又一家房企旗下的物业公司向港交所递交了上市申请——旭辉控股（00884.HK）旗下的永升物业在新三板上市仅一年，就终止了挂牌，经过一系列重组后，又将赴港上市。

当楼市步入存量时代，房企正纷纷分拆旗下子公司上市，瞄准存量市场进行布局。这也是旭辉的一项重要战略规划，去年旭辉提出，未来5年要打造出5家上市公司，包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。

招股书显示，永升生活服务集团有限公司最终控股股东为林中、林峰及林伟三兄弟。

赴港上市的永升生活拥有三大业务，包括物业管理服务、对非业主的增值服务、社区增值服务，其主要管理由旭辉集团开发的物业以及由第三方物业开发商开发的物业。

截至2018年3月31日，永升生活拥有合约建筑面积约37.7百万平方米，截至最后实际可行日期，合约建筑总面积为43.6百万平方米，包括由旭辉集团开发的合约总建筑面积16.8百万平方米的物业，以及由第三方物业开发商开发的合约总建面26.8百万平方米物业。其大部分收益产生自有关旭辉集团物业开发项目提供的物业管理服务。

2015年、2016年、2017年永升生活收益分别为人民币3.34亿元、4.80亿元、7.25亿元，其主要的收入模式为包干制而非酬金制；三年来毛利分别为5376万元，1.046亿元以及1.829亿元人民币，毛利率分别为16.1%、21.8%、25.2%。其毛利润逐步攀升到了物业管理行业一个较为正常的水平。

值得注意的是，2018年前三个月，永升生活录得经营现金流出净额5960万元，这意味着其无法保证能够始终产生经营活动现金净额，经营现金流出净额可能会削弱其进行必要资本支出的能力，限制经营灵活性。

2017年4月14日，旭辉旗下的永升物业曾于新三板挂牌上市，此前为了实现这个目标，永升物业进行了一场大改制：2016年8月18日，旭辉（中国）与上海旭辉企发、上海景助、上海璟钧订立股权转让协议，旭辉（中国）将其旗下永升物业的70%股权转让了出去，其中旭辉企发占比40%，上海景助20%、上海璟钧10%；2016年9月25日，永升物业从有限公司转为股份有限公司，2016年11月8日改制完成。

新三板挂牌期间，永生物业进行了一次融资，募集1.04亿元资金用于公司信息化建设。2018年3月9日，永升物业终止了新三板挂牌。

2018年4月4日，林中、林峰、林伟在英属处女群岛注册成立新公司，经过一些列重组后，永升物业转为外商投资公司。

2018年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所递交了上市申请书。

在新三板终止挂牌前夕，永升物业还发生了一项重大人事变动，2017年年底，旭辉集团董事长林中宣布，已担任永升物业总裁一职长达5年的景志山卸任，49岁的周洪斌加入永升物业担任总裁。

景志山和周洪斌都是龙湖的“老人”。景志山曾任龙湖集团龙湖物业重庆公司区域总经理、北京公司总经理等职务。周洪斌1997年7月至2003年1月在重庆龙湖地产发展有限公司担任会计主管，2003年1月至2007年8月担任重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司副总经理，2007年至2014年，任龙湖物业服务集团董事会主席、总经理；2015年1月至2017年12月，任北京千丁互联科技有限公司任高级副总裁。

周洪斌的加入，与永升物业下一个更高目标息息相关。挂牌新三板，只是永升物业踏出的第一步，当初拟定实现A股上市是下一步。去年旭辉提出未来5年内打造5家上市公司，其中物业公司最先迈出了步伐，但最终却“弃A从港”。

A股对涉房企业的审批越来越严格，而物业股在香港市场一直较受欢迎，今年以来物业服务板块无论是涨幅还是整体估值，均高于房地产板块。根据申万宏源研究报告，港股物业管理板块今年前5个月平均上涨近四成，同期恒生国企指数仅上涨2%，目前板块平均估值为22倍2018年PE，其中行业领军者绿城服务估值为31倍2018年PE，中海物业估值为23倍2018年PE。

但6月份起，受棚改货币化安置政策调整消息以及房地产市场整体情绪影响，物业服务作为房地产下游行业，也持续承压，港股物业管理板块一度连跌多日。申万宏源研究报告认为，物业管理板块具备防御属性，受影响有限，上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长。

显而易见的是，物业管理板块在港股市场更能得到资本的青睐，当房企在港股的估值普遍不高的情况下，物业公司分拆上市之后，或许能够得到更高的估值。因此也不难理解今年以来房企正前仆后继奔向港股。

继1月份雅居乐旗下雅生活服务股份有限公司在香港联交所主板上市后，碧桂园旗下的碧桂园服务也开启了赴港征程，今年6月杨国强亲自在港交所鸣锣。6月22日，佳兆业集团也发布公告称，已向联交所递交表格申请佳兆业物业独立上市。去年曾向A股创业板递交招股书未获证监会放行的新城旗下物业公司新城悦，也正在申请到香港上市。

据中指院研究数据，全国物管行业到2020年规模将达243亿平方米。物业服务百强企业在管物业的平均总建筑面积从2013年的1510万平方米增至2017年的3160万平米，复合年增长率为20.3%；物业服务百强企业平均收入从2013年的约人民币2.94永元增至2017年的7.42亿元，复合年增长率26.1%；物业服务百强企业的盈利能力正变得越来越高，百强企业平均纯利从2013年的2430万元增至2017年的5730万元，复合年增长率为24.0%。

随着各路玩家纷纷进入资本市场，物管行业也在硝烟四起，这是一个近5年来随着房地产增量迅速提升而不断发展的行业，也是一个集中度在不断加剧的行业，战略投资及收并购将是众多房企旗下物业公司分拆上市后谋求规模扩张的必经之路。

截至2017年底，物业管理行业百强企业所管理的住宅物业总建筑面积占在管总建筑面积的69.9%。目前中国整个物管行业仍然分散，大型物业管理公司将有机会以并购中小型物业管理公司的方式实现加速扩张。