租房是一个极大的市场，2017年，超过84.2%的应届毕业生需要租房。2017年租房人口达到1.94亿人，租房市场的成交量达到1.2万亿元。

庞大的群体，也将带动产业链的利益产生。利益驱动下，难避免租房市场的黑洞、漏洞被钻空子，利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，将风险转移。这也是导致租金上涨热潮风暴原由之一。

最近这段时间，租金上涨战火越烧越旺，房租问题被推向风口浪尖。目光再度聚焦身处一线城市的魔都上海，上海的租房市场是否会受到北京影响？

最新数据从多个维度对上海租赁市场进行了监测分析。

一线城市租金走势，上海租金持稳

从一线城市租金指数走势来看，上海租金稳字当头，今年指数最高点在239点和最低点234点狭窄空间内运行，虽然也有周期性影响，比如年后的租赁潮以及6、7月份的毕业季行情，但指数上涨都比较微弱。

中原地产一线城市租金指数走势（2017.1-2018.7）

上海租金市场与地段环线契合

租金第一梯队的当属静安、黄浦、徐汇与长宁的中心城区；

第二梯队为闸北、普陀、虹口、浦东等余下中心城区区域；

三、四梯队则为周边城区、新城区及更外围区域。

受“毕业季”年轻租客影响，租金承受力有限，以嘉定、宝山、浦东为首的周边城区租金上涨，中心城区微跌调整。

运营租金回报呈“中心峰值”现象

上海呈现明显的越中心，租金回报参数越高的态势。租金方面上海“中心化”趋势明显，越中心租金越贵，随着周边城区近年来房价不断上涨，使得区域间的价差在缩小，导致现在“中心峰值“现象。

克尔瑞数据

房龄区别化明显，成交差大

房龄对于租金定价与租客的选择产生着巨大的影响。“次新房“租金波动幅度较大，相反“老破小”租金就相对平稳，成本差进一步放大，单间租房成本“次新房”要贵近1200元/月。

克尔瑞数据

上海租金稳健原因

上海租房市场增量有限：上海的房价-常住人口走势，人口增长速度与配套发展速度不匹配的矛盾日益明显。在近三年来飞速增加，而常住人口增长基本停滞的状况下。

租赁市场竞争激烈，抢客源难。租赁市场面临的竞争越来越激烈，房东、长租公寓、经济型酒店纷纷来分一杯羹。

部分经济型酒店都会推出月租房等等，充分竞争背景下，只有通过低价租金，才是吸引消费力的卖点。

长租公寓收储碰钉,其次是虽然短期高价收房，但一时间也难传递到终端消费市场，所以对市场价格影响有限。

北京租房事件后，也给上海一个警惕。相信上海相关部门定会引以为戒，此外，上海从7月1日起全面实施住房租赁合同网签备案制度，届时将便于对租房价格实施监控，一旦发现异常波动能够及时发现，相应措施会跟上。此外，2018年，上海全市将新建和转化租赁房源20万套，供应持增。

综合言之，上海近期租金将续稳之势。