听到有人说“长租公寓根本不赚钱”的时候，长租公寓运营商开心的合不拢嘴，这不仅意味着可以闷声发大财，还可以减少外界对于行业的干预，继续闷声抢占市场。

运营商们做梦也没想到的是，对行业的鞭挞源自我爱我家高管的“炮轰”加离职事件，甚至引发监管部门对行业恶性竞争的关注。

搁置长租公寓运营商的“抢房”是否助涨房租，以及要搞明白长租公寓赚不赚钱，首先要弄清楚长租公寓的利润到底来自哪里。

目前市场中，长租公寓主要分为集中式和分散式，集中式长租公寓是运营商对一整栋建筑进行改造后对外出租，而分散式长租公寓是运营商对分散在各个小区的单套商品房改造后出租。

由于政策对租赁市场的支持鼓励，以前很多商业办公性质的建筑以及老旧厂房宿舍，近年来被改造为集中式长租公寓，这在一定程度增加了租赁房源供应；分散式长租公寓考虑到经营风险，一般都为商品房，也就是分散式长租公寓只是在存量市场中“分蛋糕”，并未增加供应。

除了分散式和集中式之外，长租公寓运营商的生意模式还有“包租”经营和“自持”经营两种，“包租”即为在市场中租赁物业后再对外出租，“自持”为在市场中购买物业或利用自有物业改造后对外出租。

无论哪种模式，长租公寓的利润主要来自于“租金差”，即出租给租客的价格高于向业主缴纳的租金，这种租金差的本质就是“平效”，每平方米的租金收入越高越好，“平效”既可以来自于固定面积里排出更多的房间，也可以来自于用心打造产品，每间房对外租出更高的价格。

市场中关于长租公寓不赚钱的言论，大都来自于利用并购物业或自有物业经营的情况，这种现实由资产价格高企和租金水平低导致；而早期嗅觉灵敏的运营商，用较低的价格从业主手中租房经营，且租期大多数高于5年，有的甚至长达10年，“租金差”的收入可以说非常可观，尤其是部分并不想将规模做大的运营商。

中小型长租公寓运营商有做集中式的，也有做分散式的，其中一个朋友盘踞一个大型小区四五年，与街道办、派出所、小区保安的关系非常要好，对于小区物业情况了如指掌，他就能拿到低于市场价的物业，然后对物业进行改造（大部分是将客厅改为房间）对外出租，他曾盛情邀请一位年轻人做大事业被拒后说，“你是还没尝到利润的滋味。”

另一个朋友做酒店设计出身，后来改行做长租公寓设计，一方面公司业务蒸蒸日上，另一方面自己也租赁了几栋物业，利用自己的设计、成本、品牌管控优势进行改造，“有了这几栋公寓，人也就稳心很多。”

“小而美”的运营商管理几栋公寓或两三百间房，租金差丰厚、空置率低、管理难度小，利润自然高，但如果要做大规模，则需要考虑到综合管理成本、管理效率，以及空置率对利润的蚕食，这也是很多全国性大型长租公寓运营商面临的最大问题。

“租金差”引申出另外一种利润，即长远租期带来租金上涨之后的“租金差”，长租公寓运营商与业主签订租赁合同一般高于5年，有些甚至超过10年，运营商给业主的租金一般是三年递增10%，而市场中的租金上涨幅度明显要高于这个幅度。

用长远租期锁定租金差的行为，类型于期货或股票市场中的“买空卖空”，预期到未来价格要上涨，在早期用一个较低价格锁定合同，博取未来价格上涨后的价差。当然，未来价格也有出现下降，届时运营商也将损失惨重。

过去20年里，中国房地产市场主要供应可以交易的商品住房，而并未考虑到城市化进程中出现的大量租赁人口，租赁住房的供应上“欠账”明显，这某种程度上刺激了资本对于租赁市场的介入。

大背景下，长租公寓运营商没有足够的能力控制房租的涨与跌，但长租公寓运营商互相竞争，一起助推“拿房成本”是市场有目共睹的，运营商成本的提高，将导致其更关注“平效”，更有涨价的动力，也更有可能损害租客的权益。

某全国性长租公寓品牌一线投资人员透露，有时内部也无法为公司算账，因为交给业主的租金很高，但从租客手里收取的租金没那么高，也就是还没赚到“租金差”；公司“拿房”的经济测算模型一直在变，内部人士也不知道公司到底更关注哪一点。

这有点类似互联网企业的“烧钱”模式，现阶段不赚取“租金差”，或者只赚取少量的“租金差”，是资本为了抢占市场的“让利”行为，这意味着运营商对未来租金上涨预期较高，也表示运营商对规模增长、管理效率、其他收入充满自信。

不赚取“租金差”某种程度上也引申出运营商另外的一些利润来源。以上大部分都在讨论“包租”型长租公寓，而利用自持物业进行经营的长租公寓，利润一方面来自于改造后租金价格的上涨，另外也来源于改造后资产价格的上涨，未来可以通过交易实现获利。

“包租”型长租公寓运营商另外的利润来源，包含增值服务费，这些增值服务包括管理费、保洁、搬家、维修、社交、零售电商等，还包括金融贷款产品等。

目前长租公寓产品的客群是“8090”一代，他们的标签是“宅”、“潮”、“怕麻烦”，因此对于增值服务的需求高，价格敏感度低，愿意付费购买；金融产品既可以针对业主，也可以针对租客，比如业主利用贷款产品一次性收取一年的房租，或租客利用贷款产品，以较低价格一次性缴纳一年甚至更长时间的房租，但这需要付出一定比例手续费。

同时，这些贷款产品也有利于运营商回笼资金扩张规模，这种资金规模更大化集聚就是目前的ABS（资产支持证券）融资，运营商可以一次性套现未来5-10年的租金收入，用以滚动投资抢占市场。

市场中也不排除有“黑心”长租公寓运营商，他们的利润还来源于随意克扣押金、在水电费上做手脚、“看客定价”、转租服务费、押金资金池等方面。

“凯撒的归凯撒，上帝的归上帝”，资本大规模介入租赁市场、以及被质疑助推房租的背景下，市场行为无法被监管，多家运营商竞相出价“抢”房源，此时监管部门更应该关注的是，如何推动运营商与租客的权益平等，如何更好保护租客权益，最终实现“租售同权”。

比如运营商出高价“抢”房源，就必须考虑现有租赁合同是否到期，是否需要赔偿；再比如，长租公寓运营商拟定的租赁合同，是否无形之中侵害了租客权益，推动双方权益平等；同时，也需要加大力度查处损害租客权益的运营商，加大对租赁市场的立法等。

相比较于传统C2C（个人对个人）的模式，长租公寓运营商的机构化运作能够带来增加供应、稳定租赁关系、提高居住体验等优势，如果没有这种优势，一味听信“讲情怀的资本”势必也将带来恶果。