2018年上半年，苏州楼市"限"字当头，在“房住不炒”的大背景下，推出“租购并举”、“现房销售”等政策发力，市场趋于平稳。据中国指数研究院发布的楼市半年报显示，苏州商品住宅项目TOP10的合计销售套数为6115套，累计销售金额为608.24亿元，大部分都分布在吴江和相城区域，其中刚性需求住房渐成市场主力。

新城芯城汇成交金额位列第一，改善型楼盘受追捧

从中国指数研究院数据来看，上半年商品住宅新增供应量相比去年同期，减少三成以上，推盘情况也明显大幅减少。供应和推新的一定落差，明显影响了成交数据同比的表现。

上半年，苏州市商品住宅新增供应面积317.27万㎡，同比减少29.7%；成交面积410.22万方，同比下降5.8%。由此可以看出，2018年上半年苏州市商品住宅无论是供应还是成交同比都有减少。从月度供求走势来看，二季度新增供应有所上升，成交也有明显上扬。

图：2017.1-2018.6苏州商品住宅市场月度供需走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 

从区域表现来看，上半年，除园区供需较为均衡外，其他区域均呈供不应求态势。吴江、吴中是苏州市场供需最大的两个区域，姑苏区和园区成交量最少，主要是受货源少房价高影响。与去年同期相比，除吴江、姑苏区成交量同比有所上升外，其他区域同比均呈下滑态势。但成交均价除吴江平稳外，其他区域均有不同程度上涨，其中相城区由于地价水涨船高，同比涨幅最大。

图：苏州上半年6大区商品住宅量价对比

 表：苏州上半年6大区域商品住宅量价同比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 

不过单纯从个盘表现来看，高性价比项目市场关注度毫不逊色，项目大部分都分布在吴江和相城区域，且以刚需盘为主。据中国指数研究院数据监控，2018年上半年，在苏州商品住宅项目销售套数排行榜中，TOP10的合计销售套数为6115套，占全市商品住宅总销售套数的26.1%，较去年同比下降了7.7个百分点；在苏州商品住宅项目销售金额排行榜中，TOP10的合计销售金额为608.24亿元，占全市商品住宅销售金额23.4%，较去年同比提升了0.7个百分点。2018年上半年套数TOP10项目大部分都分布在吴江、相城2个区域，且以刚需盘为主；销售金额TOP10项目以改善楼盘为主，除新区无楼盘上榜，其他区域均有项目上榜，上榜门槛为10.92亿元。在排行中，新城芯城汇凭借23.99亿元/912套问鼎苏州商品住宅销售额和销售套数排行榜双冠军。

表：2018年上半年苏州市区项目成交套数排名TOP10

表：2018年上半年苏州市区项目成交金额排名TOP10

 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

纵观二手住宅数据，2018年上半年，苏州二手住宅成交34983套，较去年同期有明显的上涨，尤其二季度，二手房成交量一直处于高位运行。主要由于新房刚需产品供不应求及高价地楼盘房价高企，导致部分刚需客户流向二手房市场。

图：苏州市一二手商品住宅成交套数月度走势

 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

刚性需求主导苏州楼市

2018年上半年，从面积段来看，90-144㎡为苏州市场的成交主力，改善产品成交有大幅上升，再改产品与去年同期基本相持平。从价格段来看，总价200万元以下的住宅成交仍为苏州市场的成交主流，但较去年同期占比下降了近10个百分点，而中高价位及高价位总价段占比均有所扩大。

图：2018上半年苏州市商品住宅成交面积段对比

图：2018上半年苏州市商品住宅成交总价段对比 

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