上海二手房成交量走势图（2017.1-2018.7）▼ 

金山、普陀成交逆势上行

7月大部分区域成交有不同程度缩水，但金山以及普陀两区成交环比分别上涨10.2%和6.6%。就同环线而言，普陀相比其他地区价格有一定优势，比如真如、桃浦板块是区域交易的中坚力量。

这两个板块配套成熟，真如有轨交14号线建设，加之区域内有不少老公房，总价相对便宜，适合预算不多的刚需客。而金山新城内陆续有新盘开出，市场关注度逐渐提升。虽然金山新城相对松江新城、青浦新城等发展慢些，但更低的价格受到区域内预算不多的买家关注。

此外，虽然二手房还是以小面积、低总价的刚需产品占绝对比例。但是从市场成交表现来看，恰恰是90平方米以上的面积段表现相对平稳些。可见市场波动的背景下改善需求释放是最稳定的。换而言之，在市场调控不松懈，房价还有下调压力的背景下，刚需反而怕房价还有下调空间，观望情绪较重。

图：各面积段成交套数走势图（20178.1-2018.7）

新房竞争施压，二手房成交滑落

二手房的交易节奏还是比较清晰的，3-6月是市场正常交易节奏，成交有所放大。而今年上半年由于新盘供应不畅，导致一些买家转向二手市场，因此上半年二手房表现优于新房。到了7月，本身有淡季压力，加上7月新盘供应再度出现井喷，而新盘价格比二手房有更高亲和力，吸引不少买家，7月成交滑落意料之中。

上海二手房月度正常交易值在2万套左右，所以市场还是处于疲软格局。

7月上海二手住宅成交小区前五▼ 

7月上海住宅板块成交套数前五▼ 

二手房议价空间5%，后期或进一步扩大

7月一般是政策真空期，但多个城市继续加码调控政策，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，意味调控的高压将继续维持。新房市场预计还会保持较快节奏投放，价格上继续对二手房形成竞争，同时对价格继续施压。目前议价空间稳定在5%左右。

比如古美板块，7月带看量相对平稳，但是买卖双方交易意愿都不浓厚，板块主力房源为50-60平方米的老公房，总价一般250-300万左右，房东都以市场价挂牌，心态较为平和，并且有5%左右的议价空间，和5、6月份没有太大差别。但这点还价空间暂时难以激起消费欲，所以短期买家入市意愿也不强烈。

如果二手房交易量继续在1.3万套左右持续盘整，不排除后续议价空间进一步打开的可能。