当厦门的房价地价纷纷遭遇下跌，各大地产商由于杠杆压力过大，一时不敢入局。而万科的万村计划却逆向而行，选择在此时进入厦门尚属价值洼地的旧村改造项目。面对厦门狂跌的房价，万村进场之后这一状况可以在旧村改造项目中得救吗？也许，这一答案之后万村才能告诉我们。

1 遭遇房价地价双下跌的厦门

Encounter housing price land price double drop

8月2日，有自媒体消息称，相比2017年3月高峰期，目前"（厦门）岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。"很快一时激起千层浪，消息传遍了各大媒体圈，自媒体的伙伴们纷纷跟风解读，消息一来二去，最后厦门房价崩盘论凭空而出，并甚嚣尘上，引来多数人的关注。

随后一些专家开始出来辟谣，指出房价是有回调，但是远谈不上崩盘。某地产自媒体大v更是壕气冲冲直接飞到厦门，人肉调研厦门市场，最后得出："厦门确实在回调盘整，但是就目前状态来说，崩盘说是无稽之谈！"的结论。

此外，厦门克而瑞机构相关数据显示，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元每平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。

对于这一论断，多名厦门开发商人士表示，厦门地价的下降主要受土地拍卖政策的影响。7月2日，厦门出台“一次性销售”土拍限制，10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这对开发商传统的售楼方式起了颠覆作用。以前开发商都是一块地分多次销售，可以根据行情的变化调节销售量和价格，以后就要一次性开盘，统一入市，开发商面临的不确定性一下提升了很多。尤其是现在地价高企、楼市不稳的时期，开发商会非常被动。

而对于“厦门楼市崩盘”这般夸张的言论，打破它的是一组这样的数据：根据国家统计局公布的数据来看，厦门新房价格今年1-6月环比涨幅分别是-0.3%、-0.1%、-0.2%、0.3%、1.1%、0%，可以看出在今年第一季度厦门新房是环比下跌的，不过第二季度则是上涨的，仅有6月持平。如若再看同比数据，厦门今年上半年每月涨幅分别是2.3%、2.2%、0.1%、0.3%、1.2%、0.7%。这也就是说明，新房价格虽然一季度环比下跌，但是同比半年仍然还是上涨的。

▲ 图片来源：格隆汇

2  万村计划为何偏偏相中了厦门？

Why does it happen here

尽管厦门楼市目前“风大浪大”，万村却选择了这一处风浪中心，开启自己的模式复制之路。

8月8日，厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，双方将在旧村整村更新提升方面进行合作。在签约后，厦门万科将对林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造和统一运营。改造后的林后社、安兜社将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容

让人好奇的是，万村计划的下一站怎么就选在了厦门？

厦门，是沿海经济特区、东南沿海重要的中心城市，其中又属岛内的思明区和湖里区最为繁华。据观点地产新媒体了解，从2013年1月至今，厦门的新房指数累计涨幅为84.86%，仅次于深圳，排在70个大中城市的第二位。其中，值得关注的是，厦门二手房方面的价格指数则相比新房低调得多，同样从2013年1月计算至今，二手房指数累计涨幅为51.57%，低于同城新房指数的累计涨幅。

厦门二手房指数涨幅最高的月份出现在2017年3月，环比涨幅高达6.3%。但从4月至今，二手房指数却连跌了15个月，相对于最高点而言的累计跌幅为6.21%。

学者刘璐表示，厦门新房和二手房价格涨幅上的差别可以佐证一个观点：厦门新房供应太少，而二手房作为一个存量市场，其（潜在）供应量远远大于新房。

另据贝壳新房数据，湖里区一手房如恒禾七尚均价约5.7万元/平米，鑫塔水尚均价约6.5万元/平米，新景七星府邸均价同样约6.5万元/平米。

至于二手房，厦门8月初整体二手房价约4.8万元/平米，而临近湖里区安兜、林后的恒祥新苑、大湖新城均价则多在1.5万元/平米左右。

因此，新房供应不足、一手房价高、存量发展潜力大等因素，给厦门的租赁发展提供了良好的基础，同时万科也更容易在厦门导入租赁资源。

另一方面，在湖里区这样的繁华地区，林后社、安兜社等一些旧村就成了价值洼地。规划不足、配套不那么完善成为了限制这些旧村跟上区域整体发展的步伐，而这正是万村所擅长的旧村改造环节。未来，万科将通过对该区域的整体改造，升级相关的公共设施配套，将会在很大程度上提升居住质量和整片区域的价值。

3  各大长租公寓在厦门的风云局

The layout of large rented apartments

当然，万村盯上的这块“肥肉”，也早有品牌方发现，厦门的长租公寓市场早在2016年就非常热闹了。

自2016年8月，万科泊寓在厦门“初试水”成功后，UONE社区、红璞公寓、魔方公寓、龙湖冠寓等十几家长租公寓品牌纷纷入驻厦门。早期的前辈之外，更有不少新出的长租公寓品牌积极进入厦门这一市场。今年3月24日，旭辉领寓落地厦门，将三条产品线深耕厦门市场，厦门也成为继上海之后，实现三条产品线全面落地的城市；3月31日，联发集团首个长租公寓项目———联发尔寓精装样板房正式开放；4月1日，碧桂园旗下品牌长租公寓“BIG+碧家国际社区”亮相厦门，这标志着碧桂园正式进军厦门长租公寓市场……

如今，厦门做长租公寓的企业越来越多，除了传统的房地产开发商、房产中介之外，还有互联网企业、金融机构等，甚至很多国企都加入了对这块市场的争夺。

今年5月15日，福建省厦门市出让首宗租赁住宅试点项目用地。之后该地块由国企金圆集团以底价2.2亿元竞得，成交楼面价8016元/平米。并将建设为厦门首批住房租赁试点项目，预计将建成近600套租赁住宅及租赁公寓，主要打造面向两岸金融中心片区金融商务人士的优质高端商务居住小区。

而在今年年底，厦门市也将有三个公共租赁房项目计划交付使用，届时将有8129套单身公寓或一房型公租房面市，参与到激烈的市场竞争之中。

既然厦门的楼市并没有面临崩盘的局面，只是厦门的长租公寓市场又将迎来一位强劲的对手。或许房价不再那么热闹，租房市场将会有更为激烈的竞争发生！尽管当前厦门万村由于暂未开始实质性的工作，不方便透露其具体规划。但或许今年年底，厦门的长租公寓市场将会有更为明朗的局势了，届时我们将明了各大派系长租公寓品牌的实力竞争情况了！

* 文章为作者独立观点，不代表迈点空间租赁立场

综合自：

《港股那点事》

厦门房价暴跌？虚假谣言几时休，苦了禹洲

《北京青年报》“腰斩”传闻中的厦门楼市众生相

《观点地产网》解局 | 厦门版“万村”里的二线涨跌