近日，保利公寓管理有限公司终于正式揭牌，毕竟早在2017年10月23日保利就发型了国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs产品。同时，宣布公司战略目标至2020年公寓管理规模达30万间。同样巨大的数据不禁让人想起了碧桂园在2017年底提出的目标“在三年内建设100万套长租公寓”，如此庞大的规模目标，在如今暗潮汹涌的长租公寓市场，真的能实现吗？

1 碧桂园3年100万间还差多少？

A million is still a long way off

2017年12月20日，碧桂园集团董事局主席杨国强携一众公司高管，为自家长租公寓品牌——BIG+碧家国际社区发布会站台，并计划在三年内造100万间长租公寓，重点打造长租城市。

按照碧桂园的初步安排，其中40万套会自主开发，另外60万套靠创新模式拓展。这意味着，碧桂园不仅要盘活存量资产，也会做更多的外部拓展。对此，莫斌提出了“长租城市”的概念。他表示：“我们做长租跟其他的企业有所不同，我们要做长租城市，一做就做十万套、二十万套，那么可能几个城市就是3年一百万套。”

具体来说，未来将围绕一线城市和强二线城市，房价比较高的区域，和当地农民一起把建设用地用来做租赁，农民入股，使农民也有资金收益。另一方面，碧桂园会和政府配合好，把周边配套做好，满足居住着对美好生活的需求。按照碧桂园设想，长租城市的规模至少在10--20万套。

尽管莫斌对这一目标表达清晰，与这一宏达目标形成对比的是，早早入场的万科表示要在未来三年完成30万间的规模；旭辉领寓表示目前签约公寓数量超过2万间，2018年预计将达6万间；龙湖集团首席执行官邵明晓表示今年全国建设目标要达到6.5万套。相比较于3年百万间的规模目标，这些企业的目标似乎更为谨慎小心。

而对于碧桂园这一百万间的规模指标，行业内外议论纷纷，有不少的声音对这一事件表达了自己的看法。

首先是来自碧桂园内部以及外部的一些正面声音：

碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚曾在接受采访时指出，长租公寓虽然经历了三四年的发展，但还是一个比较新的行业，进入早和晚那么几年不会形成非常大一个差距。碧桂园的投资、设计到建设、采购以及金融各方面具备优势，整套系统已经非常完备，具备做长租公寓的优势。

此外，资深专业人士宋春华认为，像碧桂园这样的品牌房地产企业，具有很强的资源整合能力和更多的资金优势，能够率先探索租赁市场的现实路径。

另外也不乏一些对这一规模实现的质疑声：

由于碧桂园入局时间较晚，与最早入局的万科相比较，其在长租公寓领域“资历尚浅”，提出如此巨大的规模指标，不禁让人为其捏一把汗。

而近来碧桂园由于高周转、事故等新闻频出，遭到了不少质疑的声音。加之，其实现3年百万间的目标中，主要途径为“造城”，即需要在工程方面进行工作，而不是目前一些长租公寓运营商通用的“二房东”租赁的模式。自然，在碧桂园的“长租城市”未落地之前，一切的说法都是惨淡无力的。

而根据《21世纪经济报道》的数据显示，碧桂园于2017年5月正式成立长租事业部，截止2017年度财报发布（3月21日）时，在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目，在建房间数已经达到2963间。

在同策资管的数据统计中显示，截至2018年6月， BIG+碧家国际社区已布局6个城市，分别为上海，厦门，武汉，广州，深圳，东莞，目前开业13家门店。至于长租公寓项目的未来规划，碧桂园方面称，未来项目会向长租城市演化，每个长租城市的规模会达到2万间以上，并会视市场情况推进。

或许，当50个长租城市出现的时候，碧桂园才能真正实现自己的目标吧。

2 保利公寓2020年管理30万间公寓

Managed 300,000 apartments

回顾了碧桂园的长租公寓历程之后，现在再来看看保利公寓。按照今年房企业绩发布会的节奏，大佬们都避而不谈规模，选择提升运营及效益。而保利公寓则在品牌揭牌之后，宣布了品牌的战略目标，3年30万间，结合长租及短租、集中式及分散式多模式运营管理，成为以运营为核心的租住服务资产管理公司，国内领军的租赁住房投资运营商。

首先介绍一下保利公寓品牌，其体系为N系列，寓意保利公寓的N理念，特点是，没有那么贵，小但是讲究，高性价比，很吸引人。目前已有小n、N+等品牌线相继面世，广州小n公寓（赤沙店）也即将开业。

实际上，与碧桂园相比，保利算是一名老兵。

保利其实早已在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

其中保利瑜璟阁国际公寓的运营数据给了保利很大的信心进入长租公寓市场。2016年11月，位于长沙保利国际广场的酒店式服务公寓——保利瑜璟阁国际公寓率先开业。这处服务式公寓将目标客户群定位在商务精英人士，初次尝试，保利取得了高于预期的效果。保利相关人士告诉记者，这处公寓开业不到3个月入住率便达到了90%，实现盈利。

而目前保利公寓在全国已有十余个在营项目，在广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近二十个城市管理与储备房源达一万余间。

即便已经达成了1万余间的成就，但面对近29万间的空缺，在目前抢食者众多的长租公寓市场，保利达成30万间公寓规模的成就，或许也还需要费很大的力气才能实现。

3 规模，真的是长租公寓的敲门砖吗？

A stepping stone to a long rented apartment

早前，地产系尚未加入长租公寓这一市场时，规模，很难得在各大品牌的公开发言中提及。因为中介系、创业系以及酒店系更为专注的是运营，加上在资金方面的紧张，使得他们难以放出豪言。

毕竟，地产系就不一样了。

寻求金融行业的支持和金融手段的突破，成为进入长租公寓市场各大开发商都在努力的事情。

首先保利是自带“REITs光环”。在2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs—— “保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，并被誉为我国REITs发展史上的里程碑式产品。当时“保利地产”公众号推送的相关推文，短时间内很快达到了10w+的阅读量。

在7月，保利地产拟发行150亿公司债，该申请已被上交所受理，承销商为中信证券、广发证券等。公告披露显示，本次债券首期发行规模不超过44.86亿元，其中31.40亿元拟用于公司住房租赁项目建设，13.46亿元拟用于补充公司流动资金。

此外，保利不仅以资本的形式支持自有品牌，并以基金等形式参与其他长租公寓相关产业。如保利产业投资基金早在2016年就以股加债的形式增资入股长租公寓企业银城千万间，据悉投资规模在6000万元人民币。

而去年10月30日，碧桂园已与中信银行签约成立了300亿元的长租住宅保障性基金；随后碧桂园又分别与建行深圳分行、建行广东省分行，签署住房租赁战略合作协议，期望与银行合作共同推进住房租赁市场发展。

▲图片来源：同策资管

相比于保利地产央企背景的开发商通过发行住房租赁REITs等资产证券化产品，碧桂园通过与银行金融行业达成一揽子式的战略合作，从而获得一些创新型融资解决方案。这类周期长，成本相对低廉的资金，有助于它们在长租公寓领域作长久运营和发展。

由于有了丰厚的资金作为坚强的后盾，而在运营方面稍弱于早早进场的其他派系，规模仿佛成为了地产系的杀手锏。以跑马圈地的形式，迅速将长租公寓市场进行瓜分。但是规模同样也是一把双刃剑，当规模迅速扩张，如果不能很好地将公寓运营能力提升，那么最终的结果或许会不尽完美。

当然，首先这一规模先得实现……