十年时间，重庆因开放的特性实现了高速的发展，城市面貌焕然一新。在房观察和第一太平戴维斯联合推出的《十年识“渝” 鉴“渝”见智——重庆商业地产观察系列访谈》中，我们已从对重庆的物业及资产管理、城市规划与商业楼宇发展等不同领域的观察，多角度分析了重庆的城市潜力与生长力。（详见《第一太平戴维斯胡裕华：重庆十年突飞猛进开放性助推城市迭代更新》、《第一太平戴维斯刘奕兴：重庆物业服务企业超2500家 3招搞定发展难题》、《第一太平戴维斯何勇：完整前策助力重庆高效发展两江新区潜力大令人期待》、《第一太平戴维斯梁果：重庆商务区将呈多点分散发展趋势 新兴行业或成去化主力》）

作为推动城市更新进程的关键一环，本篇我们重点关注重庆零售行业的10年发展轨迹。

重庆零售物业达560万平 朝多极化商圈方向发展

第一太平戴维斯华西区商铺部董事林静指出，四山夹两江的独特地形将重庆城市自然分割成了多个相对比较独立的区域，零售商业市场依随地形也一直呈现出多商圈的整体格局。但与上海、成都等其它城市所不同的是，由于重庆独特的地形特征以及城市大多数建筑设计自身的特点，虽然重庆每个商圈都有自己的步行街，但绝大多数品牌仍旧集中入驻在商业项目的内部，而非以单独街铺的形式集中呈现。

“当前，重庆零售物业总量已达到560万平方米，在第一太平戴维斯监测的全国重点城市中排名第六。”林静分析，纵观过去10年的发展，零售物业规模的不断增长推动着零售商业辐射圈层外扩和各区域商业市场发展。十多年前，重庆以解放碑为核心加上观音桥、南坪等传统商圈初步形成了“一大四小”的格局。但随着其它区域的不断建设和发展，尤其在重庆不断北拓的背景下，政府机构北迁、高端住宅区兴起及商业中心等多功能复合化发展，观音桥商圈快速崛起比肩解放碑，形成了双核心商圈的格局。

与此同时，林静还认为，由于其它各个区域自身的不断扩容与升级，其它各个商圈在重点地标项目引领下也在不断发展、演变，并对核心商圈逐渐形成分流，以致重庆零售市场的新格局朝向多极化商圈方向不断发展。比如以零售品牌聚集度最高的万象城为代表的杨家坪商圈，以超大体量且业态最为齐全的龙湖时代天街为代表的大石化商圈，由于高端购物中心国金中心的出现而发展的江北嘴商圈，以及以中渝恒大广场、新光天地、新光里而不断发展完善的新牌坊商圈。

本土开发商从重庆出发走向全国 知名国际零售品牌抢滩重庆

从零售物业开发商入渝阶段来看：10年前，整个零售市场上只有和记黄埔、九龙仓、凯德商用、瑞安地产四家主要外来开发商入驻，而以龙湖为代表、生于重庆长于重庆的本土开发商也在不断成长壮大。目前，龙湖旗下开发运营的天街系列项目已经成为重庆零售市场上最受时尚潮流零售商追捧的商业项目，并从重庆出发向全国拓展、布局。用林静的话来说，“以龙湖为代表的重庆本土开发商已经在全国零售市场上占据一席重要的地位。”

零售物业代表项目发展轨迹（图片来源第一太平戴维斯）

近年来，随着市场本身的不断成熟，城市对外开放度逐渐增加，以及政府规划的方向性引领，华润置地、九龙仓、新光三越、香港置地、凯德置地、协信等大型开发商也相继入驻重庆，开发出各具特色的标志性商业项目。而部分原已在重庆占据一壁江山的开发商，也凭借其对重庆城市发展方向的充分了解和已经取得的资源优势，相继在各个新的区域拿地发展新的商业项目，比如龙湖、协信、香港置地和九龙仓。据林静透露，截止到2018年上半年，已开业商业项目中本土开发商占48％，外来内资开发商占28％，外资开发商占24％。

从零售商进入重庆市场的足迹来看：大量国际品牌自2011年起借着时代广场、星光68、重庆万象城等项目的入市逐渐进入重庆市场。“尤其是以2011年LV入驻时代广场、2014年Apple直营店入驻北城天街为标志，重庆零售市场开始真正迈上国际化的进程。”林静分析，“过去十年，除了一线奢侈品牌外，快时尚亦开始成为市场的主导。”随着重庆万象城奢侈品的进一步完善呈现，以及国金中心与新光天地的开业，最近三年成为知名国际零售品牌进入重庆市场的高峰；多家品牌首次进入重庆且众多高端奢侈品牌更是拓展双店或多店，表示对这个城市未来商业发展充满信心。

零售商进入重庆市场的足迹（图片来源第一太平戴维斯）

此外，由于新开发项目体量大而全的特点，越来越多娱乐、餐饮、生活配套品牌开始进一步占据市场的重要地位，商业项目从最初的以价格为导向开始转向更注重价值导向，纷纷以其独特的新兴业态满足消费者因为消费升级而需待满足的生活多样化、个性化及精神消费的需求。

核心商圈迎存量调整重庆零售市场租赁需求分化

“过去两年非核心商圈新项目不断入市，致使高供应带来市场连锁反应，而竞争的加剧则刺激了核心商圈的积极调整。”据林静观察，现有的核心商圈因建筑体量小、楼龄老、品牌业态丰富度不足以及项目周边交通拥堵等诸多问题，在零售项目断供两年后又重新迎来存量调整。她指出：很多已开业的商业项目为了应对消费者喜好不断变化的需求和解决原有的硬件问题，除了进行品牌调整，还对原有的局部空间进行重构，结合新型业态通过硬件升级、打造主题化区域来为消费者打造更生动的情景化、主题化购物体验；也有部分购物中心清退了其原有经营情况不佳的主力百货并对原有的区域进行切割、重构动线，打造出全新的购物区域，并借力新增的更丰富的店铺数量进一步提升了项目的平均租金水平。

林静认为：“近年来重庆零售市场租赁需求呈现分化现象。”虽然核心商圈因为旧项目调整和非核心商圈新项目的陆续开业，成交频繁，不断填补空铺，但因为一时间供大于求，并且部分非核心商圈项目自身的品质与新开业项目相比略显陈旧，非核心商圈今年上半年成交略显疲态，导致全市净吸纳量小幅度负增长。加之部分新入市项目开业率偏低的影响，全市零售物业市场空置率连续四个季度上涨至13.2%。

重庆（图片经第一太平戴维斯授权使用）

重庆北部将现3个新商圈超300万平零售商业加持重庆市场

随着城市版图的持续扩张、轨道交通建设的陆续完成等多种因素的影响，林静预测，在现有五大商圈的基础上越来越多的新兴社区商圈会在未来逐步呈现，尤其是在两江新区，而这也将有助于城市版图北拓。“未来三到五年内，随着众多重点开发商在渝北区域新开发项目的逐步落成，重庆北部还将形成的三个新的商圈，分别是定位为重庆国际商贸中心以龙湖两江新宸为代表项目的礼嘉滨水商圈，依托现有成熟高端住宅‘富人区’为基础以香港置地约克郡为代表的照母山商圈，在政府的规划下以中粮大悦城、新城吾悦广场、合景泰富悠方购物中心、龙湖天街集群商业为代表的中央公园商圈。”

据第一太平戴维斯统计，未来五年重庆零售市场还将迎来超过300万平方米的新增零售商业供应，其中超过一半的商业体量皆位于新兴商圈及新开发区域，进而将进一步巩固重庆零售商业多区域、多商圈的发展格局。

新零售推动行业提档升级未来将现更多新型商业项目

“随着新项目的不断涌现，租赁市场将持续活跃，更多的知名国际品牌也将借着新的地标项目进入重庆市场。并且随着政府对未来城市发展规划、新兴产业的导入，新进企业将带动更多外来人口进入到重庆，导致消费人口结构的变化。”因此，林静推断，之前很多对重庆市场消费习惯仍持保留意见的外来品牌也会相继进入市场。而随着市场的不断演变、升级，线上线下的不断竞争、优化补充，“新零售”将更快地推进、落地，进入与传统品牌正面竞争的时代。并且，通过激烈的竞争，“新零售”的内涵将不断被挖掘、进化，从而推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链上的提档升级。

此外，林静还认为，在既有的城市级综合性购物中心、旅游街区或区域型生活中心的基础上，未来还会呈现更多朝向公共、开放、互动方向发展的社区商业，亦或是结合特定产业衍生出的新型复合型商业项目，融合联合办公、电子竞技、VR体验、运动体验、新零售、家居、医疗、酒吧等更多新兴业态，成为消费者生活、交友、购物的目的地。

“在未来，除了靠引进新的IP主力店，也会有更多的商业项目开始重视打造自身的IP，从建筑设计到后期运营推广，通过情感纽带来加强消费者的消费粘性，打造项目自身独一的品牌形象。”

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