文/江开发

连接生活最后一公里的社区商业正在取代购物中心成为商业地产的“独角兽”。业内认为，这是城市商业发展、社区商铺特性共同作用下的必然结果。重庆社区商业也因此进入新阶段，市场行情转暖，成为投资新蓝海。

社区商业站上时代风口

国家有关部门公布的数据显示，2016年我国城市社区的数量达到10万个。这个数字还在不断增加——很显然，在百货和大卖场日渐衰落、购物中心趋于饱和的大背景下，负责解决城市居民日常所需的社区商业正在成为城市商业的基础。

另一方面，随着零售业进入互联网时代，电商大鳄、地产巨头等资本力量转战社区商业，开拓新模式、新业态，培育新的利润增长点，加速社区商业成为行业新宠的步伐。重庆零售业的蓬勃发展也进一步激发了这一态势：2017年重庆市实现社会消费品零售总额8067.67亿元，扣除价格因素，同比增长约10.1%（数据来源于重庆统计局）。

城市商业和行业风向的变化是促使社区商业成为“独角兽”的充分条件，其独有的特质则是必要条件。对比大型购物中心，社区商业的容错率更低、包容度更高。值得说明的是，作为连接生活的最后一公里，社区商业以高频次消费建立起与居民的高粘性，进入难度小、市场培育期短，预计1-2年能达到盈利。

重庆的社区商业也终于迎来了春天。铭腾数据显示，2017年重庆商业市场供应约219万方、成交约244万方，2012年以来首次供小于求。其中，社区商业成为“领头羊”，占据约80%市场份额。

（图：2012年-2017年重庆商业市场供需价变化）

五维解密社商投资逻辑

面对社区商业这块大蛋糕，不止是开发商要分一杯羹，作为消化社区商业存量的主力军——城市中产家庭也敏锐的嗅到了这一投资蓝海，将其作为增加家庭财富积累的优质资产进行配置。

需要注意的是，“独角兽”是针对整个社区商业发展前景的总体概念，而非指每个社区商铺，不可避免地有不怀好意者从中“掺假”。那么，如何在一片混杂中挑选到优质的社区商铺呢？

第一，选“好管家”。很多时候，社区商铺“失败”的原因不是因为品质或者位置有问题，而是因为没有统一的管理、明确的规划。如果开发商愿意部分自持、统一招商，有成熟地社商运营经验，那么社区商铺已经迈出了成功的第一步。

第二，选“高溢价”。好地段意味着良好的配套设施、长远的溢价空间、强大的价值保障。这一切最直接的体现便是伴随地段不断成熟而水涨船高的租金收益，可以说是商铺“永葆青春”的秘诀。

第三，选“潜力股”。与其高位接盘“绩优股”，不如低价购入“潜力股”，选择中央公园、盘龙新城、李家沱、茶园等有明确发展路径且处于成长期的新兴板块。因为区域发展潜力将影响商铺增值空间的大小——如果价值接近饱和，商铺还能有多少涨幅？

第四，选“大数据”。即选择人口规模大、居民消费能力强的社区，其益处在于降低社区商业导入难度、缩短市场培育期，加速社区商铺进入盈利阶段。

第五，选“现金流”。投资回报率是检验商铺变现能力的唯一标准，而租金高低是衡量投资回报率的重要指标之一。根据静态计算公式（商铺月度租金*12个月/商铺总价），同一板块、相似面积下，租金与投资回报率呈正相关。资料显示，以茶园新区鲁能领秀城为例，建面约58㎡社区商铺的投资回报率约6.73%，高出同类产品近2个百分点。

如果以上5个维度都能同时满足，几乎可以称之为社区商业中的“独角兽”。

改变运营逻辑，鲁能商铺成为“独角兽”

今年8月，重庆的城市中产们大多将目光瞄准同一个投资方向——重庆鲁能商铺。在他们的判断里，重庆鲁能的社区商铺就是那只“独角兽”。

投资者对重庆鲁能商铺的青睐首先来源于对鲁能品牌的信任，曾有业内人士评价“鲁能应该是最了解山城人民生活习惯的房企之一”。

鲁能深耕重庆已有20余年，积淀深厚。而鲁能在渝开发的项目区域位置好、楼盘体量大、社区人口规模大、投资回报率高。例如14年成熟千亩大盘鲁能星城，位于江北嘴、观音桥、解放碑三大CBD的重要辐射区域，交通发达、配套成熟。另，相关数据显示，鲁能星城社区商铺投资回报率约8.48%，高出区域内同类商铺近3个百分点。

（图：重庆鲁能商铺·五大联动楼盘）

房地产行业的黄金期已结束，当前已进入“存量时代”；只有重新找到市场红利的切入点，才能获取新的增长极。对此，鲁能的方式是进行“地产+”布局，发展商业、文旅、健康、科技等7条泛产业线，从传统地产开发商转型幸福产业发展商、美好生活创造者。

其中，社区商业是鲁能构建美好生活的重要途径。同时，未来的社区商业不会再停留于解决基本生活需求，而是满足享受型消费需求，通过一站式服务提升社区生活的幸福指数。基于这一认知，鲁能主动改变社区商业运营方式，阶段性自持商铺、统一进行招商，为社区商业的长远发展打好基础。此外，部分商铺带租约销售，进一步激发社区商业活力，缩短成长期。不得不说鲁能是一个非常优质的“管家”，这也是鲁能打动投资者的另一个重要原因。

重庆鲁能商铺是鲁能实践这一运营逻辑的产物。以1600亩大盘鲁能领秀城为例，作为最早进驻茶园的楼盘之一，整个社区已步入成熟期，地段、人气、租金等均有保障。在强势的先天条件下，鲁能秉承“美好生活创造者”的初心，对五大街区进行明确的主题规划，从日常生活到消费升级再到学养需求，真正进行一站式服务。

（图：鲁能领秀城社区商业规划）

值得注意的是，深谙置业心理的鲁能通过一系列专属优惠政策为重庆商铺再加了一把火，进一步吸引投资者。据悉，鲁能特为重庆商铺推出1年“235”、2年“2323”、3年“2323”三种全款分期方案，最长可免租5年的优惠方案，让投资者可根据经济情况选择不同的方案，为财富加码。

（注：每个项目对应的具体优惠方案或存在细微差别，建议置业者详细咨询后再行购买。）

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