，分别是栖霞区出口加工区三、四地块。据悉这两块地将打造成以居住、休闲、教育功能为主的现代化项目，是开发区的重点项目。

值得关注的是，这两块地临近栖霞鲁能公馆，16年鲁能以16.6亿拿下尧化门G52地块，楼面价高达20171元/平米。而后17年，尧化门G37地块被金地集团以总价17.1亿元拍得，楼面价仅6799元/平米，此外地上需建设超8万方的自持商业，酒店式公寓精装修和成品房交付。栖霞区出口加工区三、四地块作为尧化门近年来稀有的宅地，届时将会以怎样的价格拍出，是保守的出价还是挑战鲁能的高价地，还是比较令人好奇的。

 其实，6块储备地块说多不多说少也不少，只是城北目前正处于开发阶段，需要一定的土地资源支持。此次棚改收紧是否会影响今后拆迁等相关工作的开展，老百姓会不会买账，仍需交给时间来验证。但有一点或许可以确定，城北的崛起之路依然道阻且长。