文／王志

中原研究中心数据显示，今年上半年龙岗、宝安分别新增批售32.5万㎡、64.3万㎡，是目前住宅存量的主要集中片区。

现具体回归上半年的新房市场。

南山10字头领跑新房，且为豪宅成交主力

在刚过去的上半年中，全市共成交12804套新房，据乐有家研究中心数据，2016年、2017年同期，这一数值分别为23170套和10502套。相较于2017年，实现同比增长21.92%，而较之2016年，则下降了44.74%。

成交面积方面，上半年全市共售出129万㎡。同时期的过去两个年度，这一数值分别为243万㎡和105万㎡。虽然，相较于2017年实现了22.86%的增长，但与2016年相比，则下跌了46.91%。这也意味着在成交套数和成交面积方面，今年上半年与前年同期相比近乎腰斩。

春节后，新房市场的成交量在稳步回升。6月，共成交2705套新房，接近于成交套数最多的1月（2778套）。成交均价方面，延续了2016年10月以来的下跌趋势，由1月的54240元/㎡下跌至6月的54093元/㎡，连续6个月共下跌147元/㎡。

（数据来源：深圳规土委、乐有家研究中心）

就各片区成交均价来说，南山和福田分别以101062元/㎡、93199元/㎡位列第一和第二。罗湖也不可小觑，以73340元/㎡的成交均价在各片区位列第三。龙岗的成交均价在各片区最低，为39863元/㎡，是全市唯一低于市均价的片区。宝安和龙华的成交均价稍稍高于市均价，分别为54977元/㎡、55922元/㎡。而盐田在上半年中，没有新盘推出，故没有成交。

从各片区成交套数来看，龙岗以6950套的新房成交量，遥遥领先于其他各区，在全市中占比54.28%。龙华和宝安分别以2296套、2214套的成交量，位列第二梯队，在全市中的占比为17.93%和17.29%。而南山、罗湖和福田的成交量均在千套以下，分别成交728套、335套和281套，各占比5.69%、2.62%和2.19%。

（数据来源：深圳规土委、乐有家研究中心、中原研究中心）

据深圳中原研究中心数据，上半年60-90平、90-144平面积段的一手住宅分别成交7392套和3775套，占比为60%和31%。前一刚需户型成为成交主力，后一改善型户型占比在持续增加。

细分片区来看，上半年大运、龙华、龙岗中心城、坪山和西乡的成交量均在千套以上。其中，大运、龙华更是分别以1620套、1538套远远高于后三者。这5个区域中，西乡的成交均价最高，为60462元/㎡，龙华以59733元/㎡的价格紧随其后。

中原研究中心数据显示，上半年新房成交前十的项目共售出5311套，占比成交总数的41.5%。位于龙华的壹城中心以1077套的成交量稳居榜首，加之，其65.37亿元的成交金额也远高于全市其他项目。成交额排名第二的万科臻山府，与其还有着15.7亿元的距离。

豪宅方面，据中原研究数据，上半年豪宅项目总供应量为21.6万㎡，共成交18.2万㎡。前者相较2017年同期增加0.32%，后者则下滑了27.7%。单南山的豪宅成交就达11.3万㎡，占全市豪宅成交的62.1%。虽然，上半年福田仅有万科臻山府一个豪宅项目入市，但该区的成交为6.4万㎡，占全市豪宅成交的34.9%。

经统计，排名前十的豪宅项目共成交850套，占总量的97.7%。其中，万科臻山府、华润深圳湾悦府分别以215套、201套，位列前二。香山里花园的成交套数为131套，排名第三。这也是仅有的成交量超过百套的3个豪宅项目。

新二市场倒挂幅度拉大，深户购房比例持续上升

二手住宅市场，上半年全市共成交33704套，这一体量是新房住宅的2.63倍。针对这一现象，深圳资深地产媒体人陆剑伟认为，对于一个非常成熟的房地产市场来说，新房和二手房成交比例三七开，是一很正常的现象。在深圳，这一现象已经持续了四五年。他分析道，造成这一现象的根本原因是深圳的土地供应，特别是住宅这块非常稀缺。加之，新房本来的可批可售的量就非常少，所以大量的购买力就沉淀到了二手市场。

据乐有家研究中心数据，2016年、2017年上半年，全市共成交二手房59377套、29001套，今年上半年与之相比分别下跌43.24%和2.52%。

成交面积方面，今年上半年共成交277万㎡，这一数值在同时期的过去两个年度分比为494万㎡和248万㎡。虽然，相较于2017年实现同比11.69%的增长，但较之2016年则下跌了43.93%。与新房市场一样，相较于2016年同期，今年上半年二手房的成交套数和成交面积也近乎腰斩。

陆剑伟认为，二手房成交量的下跌，其主要原因是一手房限价，跟周边的二手房有着10%-15%剪刀差，所以一些购买需求就转移到新房市场了。乐有家研究中心也在其半年度楼市报告中分析道，上述现象主要是受“104”、“三价合一”以及不断上浮的房贷利率等影响，导致购房成本增加，观望期延长。

今年2月过后，二手房市场的成交量也出现稳步上升，并在5月达到峰值，该月份共成交6683套。6月，二手房成交6109套，在量上继续维持高位。成交均价方面，由1月的54240元/㎡持续上升至5月的56168元/㎡。6月，均价出现一定下降，这一数值为55600元/㎡。值得一提的是，自打1月以后，二手房的成交均价就一度跑赢新房，且幅度在稳步拉大。

（数据来源：深圳规土委、乐有家研究中心）

此外，自2016年上半年以来，二手房的成交均价呈现出5个半年度连续上涨态势。且涨幅最厉害的阶段为去年下半年至今年上半年这一阶段，涨幅值为2.65%。

（数据来源：深圳规土委、乐有家研究中心）

上半年，全市二手房的成交均价为55031元/㎡。从各片区来看，仅有福田和南山跑赢了市均价，其数值分别为71659元/㎡和71820元/㎡。龙华、罗湖、宝安（不包含龙华、光明）分别以54538元/㎡、53577元/㎡和50464元/㎡的均价，位列第二阵营。龙岗（不包含坪山）是仅有的成交均价在4字头的片区，为42043元/㎡。盐田、坪山、光明为二手房成交均价的低位片区，价格均处3字头，且分别为34118元/㎡、31313元/㎡和30894元/㎡。

从各片区的成交套数来看，龙岗和宝安均超过7000套。其中，龙岗有7762套，宝安有7050套，各占比23.03%、20.92%。而新房没有成交量的盐田，在二手房市场共成交654套，为各片区中最低，占比仅为1.94%。福田的成交量远高于南山和罗湖，前者共成交6729套，占比19.96%；后者分别成交5992套和5517套，各占比17.78%和16.37%。

（数据来源：深圳规土委、乐有家研究中心）

现具体来看看各片区最热二手房。据乐有家研究中心数据，南山第一名为华润城润府，成交均价110195元/㎡。福田和罗湖的最畅销二手项目为皇御苑、百仕达花园，均价分别为62521元/㎡和60373元/㎡。龙华卖得最好的项目为莱蒙水榭春天，均价73794元/㎡。宝安和龙岗销量名列第一的项目分别为桃源居、龙珠花园，前者均价45534元/㎡，后者均价35934元/㎡。

据中原研究中心数据，上半年60-90平的刚需产品成交占比49%，接近总成交的一半。45-60平面积段的产品成交占比13%，相较于过去一个年度提升了2%。而90-144平和144平以上面积段的产品，其占比分别为17%、7%，90平以上大户型成交占比呈逐年下滑态势。

从成交总价来看，价格在250-350万元、350-500万元的二手住宅最受欢迎，分别占比25%和26%，两者成交之和占据了总成交的半壁江山。此外，价格在500-600万元、600-800万元和1000万元以上的二手住宅，其成交占比均为8%；价格低于150万元以及800-1000万元的产品，其占比也都为4%。而价格在150-250万元的二手房受欢迎程度也不低，占比18%。

值得一提的是，乐有家研究中心还统计了二手住宅购房者的婚姻状况。其中，已婚的占比79%，未婚的占比20%，离异的占比5%。就已婚的购房者来说，其更加偏好2房和3房，在该群体中占比分别为35%和36%。而未婚的购房者更加偏爱2房和1房，各占比46%和24%。离异的购房者，其户型偏好并不是很明显。在这一群体中，3房的占比30%，4房及以上的占比最少但这一数值也达到了19%。

中原研究中心数据显示，二手房购房者深户的比例持续提升，截至今年上半年，这一比例达到了75%。三级市场的投资占比，也继续维持自2016年以来26%的数值。

备注：文中涉及的部分中原数据为网签数据。