文/张雅楠 田国宝

8月14日，在北京朝阳区一间麦田房产门店，一名客户询问当前是否为买房的最好时机时，该店销售经理李伟明回应道，“现在倒是卖房的好时机，当然也是买房的好时机，可选择余地多一些。”

与今年第二季度相比，拥有五年销售经验的李伟明的直观感受是，最近二手房源明显多了起来，“原来客户过来想看房都比较难，需要预约很长时间，现在随便一个小区，一次起码能看三四套。”

他的另一感受是降价房源也多了，由于最近成交主要以置换和改善需求为主，“有些着急用钱的房东，如果客户首付比较高、付款周期短的话，可以谈的空间是很大的。”经他手的一套千万元出头的房子，如果一个月内能付款，房东可以便宜近百万元出售。

7月31日召开的中央经济工作会议指出，要下定决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，政治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

与原有政策相比，关于房价部分表述从“坚决遏制房价快速上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”，李伟明等中介作为房地产市场的最前端群体，捕捉到了其中变化，“所以说，现在是卖房的好时机。”李伟明说。

链家研究院院长杨现领告诉经济观察报记者，目前二手房市场一些迹象与市场预期无关，“今年购房压力很大，房价绝对值很高，换房压力也很大，所以整个市场会出现调整，我觉得是市场正常的反映。”

房源增多

童胜利和李伟明是同一个区域的链家门店小组长，“最近房源确实增多了，像我今天带一个客户一次就看了六套房，4月份时根本没这么多房可看。”童胜利说。

链家数据显示，2018年以来，北京在售房源数量一直不断上升，2月份维持在3万套以内，3月份初突破3万套，6月上旬达到4万套，截至8月15日，北京在售房源数量为46916套。

房源带看方面，今年最高峰出现在3月初至5月下旬，每周带看次数多维持在10万次左右，8月份前两周看房量在8万次以内。

成交方面，今年3月份前，7日成交均值基本在300套以下；3月30日该均值首次突破300套；6月底再次回落到300套以内；8月6日至今，一直未能突破200套。

童胜利表示，市场行情好的时候，一套房往往有不同的中介公司同时介入，再加上看房人数多、房源数量少等原因，客户想要看房往往需要排队，即便是同一家中介公司，“想要从别的门店同事手中拿到钥匙也需要排队等候。”

进入8月份后情况开始扭转，房源数量在增加，但房源带看数和成交量相对减少了，从而使得单个客户看房的次数增加了不少。

据链家和我爱我家等中介机构公布数据统计，7月份涨价房源与降价房源比为1:5.12，8月1日至7日此比值为1:6.8，8月8日至14日为1:8.89，8月12日、13日连续两日比值均超过1:10。

在李伟明和童胜利看来，这一定程度上与市场供需结构有关。

改善型置换需求为主

近期，一则麦田房产中介人员发布41套房打包出售的消息引起一时热议。其中中海凯旋11套房总价预估约4亿元；合生霄云路7套总价预估约3亿元；保利中央公园8套总价预估约1亿元；棕榈泉15套总价预估约4亿元。如果按照消息所说的七折打包出售，41套房的总价也超过8亿元。

据经济观察报记者了解，发布41套房产资产包的麦田中介人员在麦田房产华贸店上班，目前其朋友圈该消息已经删除。其8月12日发布了一个棕榈泉1号房源的出售信息，186平方米、满二1900万元、税费10万元，该房源信息与41套资产包消息中的棕榈泉1号房源高度符合。

经济观察报记者就此向麦田多位中介人员求证，一部分中介表示为假消息，依据是内部系统并没有这个资产包，而且部分小区房源面积与实际有出入；另一部分则认为有一部分房源并没有经过验真，消息真伪存疑。

链家一位中介人士认为假消息的可能性不大，一方面发布信息如此具体的假消息难度较大，且没有意义，另一方面北京房多的并不在少数，“我们附近的店，一个客户一次挂了50多套。”

经济观察报记者多方了解到，当前北京房地产市场除了类似因套现需求而出售的部分现象，供需主要还是以改善型置换需求为主。

望京地区的一位业主表示，她的儿子在中关村一家高科技企业上班，本来并没有打算换房，三代人住三居室已经足够，“说是明年海淀学区政策有变化，这两个月我儿子的同事们都在换房，他也跟着要换到海淀区，那边的房子已经交了订金，11月份必须完成过户。”

这套132平方米的三居室，报价为1270万元，业主表示，如果看中可以与她儿子详谈，“我们那边急需要钱，如果你能接受付款要求，价格可以谈。”同行的中介表示，这套房子比刚挂牌时便宜了30万。

酒仙桥附近一个小区内，一套面积161平方米的四居室，“这个房子去年挂出来是1380万，他非要1330万，最后没谈成，现在报价降到1130万了。”一位长期跟踪该套房源的链家中介人员表示。

这位中介表示，即便是挂牌价降低了250万元，但当前并不好成交，一方面房源比较多，客户可选择性大；另一方面，不久前该小区一套同户型房子成交价为1050万元。

经济观察报记者走访了北京6个小区14套挂牌房源，其中8套单价在8万元以上，主要位于四环附近，6套单价在6万元以下，主要在五环外。

14个挂牌房源中，1套为业主已离开北京需要出售套现，1套为业主用于公司周转资金，其他12套全部为改善型置换。12套改善型置换出售房源中，有2户为以旧换新，即出售后购买新房，有1户为同区域置换大户型，9户主要为了置换学区。

在李伟明看来，目前市场成交总价较高，尤其是第二套房，基本形同于全款购买，大部分购房者难以承受，“很多一套房的客户也都是通过置换，很少直接购买第二套，尤其第一套有贷款的，大部分人还是没有这个实力。”

市场平稳、反应正常

对于当前北京房地产市场形势，多数中介人士均认为以平稳为主，与2017年“317”限购前的市场高点相比，价格有所回落，但从2018年整体来看，无论成交量，还是成交价格，整体波动并不激烈。

链家数据显示，2018年5月北京成交价均值上升至6.4万元，6月为6.39万元，7月份为6.55万元，8月份第二周为6.53万元。

中国房价网数据显示，截至8月15日，近一个月北京二手房均价为6.34万元，同比上升0.37%，环比下降0.43%；新房价格为6.43万元，环比上涨0.64%。

在成交量方面，链家数据显示，2018年5月，成交量达到全年峰值9586套，此后开始下滑，6月份为7148套，7月份为7075套，8月份第一周为1323套，第二周为1035套。

李伟明和童胜利均认为，与“317”调控政策出台前相比，整体市场下滑较为明显，但今年市场整体保持平稳，第二季度市场短暂回暖一定程度上与学区有关系，“现在价格有一些回升，但和高点时比，还是便宜八九千元左右。”童胜利说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前房地产政策方面的调控有所强化，市场进入一个调整阶段，必然会呈现下滑，一些二手房出现想卖卖不掉的情况，尤其是一线城市，70%-80%为置换型改善需求，“想要买一套，就需要卖一套，卖不掉的话，就买不了，链条就断掉了。”

张宏伟认为，置换型需求所出现的买卖困境会在下半年越来越多，在这种形势下，不排除房价会有下降的可能，“这种情况和房地产税预期没关系，更多和调整大基调还有市场进入调整期有关系，但调控大基调没有变，对于一二线城市来讲，严格了一些。”

杨现领也表示，目前市场状况和房地产预期关系不大，主要是与市场自发调整有关，为房地产市场正常反应。

（应受访者要求，李伟明和童胜利均为化名）