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顺利赴港上市 扩张中的弘阳地产仍存隐忧

上市前宣布进入房企TOP50,但合约销售额数据却扑朔迷离。

7月12日,一幕港股奇观高调上演——8家公司在港交所同时敲钟上市,合用4面锣。

在这场难得一见的资本盛宴中,大本营在江苏南京的弘阳地产(01996.HK)是唯一一家房企,也是今年继正荣之后第二家在港交所挂牌上市的内地房企。与弘阳同时敲钟的另外7家企业中,有5家为新经济公司,业态包括互联网+、泛娱乐等。

11日,弘阳地产公布拟发行8亿股,发售价已厘定为每股2.28港元,这一价格稍高于此前公布的招股价区间下限;12日上午9点半,弘阳地产以2.5港元/股开盘,上涨9.65%;截至下午收市,弘阳股价为2.56港元/股,上涨12.28%。13日,弘阳股价在上市次日仍然表现不俗,以2.6港元股价开市,截至下午收盘,报2.97港元,涨幅为16.02%。

股价连续两日上涨,应该能让弘阳地产创始人曾焕沙喜笑颜开,毕竟首日没破发就足够长舒一口气。

今年是港股IPO大年,2018年以来香港市场IPO数量达到全球首位。与此同时,截至7月4日,在港股新增上市的100家企业中,有75家企业首日破发,破发率非常高。

不过,8家公司同时敲钟的这一天,港股迎来了好行情。这批新股首日上市股价情况为6涨1平1跌,其中股价涨幅最高的是恒伟集团控股(08219.HK),大涨98%,唯一一家破发的是以互联网家装齐家网为业务主体的齐屹科技(01739.HK),收跌6.39%。

在敲钟现场,曾焕沙的几员大将在他身边一字排开,分别是弘阳地产总裁何捷、弘阳集团执行总裁蒋达强、弘阳集团执行总裁张良、CFO张宏武,他们是成功上市的功臣。接下来,他们还将带领弘阳冲击千亿。

顺利敲钟、股价行情走高后,弘阳地产的运营却仍存隐忧,一名熟悉华东市场的业内人士从资金链、组织架构、市场行情三个方面向界面新闻记者进行了解读。

首先从招股书披露的财务数据来看,弘阳最大的特征是营业收入和毛利率上下起伏,不能呈现稳定上升的趋势;而负债率方面,无论是资本负债率还是净资产负债率,都呈现逐年上升趋势,资本负债率过去三年来分别为119.4%、136.0%及137.5%,一直处于业内较高行列,并且弘阳在招股书中提到,将继续维持相当高的债务水平。

此外,未偿还银行贷款数额逐年上升,分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。截至2017年底,弘阳录得经营活动负现金流量净额约人民币35亿元。

弘阳最大的优势是“桥北王”,即早期在南京的桥北区域拿下了大片廉价土地,所以近几年财务报表上的毛利率比较高,这得益于早期的土地积累。但弘阳尚未形成全国化布局以及稳定的市场能力,土储中既有早期廉价土地又有后期高地价土地,因而造成业绩和利润不稳定。

组织架构方面,弘阳目前实行的是集团-地产-城市公司-项目的管控架构,需要匹配大量团队,机构臃肿。从整体趋势来看,房企架构正趋向扁平化,传统的架构方式有集团-区域-城市-项目四级,不少房企调整到总部-城市-项目三级,也有房企将中间的城市或区域公司再弱化,有些房企正在试行合伙人制度。

这些举措都是为了减少内耗、减少上下级指示中的信息不对称,提升效率。在全国化扩张的道路上,像弘阳这样一家区域型房企,接下来必须实现对组织架构、人和企业文化的再造。

从市场行情来看,区域房企想要成长为全国房企,需要一个好的市场节奏,前几年开启扩张的几家房企都经历了一个快速上升的房地产周期,所以公司能快速地做大,但这种机会不多,难以捕捉。今年以来,一个明确的信号是房地产上升周期进入尾声,行业融资进入艰难时期。

对于弘阳来说,它全国性扩张拿地是在近两年,正好遇上房地产的高点,公开招拍挂市场拿地价格较高,未来盈利能力将因此受到影响。上市后,原来“桥北王”的土地红利基本不存在,或难以保持高毛利率。从2018年前4个月的表现可以看出端倪,尽管弘阳的销售收入较2017年同期大幅增长,但毛利率减至33%,较去年40%的毛利率下降了不少。

上市前夕,弘阳宣布跻身全国房企TOP50序列,这一排名数据来源于中国指数研究院2018上半年房企排行榜,在该榜单上,弘阳上半年实现253.1亿元流量销售额,正好排在第50位。不过,在另一家排行机构克而瑞的2018上半年榜单上,弘阳的流量销售额却为169.2亿元,排名64位。

在两份上半年榜单中,弘阳的流量销售额竟相差了83.9亿元,名次相差了14名。这种悬殊的差距较为罕见。

不过在两家机构2018年1-5月的排行榜上,弘阳的销售额与名次却十分相近。今年1-5月,克而瑞显示弘阳的销售额为101亿元,排名74;中指院榜单显示其销售额为109亿元,排名72。

也就是说,在中指院榜单上,弘阳的销售额在6月份突飞猛进大涨了144亿元。

回顾2017年的两份全年榜单,弘阳的销售额和排名也大相径庭。在克而瑞榜单上,弘阳2017年全年实现178.1亿元流量销售额,排名95;而在中指院榜单上,弘阳销售额为257亿元,排名81。两份榜单中的销售额差距又达到了近80亿元。

弘阳对外的宣传口径,则一直以中指院的数据为主。

衡量房企规模的合约销售额数据竟然扑朔迷离,弘阳自身在招股书中亦未列明过去三年的合约销售额,仅列明2015年-2017年三年营业收入分别为53.77亿元、87.75亿元、61.40亿元。

尽管作为区域房企的弘阳具有不少短板,但界面新闻记者了解到,挖来一批新的高管并成功上市后,其内部各方面的调整已在进行中。

新高管团队旨在把弘阳打造为一个住宅、商业、产业多条腿走路的房企,基于开发南京桥北区域的历史经验,弘阳具有这样的基因,也希望能借助自身这一优势,打造为区域产业开发者、城市服务运营商的角色,这也有利于其拿下优质而廉价的土地。

在如今的地产行业环境下,一家区域房企能否再复制黑马之路,成功实现全国化扩张,弘阳仍将是一个重要的观察范本。

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