作者：慕容道明

7月27日，中国WeWork宣布获得5亿美元新一轮融资。两年前，WeWork开始进军中国市场。2017年7月，宣布成立中国WeWork，仅仅一年后的今天，完成融资的中国WeWork已经成长为估值50亿美元，会员（入驻工位）20000人的“独角兽”公司。不过，对于这家国际巨头来说，如何避免前辈Uber在中国市场所犯过的错误是当前不得不面对的问题。

两种模式之争

不管WeWork愿不愿意，它都会成为中国同行们研究和竞相超越的对象。相比于前辈Uber在共享出行领域遇到的问题，其在联合办公行业所面对的各种挑战只会有增无减。

从2017年4月开始，WeWork在国内的竞争对手之一优客工场便开始了跑马圈地。先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo共享创业社、Workingdom等。相比之下，WeWork只是并购了与其背景相似的裸心社。但在估值上，优客工场在今年完成C轮融资后达到110亿人民币，与中国WeWork最新50亿美元估值相差甚远。

这主要源于两家公司不同的商业模式。联合办公行业有两种模式，一种是以优客工场为代表的并购、加盟模式，基于地产行业背景，毛大庆旗下的优客工场利用这一模式完成快速扩张，但问题也显而易见，统一管理较为困难，品牌分散，难以确保服务质量和用户体验；另一种模式则是以WeWork和氪空间为代表的自营模式，虽然规模扩张没有那么快，但是统一管理提升了服务质量和品牌认知度，并且可以提升大公司的联合办公入驻率。

所谓共享办公简单理解就是“租楼—装修—出租工位”，更类似于一个二房东的角色。优客工场是这种模式的忠实拥趸。从优客工场收入占比来看，其90%的收入来自于工位和办公空间的出租，另外的10%的收入则来自于会员服务和少量的投资分红。

毛大庆曾多次表示：“虽然别人都说优客工场像WeWork，但我们的定位是‘70%的WeWork＋30%的RocketSpace’。”RocketSpace是硅谷著名的创业加速器，孵化了美国近一半的独角兽企业，包括Uber。

基于这种“WeWork＋Rocketspace”的商业模式，毛大庆寄希望于盈利将包括四部分：占比30%-40%的传统商业楼盘房租收入；促成企业吸引风险投资的咨询服务费用；自发创业投资基金，收取相应的管理费与分红；自有资金参与跟投部分优质项目获得的投资收益。

然而，在实际操作中，毛大庆在房地产圈雄厚的资源既让他可以如前文所说快速通过收购、合并等形式拿到大量地产资源，使其成为国内拥有办公空间总量最大的企业；但同时这些收购大多是合作经营或者加盟性质，除了在品牌上归入优客工场外，管理与商业模式并未有更多提升。毛大庆在地产圈的资源也束缚了其在商业模式上的突破，当下优客工场依然是一家“卖工位”的商业地产租赁公司。

对比之下，WeWork的自营模式支撑起了其200亿美元估值。在自营模式中，租金收入只有8亿美金左右，更多收入则来自投资。创立以来，WeWork已经投资了超过90家公司，其中21家已经在纳斯达克上市。

自营模式的好处在于，通过统一的品牌与服务输入，可以建立统一的创业社群和生态，在这一生态中，WeWork这样的公司扮演着参与者的角色。除了参与投资外，WeWork还可以分享企业成长过程中各种红利机会。

由此可见，支撑起WeWork高估值的背后更多投资者是将其视为投资公司进行估值而非一家商业地产租赁公司。对于WeWork而言，优客工场未来的路径或许与其并不相同，但在中国市场，它将面临另一个竞争对手——氪空间的挑战。

联合办公行业的滴滴与Uber

成立于2014年的氪空间和WeWork采取了同样的自营模式。与优客工场跑马圈地打法不同，氪空间将资本更多用于快速拓展自营社区上。借助资本氪空间扩张速度不断加快，规模化采购使得成本大大降低，据氪空间今年公开信息显示，氪空间的新社区工程造价比市场平均水平低20%，家具采购成本低40%，交付时间缩短至4个月左右，提升办公使用效率30%。

对比氪空间与WeWork，数据更具说服力。截至2018年6月，氪空间在中国内地覆盖北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门、合肥等11个城市，管理面积超过20万平方米，工位数量超过35000个，服务企业数量超过3000家，入驻率超过95%。

2018年4月，WeWork以4亿美元价格并购了中国的另一家外资联合办公品牌裸心社。合并之后，中国WeWork的办公地点提高到了40个，会员数量提升到20000，但服务城市依然只有北京与上海两座城市。

针对这次合并，氪空间创始人兼董事长刘成城曾评论到，这两家外企同行企业在国内的抱团发展，对全行业并无多大意义和影响。同时，他认为氪空间作为国内联合办公领域的领先者，暂时不考虑收购其他同行。

刘成城的自信来源于氪空间的快速扩张。在今年第十七届中国互联网大会上，刘成城公布了氪空间未来的发展规划：到2018年底，氪空间运营的联合办公社区规模将达到50万平方米，全年增长速度将达到300%，每月将新增10000个工位。

在他看来，氪空间高速扩张的基础在于近两年中小规模的公司数量越来越多，他们的组织形态，工作模式，以及获取商业机会和客户的方式都在发生很快的变化。另外，联合办公通过入驻企业共享会议室、前厅等设施的方式，大大提高了办公楼面积的使用效率，同时节省了企业的成本，像氪空间的坪效已经可以做到传统写字楼的2-3倍。

显然，氪空间的快速崛起是对中国WeWork最大挑战。尽管完成融资后估值达到50亿美元，但对于中国WeWork来说估值同样也是巨大的“枷锁”。要知道不论是工位数量还是入驻率，氪空间均已超越中国WeWork，而氪空间在今年1月完成融资后，估值仅为26亿人民币，即使坊间传言氪空间将进行的新一轮融资，估值也仅为13亿美元，对比WeWork的50亿美元估值仍然可以算“便宜”。

此外，中国WeWork想要照搬美国WeWork的创业生态模式并非易事：一是中国创业团队大多为初创团队，对于价格因素更为敏感，氪空间已经明确提出像小米公司学习，将办公空间服务的利润控制10%以下；另一方面，氪空间背后有36氪这样的创业社群作为支撑，在获客与生态建设上比WeWork更有优势。

对于中国WeWork来说，融资并不意味着“战争”的结束而只是开始。面对中国联合办公企业的纷纷提速发展，中国WeWork如果不能变得更快，很可能重蹈Uber覆辙，败给中国本土的竞争对手。