两天前，“南京楼市遇冷”的消息在南京这湾“大湖”中扑腾出几个浪花，或许是前前后后散的太开，浪花并没有继续掀风起浪，反倒随风平而浪静了下来，可涟漪并没有消失殆尽。

楼市遇冷从何而来呢？是因为前段时间厦门楼市较2016年相比几近腰斩吗？还是南京土地的降价、终止出让的悲观情绪？亦或者是其他原因？

另外难得一见的房租的暴涨、金九银十的到来，又会不会再次给人云亦云的南京楼市带来一股前所未有的热浪呢？

厦门楼市“崩盘”是预示吗？

前段时间，厦门楼市“崩盘”，地价与2016年相比几近腰斩，岛内每平米下降1万元以上，岛外每平米下降6000-10000元。业主急着售房，二手房房价不断下降，买卖市场颠倒。虽然各种官方回应说是调控，可也能看做楼市遇冷的原因之一吧。

另据易居研究院近期发布的《2018年上半年全国80个典型城市房价收入比偏离度排名》显示，厦门和南京分别以45.6%和35.7%的偏离度高居榜首，而厦门和南京均是调控前房价上涨最为凶猛的城市。

虽然厦门“崩盘”或许不实，毕竟一万的回调也不是说不过去，可居民的收入、存款与高房价之间的摩擦、撕扯，不仅是南京的难题，而是限购限价之外，几乎所有一二线城市面临的难解之环。

政策的介入令楼市进行盘整是能够说得通的，有南京房地产人士表示，市场需求正在价格冲高后进行盘整。

2018年南京没有金九银十？

前段时间楼市有点“热闹”，限价调控不放松、坚决遏制房价上涨，开发商“花样百出”：跑路、裁员等，也给楼市带来了一股悲观情绪。原本楼市旺季“金九银十”即将到来，难不成也要黄？

上个月，据新浪证券报道，上市房地产企业中弘股份老板已经跑路了，背负债务四十亿元。这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。

最近，广州、上海、苏州等全国不少热点城市，相继出现土地流拍现象，太原更是“愁云惨淡万里凝”，一下子流拍八块土地。至于南京虽还没出现流拍，但地价每平方米下跌几几千元也是事实，也算是给房企敲响了警钟。

就拿8月10日，江北核心区拍出G06、G07两幅优质宅地，单从这两幅地块素质而言，可以说相当不错了，若在16、17年可能是抢破头皮的结果，而现实是赤裸裸的，报名者寥寥无几，比起周边略逊一筹的地块，反而降价了几千元。

南京房地产学会会长吴翔华认为，中央的遏制房价上涨“表态”，让楼市在短期内很难翻身，因此开发商对于接下来的楼市预期将会发生改变。至于南京楼市金九银十表现会如何？吴翔华坦言：南京楼市政策面不放松，金九银十预计成色不会很足。

真的连金九银十都束手无策，没法让南京楼市“翻盘”了吗？

多项数据依然下行

根据南京网上房地产数据显示，截至8月19日下午15：00，上周（8月13日至8月19日）南京新房认购740套，成交820套，日均认购105套，日均成交117套。同比上上周（认购1065套，成交1325套）认购量下降30.5%，成交量下降38.1% 。除此之外，金隅、雅居乐、龙湖上周五江北拿地，地价猛降7390元/平方米。”

中国房地产报记者据此统计南京网上房地产（主管部门为南京住房保障和房产局）今年1月至8月20日所有新房的认购量与成交量发现，除1月份处于高位以外，2月至6月，南京新房的认购量由2225套逐月上升至6867套，7月份回落至5669套，而8月份过去的20天仅认购2380套，不及7月份的一半，仅超6月份的三分之一。而2月至7月，南京新房的成交量由2651套逐月上升至7595套，但8月份过去的20天仅成交2463套，不及7月份的三分之一。

从这些数据来看，说南京楼市遇冷并不为过，但又会不会是短期回落呢？

南京房地产开发建设促进协会秘书长张辉告诉中国房地产报记者，“认购成交量的多少取决于上市量，如果商品房上市量低成交量就不可能高，受到限价等种种因素的影响，每个月的上市量也存在变化，所以并不能以成交量的高低来论断市场冷暖。”

另外，张辉称，8月份是传统的淡季，每年在这个淡季的时候都会出现成交下滑，是市场正常波动。

在诸多生活在南京的市场人士看来，无论现在政策高压与市场疲软对楼市造成何种影响，都不宜作出“南京楼市遇冷”的论断。

一位南京房地产市场人士表示，“商品房上市量马上就会很大，实际上8月份很多楼盘开盘，认购数量不错，比如六合一家楼盘就推出1008套房。”

南京工业大学房地产管理系主任吴祥华也告诉中国房地产报记者，“南京的认购与成交量在最近几个月都在稳步上升，8月也不例外，在剩下的两周，有不少楼盘尤其是鼓楼滨江板块会有不少楼盘上市，所以不存在回落的问题。另外，现在的成交和认购量与市场无关，上市节奏全部被政府方面所控制，并不能反映市场变化，如果要看市场真实情况，只能观察二手房市场。”

从交易曲线上观察，自7月南京二手房市场短暂回冷之后，成交量从上周止跌回稳，并且小幅增长。南京网上房地产数据显示，上周二手房成交1460套，成交量比前一周的1352套上涨了108套，涨幅7.99%。

而且二手房已经不是传统意义上的二手房，而是“准新房”，其中原因大家也都心知肚明。

购房者手中的“门票”弥足珍贵

再说限购政策，或许也在此稍有作用，大家明显因限购而颇为珍惜自己手中的“门票”，所以在心仪的房源出现之前，迟迟没有下手。

如此一来，在买房之前，大家都涌向租赁市场。最近租赁市场更是闹得沸沸扬扬，租金暴涨，这会不会又反过来为“南京楼市遇冷”这一说增援一手。

我爱我家前副总裁胡景晖在8月17日的电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。

市场风向举棋不定，这是不是也表明房租太高，我们又是时候考虑买房了呢？这会不会给楼市带来一波好机会！

如此看来，南京楼市遇冷一说也并非毋庸置疑。