近200名业主在“紫薇苑小区”进行众筹自救

法治周末见习记者 于伟力

丁磊(化名)没有想到，自己七拼八凑攒齐首付购买的婚房，竟然烂尾了。

这套烂尾房位于安徽省淮北市濉溪县经济开发区的紫薇苑小区内。和丁磊有一样遭遇的，还有近两百名业主。

安徽省淮北市濉溪县经济开发区管委会(以下简称“开发区管委会”)相关负责人对法治周末记者介绍，该小区由淮北市明星房地产开发有限公司开发建设，于2010年10月取得紫薇苑小区土地使用权证，前期立项批复、规划建筑方案专家评审等资料齐全，2010年12月取得建设工程规划通知书，施工许可、质量监督等各种工程建设手续齐全，审批合法。

但就是这样一个手续齐全的楼盘，因为开发商资金链断裂并失联，导致1栋和2栋楼在2015年烂尾了。

为了早日入住，1栋和2栋楼业主成立了“自救委员会”，众筹资金开展自救。

业主集体众筹自救​

紫薇苑小区其中一位业主代表马先生向记者介绍，目前，2栋楼340户业主中，170户业主已经按面积自筹了约300万元资金。这些资金，主要用于水、电气、玻璃、电梯和公共部位(绿化和照明)。

对于供电的问题，与供电局签订的供电合同总价是280万元。但是，根据合同约定，先期需要支付70%的工程款，目前已经向供电局支付了200万元。

电梯这块，在楼盘烂尾之前已经施工了一部分。而后续的工程，则签订了4部电梯共40万元的协议，目前已经预付了25万元的电梯款。除此之外，窗户的材料费30多万元全部支付完毕。其他供水费30多万元，也已经支付了8.8万元。

目前，紫薇苑小区确实已经基本解决了供电、供水、电梯和窗户安装等问题。不过，马先生表示仍还有300万元资金缺口。

“供电工程结束以后，我们还需要支付80万元的尾款。电梯的尾款，还需要15万元。公共部位的量化，包括墙面、下水道(厨房、卫生间)、照明，还需要约70万元。供气经过政府帮助协调下，还需要支付104万元。另外，窗户的材料尾款和工程费用，全部加起来差不多300万元。”马先生告诉法治周末记者。

不过，马先生强调濉溪县政府表示愿意先垫资300万元，帮助业主尽快入住。开发区管委会相关负责人在接受记者采访时表示，已经对于业主们的自救行动进行了引导，并帮助“自救委员会”到濉溪县房管局、不动产中心及法院等部门，查询相关信息及协调对接供水、供电和供气等部门。

“自救委员会”关键要具备法律上的主体资格​

多名业主在接受记者采访时表示，这种众筹自救的方式就像“抱着石头过河”，走一步算一步。对此，中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海认为，开发商无力继续经营，导致楼盘烂尾，也不能要求政府来为此买单，因此这不属于社会保障范围。在这种情况下，只能依靠业主自身根据购房面积，共同分担相关费用。但是，要健全业主自救的条件与程序。对业主自治制度要保持必要的谦抑性，只有开发商无力解决，也无法委托其他开发商托管的情况下，众筹自救才能作为最后的选择。

“不过，自救至少还能保证业主能够正常入住和使用房产，否则任凭楼房烂尾，业主的损失会更大。因此，对于这种方式，当地政府应当给予支持和帮助。”刘俊海说。

北京智舟律师事务所律师韩续则认为，在开发商无法履行购房合同的前提下，众筹自救属于购房者自发的合法行为。

北京市景运律师事务所律师李鸿雁则表示，这种方式有非法集资之嫌，且具有一定的风险。“业主自救要顺利实施，首先，业主和开发商签订协议，应涉及扫尾工程权责和实施等具体问题；其次，利用专款专用，确保筹集资金用于专门的扫尾项目”。

刘俊海以为，虽然众筹自救的方式应当鼓励，但是存在较大风险。一方面，建筑施工是一个复杂的系统工程。水、电、气、暖和消防等都涉及专业领域，业主处于相对弱势的地位，在对外交涉的时候容易吃亏；另一方面，业主代表有没有民主精神，能否听取民主决策方式，能不能真正反应全体业主的利益诉求。这既隐含道德风险，也决定了最终能否得到全体业主的支持。

李鸿雁称，这种方式，如果筹集的资金不够完成扫尾，或者被相关方挪用，就会陷入再次停滞，集资业主利益该如何保障也成问题。他还强调，业主需要了解清楚“自救委员会”是否具备法律上的主体资格。在不具备法律主体资格的情况下，很多工作很难开展。

一名不愿具名的房地产商告诉记者，要具备法律主体资格，首先需要成立业主委员会。而在房屋尚未盖好、交付的情况下，是不符合成立业主委员会的法定条件的。

自救后，能否通过综合验收​

在多个专家看来，众筹自救后的小区能否通过综合验收，拿到合法身份也是一个问题。

上述房地产商向法治周末记者介绍，由于办理房屋验收、产权登记需要的手续材料，都掌握在开发商手中。因此，在开发商资金链断裂之后，业主考虑与开发商合作共度难关，是最佳的选择。

李鸿雁也认为，业主需要注意建设工程有关资料的完整性。建设工程施工过程形成的一系列文件资料，包括勘探、设计、施工等资料，要和施工方协调一致，以便日后竣工验收备案。此外，报建流程及报建负责人等的变更和继受，需要行政主管部门的支持和指导。只有这样，才能在竣工验收后，办理相关的房屋产权。

对于紫薇苑小区这种开发商资金链断裂并失联的情况，刘俊海建议，与业主直接筹资施工相比。更好的解决方式是，在广大业主的监督下，请专业的其他房地产商来进行托管，让他们收取一定的托管费用。

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产研究会理事王玉臣指出，严格来讲这种众筹自救的方式，并不符合房产开发的相关规定，也很难解决后续验收、办证等问题。而且一旦房子将来出现质量问题，追责可能也会存在一定的障碍。

对此，王玉臣列举了以下三点隐含的风险：第一，资金筹集规划和实际到位情况相差悬殊，半途而废；第二，资金和账目管理混乱，容易引发发生内斗；第三，内部管理不规范，很难持久。

“购房人不是建设单位，在开发手续上也不能取而代之，后续验收、办证都存在不小的问题。所有的报批报建手续都是以开发商的名义做的，最终的验收也需要以开发商的名义进行，最终的办证也需要以开发商的名义去做，而且同样还涉及资金问题。以上管理不规范、后续验收和办证问题等都属于难以解决的。”王玉臣谈到。

记者了解到，为了确保政府垫付的资金能够偿还，当前，紫薇苑小区业主自救委员会、自来水公司、供电公司、燃气公司、房管局、管理委员会共同行动，签署协议。准备在对供水、供电、供气和过户进行限制，只有缴纳了后续建设资金的业主，才可以得到这些服务。从而确保后续资金能筹集完毕，最终归还政府。

韩续认为，这种行为是合法的。毕竟垫资本身，并不是政府义务。 刘俊海表示，虽然这种做法可以理解，但是，水电气涉及到生存权利，如果因为不交相应的工程费用，就不给予提供，则会直接影响到社会的稳定及民生。“比较妥善的是在办理产权证，给予限制即可”。

王玉臣则提出了不同看法，他认为应该换位思考。站在出资的购房人的角度上，这种做法是合情合理的，毕竟自救的时候有的人没有出钱出力，是不公平不合理的。但是，严格来讲这种做法是不合法的。除非一些特定的情形，任何人无权对供水供电供气和过户进行限制。

“一方面，这种做法本身就是一种违法行为；另一方面，还会导致购房人内部之间、购房人和政府部门之间的矛盾，使购房人和开发商之间的矛盾进行转移，产生新的矛盾。”王玉臣对法治周末记者说。

责任编辑：马蓉蓉