股市差强人意，地产行业融资环境收紧，金融机构开始寻求新的市场机会。

中融信托在近期出售了他们投资和管理的首单持有型物业——上海中融信托大厦，收购方为上海本土的一家地产基金——五牛控股。据了解，此次出售的投资回报率十分理想。

2014年底，中融信托旗下的房地产并购平台中融长河资本收购了重庆协信地产于上海大宁区域开发的一处建筑面积约4万平方米的整栋写字楼物业，并在收购完成后将其更名为上海中融信托大厦。该项目在收购完成时尚属于在建工程，在王宇涛的带领下，中融长河资本团队充分发挥自身的主动资产管理能力，在项目正式交付前的工程建设过程中进行了详细的工程细节监管，并在项目交付后耗费大量精力进行了改造升级，充分保证和提升了项目的品质，使上海中融信托大厦成为上海大宁和市北区域内唯一的国际绿色建筑LEED金级认证甲级写字楼。

同时，同样是得益于中融长河资本团队出色的主动资产管理能力，项目出租率从0提升至80%以上，平均租金水平也超出周边区域平均租金30%以上，获得了品质租户的高度认可。正是在这样夜以继日的辛勤努力和主动管理下，上海中融信托大厦于2018年7月顺利退出，充分证明了中融长河资本团队的投资眼光、资产管理能力和对交易的把握能力，得到了市场的充分检验。本次退出为中融信托践行主动资产管理理念的成功尝试，也是中融信托100%持有型物业退出的首单成功案例。

金融机构业务团队的人员往往少而精干，王宇涛所带领的中融长河资本团队管理着国内外4个项目总计100亿元人民币规模的资产，但团队总人数只有不到10人，投资和管理项目大多采用外包给国际一流专业服务机构的模式。一方面，这充分体现了中融长河团队成员个个一专多能，具备高超的专业水准和业务能力；另一方面，这也充分显示了王宇涛带领下的中融长河团队整合国际一流专业服务机构的能力。尤其是王宇涛先生作为团队负责人，所有事务无论大小，他都亲自带领团队参与，极大强化了团队的凝聚力和战斗力。

作为金融机构，中融长河资本团队这种主动资产管理的做法，不同于传统金融机构单纯的财务投资。中融信托执行总裁王宇涛表示，中融信托在2014年将视线投向了主动资产管理类项目，是一个全新的尝试。金融机构传统的地产类业务，是单纯的财务投资，更像是把钱交给别人去管理，虽然在一系列风控措施下缓释了部分风险，但项目盈利多少、分成多少都是别人来说了算，金融机构职能赚取固定的利差。

而且在目前的金融监管形势和竞争态势下，利差会越来越小。而进行主动资产管理的业务则不同，项目多少钱进入、多少钱退出、中间需要花费多少钱，都可以由基金管理人来决定，基金管理人可以享有基金管理费和超额的后端退出收益。当然，这也要求基金管理人要有更多的参与，要多花心思来琢磨很多项目的细节，同时也对管理团队的专业度有着更高的要求，需要团队能够主动识别投资机会、判断项目风险以及如何在管理运营中为项目增值。

中融信托刚刚退出的上海中融信托大厦，就是对中融长河团队主动资产管理能力的最好诠释。收购之初，中融长河资本就判断项目所在的上海市闸北区域是距离上海市中心最近的次核心区域，未来势必将会有很大发展，进而通过详细调研大宁区域拍出的地王价格来判断这个区域未来可能的升值空间。项目收购后不久，闸北、静安两区合并印证了中融长河的判断，同时周边不断成熟的配套也为项目的增值助益良多。

大厦正式交付之后，在王宇涛的亲自带领下，中融长河团队又耗费大量精力对大厦进行了改造升级。举例而言，开发商交付的大堂入口在夜间没有照明灯带，旋转门又过于外凸且遮挡不足，导致很多入驻大厦的企业员工下雨天很容易淋湿。中融长河通过对大堂入口、旋转门以及东立面幕墙进行重新设计和施工，既增加了大厦的实际使用效果，也提升了大厦的商务氛围，使得租户体验感更好。

在大厦运营期间，王宇涛还要求团队尽可能多的提供人性化服务。比如：为大厦企业员工增设了两辆地铁穿梭巴士以方便员工上下班通勤，在大堂增设AED心脏除颤仪为大厦内工作人员和周边人员的宝贵生命保驾护航，对物业人员加强培训并倡导先进的服务意识和理念等等。截至目前，上海甲级写字楼中配备AED心脏除颤仪的依然十分罕见，这有赖于王宇涛开阔的国际视野和先进的管理理念。

除了已经成功退出的上海中融信托大厦，中融长河团队在北京核心区域还投资并管理着两个同样是LEED金级认证的甲级写字楼，这两个项目均属于近期颇热的城市更新项目，分别是位于北京西城区泛金融街商圈的中融信托大厦以及位于北京朝阳区太阳宫区域的中融信托广场。

位于西城区的中融信托大厦原为五星级酒店，2016年中融长河资本团队收购后，依赖自身强大的主动资产管理能力和整合国际一流外包服务机构的能力，在不到一年的时间内将其升级打造为区域内唯一的LEED金级甲级写字楼项目。目前该项目享受西城区金融科技政策的利好，加之便利的交通和极高的品质，吸引了很多金融街外溢的高品质客户的入驻。

位于太阳宫区域的中融信托广场原为百盛购物中心，是中融长河资本团队在2016年收购的项目，在王宇涛带领下，该项目与西城区的项目同时进行改造。目前，该项目已经全面改造完成，并整租给一家世界500强公司作为其中国区总部，为区域的整体升级作出了较大贡献。本项目在改造之初，由于进深较深、平面较大，改造难度颇高。王宇涛带领团队充分调研市场可比项目，仔细推敲多项设计方案，并充分征求市场专业人士意见，最终使项目呈现出50米退台式自然采光中庭的震撼效果，引起了市场的广泛关注。

王宇涛认为，金融机构瞄准主动资产管理业务实际上是一个大趋势，市场环境的变化对金融机构提出了更高的要求，他们必须付出更多的努力，而不是仅仅充当财务投资人的角色。目前城市更新的热潮刚刚兴起，中融长河资本依托自身强大的资产管理能力，很庆幸自己抢到了第一张站台票。

王宇涛也指出，城市更新其实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的金融机构，也不适合所有的地产基金去做。这是因为改造具有很大的不可预见性，项目潜在风险很大。基金管理人需要有很好的设计改造能力、施工管控能力和营销能力，需要依靠自己专业经验的积累，对过程中出可能出现的种种问题提前做好预判。

市场环境风云变幻，嗅觉敏锐的中融信托率先瞄准主动资产管理业务，并成功拥有了首单持有型物业的退出经验，可以说真正实现了产融结合。在新的城市更新风口下，存量资产改造或许是金融机构深入锻造主动资产管理能力的新一轮市场机遇。