下半年租房市场调控来临南京近半数小区租金下调|界面新闻

下半年至今，租房市场已经成为各方关注的热点。部分一二线城市住房租赁市场租金上涨过快，大城市"漂一族"感觉负担压力加重，也促使"房租不炒"进一步提上台面。包括北京、深圳、天津以及南京在内的各大城市已先后明确加强租赁市场监管，稳定住房租赁价格。行情数据则显示，在经历了一季度的"节后返城季"以及二季度的"毕业季"之后，南京租房市场的"旺季效应"正悄然消退，租金行情平稳的整体走势没有变，两千元左右的租金水平仍是当下市场主流，而从三季度至今，全市800个小区的两居室租金已经有接近半数出现了下调，并且远期供大于求的态势还会显现。

11个热点城市一年房租平均涨幅超两成引发关注南京7月房租同比上涨7.77%整体平稳，主要受季节性影响

近期，一份来自业内的房租数据报告引发了不小的关注，据中国房价行情网数据显示，从去年7月至今年7月，北上广深四个一线城市以及包括成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆在内共计11个城市的房租价格同比平均涨幅达到了22.12%。其中成都房租同比涨幅高达32.4%，位列11城涨幅之首，广州和深圳分居二三位，同比涨幅分别达到30.7%和30.5%，重庆、天津以25.1%和23.09%的同比涨幅列在第四第五位，近期刚刚出台租赁市场调控新规的北京则以21.89%的同比涨幅列在第6位。11城市中，南京以16.3%的同比涨幅排在第9位。

虽然南京在一二线热点城市中租金涨幅并不位居前列，但租金上涨的问题依旧引起市房管部门高度重视。为此房管部门专门公布了上半年南京住房租赁市场调查统计结果，据统计，今年上半年全市住房平均租金为39.57元/㎡，同比去年上半年的37.92元/㎡上涨4.35%。其中7月份全市平均租金为42.05元/㎡，环比上涨7.35%，同比上涨7.77%。也就是说在7月份，租一个60平米左右的小户型，平均租金相当于2500元左右。虽然受到3月份"外来务工人员返城就业季"和5-8月"毕业季"影响，南京市住房租赁市场租金迎来季节性的小幅上涨，但整体租金水平保持平稳，租房市场发展整体向好。针对目前南京市租赁市场季节性租金上涨情况，要求进一步加强住房租赁市场监测分析，稳定住房租赁价格，规范市场秩序，确保南京市住房租赁市场平稳健康发展。

来自南京贝壳研究院的统计数据也显示，南京市租金水平相对平稳，2018年以来同比2017年整体还略有下滑。按照每平方米租金计算，2017年每月每平方米租金在50元左右，而2018年7月还不到40元。近3年的租金最高点在2015年12月，当月的每平方米租金几乎接近80元，不过大多数月份都在30元-50元这个区间波动。365租房对全市个人出租房源的报价统计数据也显示，2018年7月个人出租房源平均报价为2845元/月，与6月的2744元/月相比，上涨了101元/月，涨幅为3.67％。但与去年7月3122元/月的平均报价相比，反而下降了8%左右。

分析人士表示，虽然各机构由于数据来源、信息收集渠道以及统计方法等不同，具体数据有所差异，但总体上看，和北京等一线城市相比，南京租赁市场供求相对平稳，主要是毕业季叠加过渡租房等需求，在此基础上租金走势也整体平稳。

长租公寓入场是否在推高南京房租？租赁企业房源占比不足7%，长租公寓租价整体也平稳甚至低于周边

在坚持"房住不炒"背景下，"房租不炒"同样也是题中之义。近期，北京率先出招租赁市场调控，要求租赁企业不得为抢占市场通过恶性竞争、哄抬租金等方式抢占房源，并设立举报热线。天津也开展住房租赁市场专项整治活动，严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价等行为。深圳更是推出了"稳租金商品房"，规定"一房一价、一年一调"，严格控制只租不售项目的起始租金和租金涨幅。

南京市房管部门也在近日召开了相关会议，要求结合租赁企业依法诚信经营，稳定租赁价格，规范市场秩序。不得为抢占市场份额而恶性竞争垄断房源哄抬房租。为此南京市住房租赁行业协会也发出倡议书，内容包括不得为扩大规模而以明显高于市场正常价格争抢房源，哄抬租房价格；不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源等。

南京市住房租赁行业协会

倡议书

为稳定住房租赁市场租金价格，抑制哄抬房价的行为，规范南京市住房租赁市场秩序，南京市住房租赁行业协会全体成员共同向全市提供住房租赁服务的经营企业及其从业人员发出如下倡议：

一、房产中介机构应当依法依规经营，切实加强分支机构和门店管理，做好行业表率，不得囤积房源、哄抬租金价格，不得发布虚假房源信息。

二、长租公寓运营商和房产中介机构不得为扩大规模而以明显高于市场正常价格争抢房源，哄抬租房价格。

三、长租公寓运营商和房产中介机构不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

四、长租公寓运营商和房产中介机构不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

五、协会全体成员自觉接受监督管理，主动在住房租赁主管部门办理租赁合同登记备案，坚持诚实守信、规范经营，积极配合政府相关部门加强行业管理。

南京市住房租赁行业协会呼吁全体协会成员在政府管理和指导下，加大优质房源供给，坚决抵制不当竞争，抑制房租不合理上涨，满足不断增长的市场需求，维护良好的租赁市场秩序，为建立和完善租购并举的住房制度做出应有的贡献。

南京市住房租赁行业协会

2018年8月22日

针对部分一线城市所反映出的租赁企业或中介机构抢占市场份额、垄断房源推升房租价格的现象，业内人士表示，目前南京租赁市场机构化程度并不算高，租赁企业提供的房源在租赁市场占比不足7%，并且结构分散化，其中分散式公寓加集中式公寓只有10万间，很难推高租金价格。

而事实上，即便是南京长租公寓的租金，今年以来也保持平稳，并未出现大涨迹象，据爱租哪统计数据显示，截至7月份，南京长租公寓平均租金为1351元/间·月，环比上涨2.6%。自2018年1月以来，南京月均租金保持在1300元/间·元左右，租金整体走势平稳，总体涨幅不大。其中雨花、建邺、秦淮3大区涨幅最为明显，涨幅在4.5-5.9%之间，其他几个区租金价格较为稳定，基本与上月持平。

就通常人们的感受而言，长租公寓由于普遍需要达到一定的装修标准，同时又有专门人员提供保洁维修安保等服务，租金往往会比同地段个人出租房源要偏高一些，不过随着"国家队"的进场，这一规律也变得不那么明显。以东南青年汇位于江浦的同心店为例，房型包括单室套与两居室等，月租金基本在2000元左右。而这些公寓不仅包含全屋品牌家电等高品质配置，还配备了专职管家、专业维修保洁团队等。

位于江宁科学园的东南青年汇·泊寓景祥店，共119间公寓，以单室套为主，面积30㎡，月租金平均在1900元左右。这些租金价格基本上都比周边个人房源出租价位还要低，而且很少上调。不过相对来讲这些公寓对租客有一定要求，主要是面向来宁就业的大学生，普通家庭不一定能租。

还有一些房企运营的长租公寓客群则较宽，多数面向周边工作的企业员工和白领，和周边个人房源租金相比大致差不多。如位于江宁九龙湖的冠寓，面积50多平方米左右房源月租金2000多元，位于河西新城科技园的公寓房源面积24平方米-42平方米之间，月租金在2700元-4000元左右。此外还有魔方公寓万达紫金店租金1155-1769元/月，万科泊寓众彩社区店平均租金1250元/月等，相比周边小区租金来说都不算贵。部分空置房源较多的门店还会不定期推出优惠折扣活动。

不过也有少量长租公寓租金明显比较高，主要分布在新街口与奥体等顶级核心地段，租金基本都超过三四千元，和周边个人出租房源相比也要高出一截，但它们的房源供应相比周边大量居民小区来说占比则很少。此外值得注意的是，伴随租赁市场进一步细化，部分长租公寓门店也推出了菜单化方案，比如南京冠寓就推出了针对蓝领与白领群体的不同公寓产品系列，租金标准也依据需求层次有高有低，以实现产品差异化和客群定制，吸引更多租客。

一线城市房租占工资三成"漂族"感觉压力大在宁租房两千元左右是主流，折算租赁补贴后月收入占比不到四分之一

除了房租本身的涨幅外，租房属于刚性消费，租金收入比也是大家所普遍关心的。近日还有一则报道引发普遍关注，有部分北京租客反映如今房租已经占到每月税后收入的3成，如果再上涨只能考虑往外搬甚至离开。对于在一线城市生活的年轻人来说，房租是否在适度区间事关生存的基础;而对城市来说也关系到人才的去留。

那么南京的情况又是如何呢？有相关报道披露数据显示，在11个一二线热点城市中，南京应届毕业生2018年的平均月薪为5265元，假设以月收入30%比例为上限，适合租赁的房源租金价位应该在1580元以内，就目前绝大多数长租公寓来讲，这一区间还是有所选择的。

此外自2016年7月起，南京已开始面向留宁大学生推行租房补贴政策，符合条件的申请者可以申领两年的住房租赁补贴，在全国范围内也属于领先，今年出台的"宁聚计划"将这一补贴期延长至3年，并调整了补贴标准，其中学士和高级工以上人才每人每月600元，硕士每人每月800元，博士每人每月1000元。因此对于多数已就业的毕业生而言，每月2000元左右的租金价格，折算租房补贴后可减少至1400元以内，所占收入比例大致在25%左右，可以做到合理承担，相关部门统计显示，仅在上半年南京的高校毕业生租房补贴已审核通过人数达到5.7万人，实际兑现发放补贴658.4万元。

租房旺季进入尾声租金步入回调通道热点片区租赁房源供应也密集，三季度至今半数小区租金正在下调

除了外来人口流入、旺季因素以及出租房源本身的条件改善之外，租金水平在更大程度上还是由市场供需机制来决定。中国房价行情网数据还显示，在11个热点城市中，南京近一年租赁市场新增房源达到5.6万套，供应量仅次于北京上海，超过了其余8个热点城市。

今年早些时候业内研究机构披露的一项调查则显示，虽然南京有约153万外来常住人口，租赁市场需求规模巨大，但未来的住房租赁市场仍可能出现供大于求。根据机构预测，到2020年南京租赁住房供应量可达8万间、需求量54630间，2021年供应量8万间、需求量67173间，到2027年供应量预计达10万间、需求量65923间。总体来看，2020年至2027年，租赁住房供应总量将达71.5万间，年均供应量约8.9万间；同期租赁住房需求总量为530157间，年均需求量约6.6万间，租赁房源供应将稳步上升，供大于求是大势所趋，市场竞争还有可能白热化。

每日楼市也了解到，在南京几大热门租房区域包括桥北、油坊桥、铁心桥、仙林、马群等，由于这些地段往往分布着很多大型小区，租赁房源的挂牌量也比较多，租金水平也很难整体上涨。例如桥北一些中介门店表示，周边成熟小区每月挂牌的出租房源基本都有数百套，选择范围比较广，小户型的整租价格一直在两千元出头，暑假期间略有上涨，最近又有回落，总体变化不大。

不过与此同时，租赁市场还有一些局部现象值得关注，比如有网友反映，由于租金难以上涨，部分小区业主将房源隔成多间出租。在一些小区周边，业主贴出的"小广告"也随处可见，对于一些面积较大的房源而言，隔成多间出租人均面积也并未超标，算不上违规群租，但此类出租房源都分散在小区内，周边均为其他住户，居住的人多了各种问题隐患难免会出现，能否实施更为完善的监管，对于租赁市场的成熟也至关重要。

此外，和二手房市场的"学区房"一样，"学租房"或是"陪读房"在市场中也一直存在。在一些名校如南外、南师附小、游小周边，都有不少"陪读房"挂牌，租金也会比同地段其他房源高一截，如南外北小的"陪读房"租金报价大多在每月3500-4000元以上，一些热门民办校的周边也会有"陪读房"挂牌，即便是租金最低的六合区域，部分民办学校的"陪读房"租金也能达到两千元左右。但据部分中介表示，在租房陪读的家庭一般对于居住条件要求也并不低，条件并不好的房子靠学校抬价也未必能顺利租出去。

伴随租赁旺季进入尾声，各板块租房市场供需也在逐步恢复平衡，每日楼市统计了主城九区800个有两居室出租的小区报价发现，三季度以来租金报价上涨的小区有388家，持平59家，报价下跌小区则达到了353家，涨跌小区数量基本持平，其中包括鼓楼、建邺、秦淮等区下调租金报价的小区还更多。9区中除鼓楼玄武建邺秦淮两室租金平均报价高于3000元以外，其余都在3000元以内。接下来我们就一起看看各家小区的具体情况吧~