文/周小鱼

有媒体在月初就靠2个盘的开盘境况说下半年遇冷，难免有点以偏概全，现在，南京下半年的第一个月即将收尾，倒是可以从蛛丝马迹中判断下半年南京楼市的走向…不过最终如何演变，还真不好说。

 一、下半年收官盘依然是香饽饽

 昨天中午，宏图上水云锦的销许正在办理，据了解此次销许下来，项目将剩余的所有房源全部推出，首付8成的话，验资最低410万左右。

对于住宅极度匮乏的河西中部来讲，这是入驻河西南最后的也是成本最低的机会之一，未来地王上市，未见得有45000元/平米的均价，也未见得有115（3室2厅1卫）、130（3室2厅2卫）、143平米（4室2厅2卫）这样的户型。

前天城东马群的中垠紫金观邸时隔大半年终于开盘，新领的6、9号楼销许均价26500元/㎡，共238套房源，户型面积90、100、106、122、135平方米，首付三成，毛坯交付。报名总人数为1500组，房源数为238套，中签率在15.8%左右，比起上次加推的20.7%的中签率，项目更为抢手了些。

老盘热销，新盘遇冷成了今年南京主要节奏，我觉得其中一个原因是，老盘周边的配套设施不断成熟，待到后期或者收官的时候已然成熟，同时前期的二手房已经纷纷挂出，部分热门区域，新房在严重限价的前提下，与二手房形成了倒挂，眼瞅着即将绝版，显而易见，当然选择买新房了。

原因大概从中原地产首席分析师张大伟的一个采访中也能找到，很简单，财富效应，买房依然可以赚钱。比起不断跑路的P2P，买房依然是大众心中最稳妥的投资方式。据《经济观察报》报道，从今年年初至今，P2P行业中出现问题的平台已经超过了800余家，仅6、7月份爆雷的P2P就已超过100多家。去年河西首付八成，十盘同开后没多久，钱宝倒台，这其中或许也有着千丝万缕的关联。

二、下半年调控力度全面超过上半年

 专家表示：2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现。

不过可以看出的是，2018年的南京，调控政策一直都蛮缓和的，与其他城市或者与去年的南京相比，大部分是在微调，南京相关部门一直遵循着“保命要紧”的原则在做事，于是我们可以看出，十盘同开拆分成了三盘同开或者四盘同开，河西开盘搭配溧水或者高淳，地王贴着成本上市，地价越来越低……

“五一”前后，住建部约谈了12个城市负责人，分别为：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。经过调查，这12个城市多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市。南京按部就班，循规蹈矩，70城数据几乎每月都在降，虽然降的不多，但好歹维持了稳定。

不过，此前南京大力引进人才，门槛降低到40岁的本科人才可直接落户，引得一大批人进入南京，日前南京取消现房销售，大家也有调控松动一说，所以专家预测的2018年楼市调控力度加强的城市中会否有南京呢？南京又会从什么地方入手呢？目前还不得而知。 

三、高价地陆续上市 地王还在等吗？

下半年，南京高价地还将陆续上市，高价地中还掺杂着部分现房销售的项目，南京首个现房销售的项目江北弘阳燕澜七缙此前已经首开，销许均价27252.99-28197.24元/㎡，精装修现房交付，也许是未形成倒挂，首开效果一般。而下半年，这样的高价地将多达二三十个。

熙悦最终均价未能破3，京奥港未来墅惨淡转让，仙林的高科和融信还在等，河西的地王们虽然蠢蠢欲动但不敢贸然首开，规划的毛坯改了精装，售楼处开门又关闭整体出售等现象在南京上演，参演的无一例外都是当年的高价地。

种种现象表明，地王已经不是板块的试金石了，去年跑盘的时候，我听到最多的一句话是，我们项目旁边就是地王，以后上市突破6-8万/平米不成问题，置业顾问这么说，中介也这么说，二手房业主也这么说，说的大家都觉得是真的了，最终却没有按照大家的走向继续走下去，未来还有这些项目待上市。

四、下半年土拍市场会继续降温吗？

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至7月26日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35%。这50个热点城市卖地最多的城市中，有25个城市是三线、四线城市，刷新历史记录。

最新计划显示，2018年全市国有建设用地供应计划总量在2900公顷左右，其中商品住宅用地出让目标为600公顷，约为总量的20%。上半年的涉宅地块仅有12块，仅有一块到达最高限价，大部分都是底价成交。

可以看出，2018年，南京各区域土拍正在逐渐降温，高价地可以说，真的是高高挂起了。

五、房贷利率上调OR下降？

虽然7月23日，国常会定调全面宽松，财政货币政策趋向宽松，但是房地产调控依旧没有放松的意思。

据新京报走访，北京个别银行网点的首套房房贷利率在基准利率基础上上浮40%，也有银行的部分网点首套房房贷利率上浮30%。有多家银行表示额度紧张，有银行暂停办理二套房房贷业务，也有银行表示“可以办理二套房房贷业务，但需要等待较长时间”。

不过，据“广州乐居”25日报道，与上月相比，广州多家银行下调了房贷利率。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上，由于广州当前房屋买卖市场有所降温，使得部分银行贷款额度没有用完，这就会出现贷款利率适当下调的可能。不过我认为，这应该只是个别现象，大方向还是坚定调控不会放松，至于南京会不会跟进，还是要看具体情况。

六、请记住房子是用来住的

去年12月，住建部会议表示：2018年坚持房地产市场调控目标不动摇，明确2018年的工作方向，一是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。  二是抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

南京上半年做的还不错，下半年继续保持。