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【独家】开办商业保理公司 旭辉显露金融野心

旭辉正在构建一个包含私募、保理、多元上市的新平台。

图片来源:视觉中国

曾经的“黑马”旭辉,在高歌猛进的规模扩张之后,正低调构筑支撑其快速发展的金融版图。

界面新闻记者独家获悉,旭辉旗下保理公司——上海隆辉商业保理有限公司近日正式开业,注册资本2亿元人民币,注册时间为2018年6月27日,由上海旭辉企业发展有限公司100%持股,最终控股人为林中、林峰、林伟三兄弟。

在工商登记信息中,该公司属于保险行业,从事与其所受让的应收账款相关的应收款融资、销售分账户管理、应收账款催收、坏账担保。

隆辉保理的董事长兼总经理由张常胜担任,旭辉集团财务中心总经理杨欣,旭辉法务审计部总监、监事会主席丁朝晖,旭辉集团资金管理部俞快分别担任董事。

一名行业人士分析,商业保理公司的设立,意味着旭辉正在建设一套供应链金融管理体系。商业保理公司可以受让供应商与买方订立的货物销售或服务合同的应收账款,为供应商提供贸易融资,应收账款的收付结算、管理与催收等服务。

资深行业人士表示,保理业务实际上是提供一种融资渠道,一般渠道是以应收账款收款权向银行融资,其他渠道还包括资产证券化、委托贷款等,此前也有P2P渠道。

对于房企来说,运用保理业务,可以帮助供应商拓展融资渠道,将自有资金支付转化为非自有资金支付,降低供应链两端的综合资金成本,提高企业现金周转。值得注意的是,2018年中报期内,旭辉的净负债率由50.9%上升到了72%。

今年房地产行业资金面整体偏紧,房企不得不借助新的金融工具融资,供应链金融是其中一种。万科、碧桂园、恒大、新城、世茂等房企都已经成功发行了保理类供应链ABS,以资产证券化渠道进行融资,总体发债成本在6%-7%左右,利率较传统的开发贷稍高。

不过,上述业内人士称,目前房企专门设立旗下独立商业保理公司的情况在行业内并不算多。有几家房企走在了前面:2014年,世茂作为主要出资人,成立泓翊商业保理公司;2016年,万达旗下的万达商业保理公司成立;2016年,广州恒大商业保理公司成立;2017年,融创出资设立融创和泰(天津)商业保理有限公司。

供应链金融体系的建立,涉及到要梳理企业内部采购、财务、法务、资管的关系,同时也涉及到与外部供应商、银行、券商、信托机构的对接,这不仅是拓宽融资渠道的方式,也体现了企业财务上的精细化管理。

几年前,旭辉集团董事长林中就强调过,房地产企业未来要发展得好,就要具备金融思维,能驾驭金融工具,有适度的金融平台,再过50年看,很多大企业都会变成资产金控模式,通过很多的平台投资控股一些公司,或许是极大型地产企业的终级模式。2017年7月,在对外公布未来几年战略时,地产金融化战略成为旭辉未来重点关注的主要方向。

近日举办的旭辉中期业绩会上,旭辉控股总裁林峰发表对房地产行业的判断,认为房地产行业将回归制造业,逐渐精细化管理、严格控制成本、严格控制品质、越来越多的人退出,最终回归平均的利润率,加上资本、政策的溢价。

在这种思路下,近两年来旭辉正迅速搭建自身金融平台。除了商业保理公司,2016年旭辉设立了旗下私募基金——上海晨曦股权投资基金管理有限公司,同样为上海旭辉企业发展有限公司100%持股,注册资本1亿人民币,以房地产投融资业务为主导,也关注房地产行业衍生业务的股权投资机会。晨曦基金给自身设立的目标是成为国内私募基金公司10强。

去年12月,晨曦基金作为私募基金管理人和交易安排人,帮助旭辉领寓获批了全国首单民企长租公寓储架式权益型类REITs30亿元总额度;今年3月,晨曦基金发起的第一支纯股基金——曦盛1号私募投资基金通过了中国基金业协会备案。

与此同时,旭辉正在将旗下多元化业务都设置或分拆为独立的公司进行运营。比如长租公寓,旭辉没有成立长租公寓事业部,而是设立了上海领昱公寓管理有限公司,财务、人力、营运、产品研发、投资,都由领昱公寓管理公司独立运营管控。这也是在为未来更灵活使用金融工具和金融平台铺路。

旭辉在去年还提出,未来5年要打造出5家上市公司,包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。其中物业公司永升物业今年8月向港股递交了申请书,林峰在今年中期业绩会回答界面新闻记者提问时表示,永升物业预计今年年底到明年年初会实现港股独立上市,而其他板块上市则是中长期计划,尚未有正式时间表。

当前阶段的房地产周期性风险仍然让开发商如鲠在喉。尽管旭辉上半年销售额有40%的增长,但部分区域的业绩如坐过山车一般惊险。

2016年实现过百亿销售额、2017年实现50.5亿元销售额的北京区域,今年上半年仅完成了3.5亿元合同销售额。幸亏合肥、重庆、苏州、温州、宁波5个二线城市的销售额,撑起了旭辉今年上半年的“半壁江山”。

从土地获取来看,旭辉正在扩大覆盖面,以更好地对抗大小周期、把控风险。2018年上半年旭辉一共获取72幅地,新进入14个城市,土储覆盖53个城市,货值6500亿元,在环渤海、长三角、华南均有分布,新进入常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通及南昌。

在中期业绩会上,曾聚焦一二线的旭辉第一次提出了“狩猎三四线”的说法。而大举获取土储资源又与金融运作能力紧密相关。

去年旭辉合约销售额突破千亿大关,今年截至中报期,旭辉实现660亿合约销售额,林峰表示今年完成1400亿的承诺问题不大。当“黑马”正式跻身行业内的千亿玩家之后,旭辉着手搭建多种融资平台和多个上市平台,在周期中崛起的旭辉,正努力跨越周期。

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