过去一年，青白江楼市以凤凰湖板块为中心开始爆发，地价翻了6番、房价早已破万，成为2017年成都房价增长速度最快的区域。

这其中，品牌开发商在青白江拿下若干价格不菲的土地，炒房客在青白江赚得钵满钵盈，成都外溢购房需求在青白江得以释放。他们都参与、见证了这场蜕变，反之，被困在其中的也大有人在。

但不可置否的是，青白江，终于从被成都遗忘的序列中走出，在楼市中展露出了自己狰狞的一面。

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“青白江房价十几年都是三四千块一平，六千以上都是高端盘了。”像每一位土生土长的青白江人一样，唐丰没想过青白江房价能一年蹿升上万。

他向楼市君介绍，2017年之前，青白江在大成都一直处于较为尴尬的地位，同样作为中心城区，龙泉、双流、郫县甚至新都都陆续有了实质性变化，但青白江却似乎“被遗忘”了。

2017年初，青白江虽然受到成都限购的影响，房价有所上浮，但仍属于“原地迈步”的阶段。

“本地楼盘在这五六年都卖不出去了，涨价，想都不敢想。”唐丰说，虽然彼时四川自由贸易试验区成都青白江铁路港片已正式挂牌，但他表示，普通居民对青白江所谓的“自贸区”、“内陆亚欧门户”并无概念。

但现在不论是通过成金青还是绕城高速进入青白江，沿途都能瞥见无数帧房地产项目广告牌，它们均被烙上了大大的“自贸区”字眼。

唐丰透露，青白江的这种变化开始于2017年8月。“金科拿地那一次，这的小开发商就开始重新印制出街广告牌。”他说，随着金科、佳兆业、美的、新城控股、恒大等品牌开发商的相继进入，青白江还迎来了一波快速去化，一些多年的“老大难”项目在去年年内宣告售罄。

甚至烂尾多年的“海德名邸”也被协信集团收购，由后者包装为“准现房”的广告出街。

同样地，作为历来承接成都工业产业外溢的青白江，这里的每一个人都没想到如今青白江能被冠以“宜居”的标签。

“主要是凤凰湖。”唐丰介绍，2017年后，区域开发商均用凤凰湖为配套进行项目炒作。“其确实能成为居民茶余饭后的好去处，但毕竟是个景点，每到樱花节人挤人。”他说。

同时通过走访，楼市君发现，现今的青白江楼市，也已被默认以凤凰湖为原点在北部新城进行开发建设。

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一条凤祥大道、一条同华大道，连接起了青白江90%的明星项目，几乎百米之内就有一个。

每一个来到青白江的购房者，都可以沿着这两条大道，次第进入博翠天宸、时代之光等楼盘了解项目，置业顾问的说辞大多相似：自贸区红利、产业人群集聚效应、凤凰湖人居、离成都市中心40公里……

但“地铁”在每个项目的置业顾问口中都有不同的解释。

金科博翠天宸的销售人员告诉楼市君，未来青白江将有三条地铁通达，分别是：3号线沿线、23号线、36号线，将贯穿凤凰湖片区。而美的新城公园天下相关人员则对此颇有微词，他介绍，美的项目周边设置有“地铁退让带“，而金科、万科等项目周边均未设置，这成为他们笃定地铁将从此通过的证据所在。

协信天骄城的工作人员则表示：“他们口中所说的地铁，大多都是未知数，没有立项、动工遥遥无期，但高铁东站就在我们项目不远，这才是看得到的。”

据楼市君了解，2017年5月5日，成都规划局发布了最新《市域轨道交通规划》，青白江区规划了地铁36号线，东接34号线金堂县，西接3号线新都区。整个青白江区只有一条东西走向的地铁线路规划，并且具体开工时间官方尚未发出。

而当楼市君问及项目的商业配套，所有的销售人员都以数千米外的万达影院、家乐福、英祥商业广场进行阐述。不过据消息称，新城控股有意在青白江建设一座“吾悦广场”，如建成预计能为片区商业大大提档。

同时不可否认的是，通过这些房地产项目，青白江才得以大肆出现在了大成都的视线中，甚至吸引到了一干炒房客。

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顺着品牌开发商进入青白江的这股潮流，来自河南的何裕曾三次前往青白江购房。

2017年初，何裕便开始在大成都范围内“搜罗”住宅投资对象，经历一次严厉限购、学历又不足落户条件之后，他转换思路，盯上了北边的青白江和南边的仁寿。

“就晚了一步，视高镇涨得太快了，我们的投资策略就是用最少的钱赢得最大的溢价空间，仁寿这种八九千、一万以上的价格，我们不考虑。”何裕说他们有一个成都房产投资群，里面会每日实时互换其个人关注区域的成交价以及入手建议。

他去年8月在青白江凤凰湖旁一小区购入一套150平的二手房，彼时成交价4000元/平，今年以8600元/平抛出；后来他又两次入川，先后在天府欧城买下两套二手房。

何裕谈及，市场有反应的过程，他们就在此间“钻空子”，快入快出。“现在青白江也上万了，并且限售三年，我们也不会再来投资了。”他坦言。

活跃的投资客，让青白江本地市场开始惶恐。

唐丰也从未如此紧张，他和女友开始频繁地看房。“金科这些太贵、老小区和现在住的没有两样，而且也不便宜了。”住在老城的唐丰面对如今青白江的房价，略感无奈。

他向楼市君介绍，青白江常住人口大约40万，2017年全年GDP不足龙泉的三分之一。他始终想不明白，青白江拿什么来支撑和天府新区一样的房价。

今年3月，唐丰才在凤凰1号以8900元/平购入一套两居室，期间房东两次提出涨价，他都“咬咬牙接受了”。

从青白江浅短的楼市发展史来看，一年来其房价确实已攀上了顶峰。

但谁都没想到，“515新政”之后，这种情况陡然发生了变化。

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经历了一轮火爆后，青白江正在悄然生变，每一个项目都未能幸免。

根据“515新政”，青白江被纳入大成都限购范围，虽购房资格限制相对宽松，但仅“限售三年”这一条，就令青白江折损掉了大半购房投资需求。

4月，金科博翠天宸699套房源入市，曾有1956名购房者参与摇号。但“515新政”之后，万科&新城时代之光推出180套洋房产品，去化120余套已属较好情形。

美的地产在近日推出成都首作“美的新城公园天下”，公开渠道显示，其208套房源仅36组客户审核通过。美的置业顾问现场向楼市君表示，备案价格12000元/平，但目前直接认购可申请内部优惠，成交价格预计在10500元/平左右。

“前一百名还可以送一个车位。”美的该工作人员告诉楼市君。

有业内人士表示，就目前来看，接下来入市的一干项目将面临同样的问题，包括高价拿地的、即将亮相的诸如佳兆业、花样年、建工以及雅居乐等。

另一方面，楼市君从二手房中介方面了解到，近月青白江二手房价格有所缓和，青白江东站一套98平米的房子，由最高位时的120万被腰斩至90万左右。

何裕在天府欧城的两套投资房同样受到了影响，一套80平的房子降价10万抛出，另一套130平的房子至今无人问津。

时至今日更有人称：一座人口40万的小城，困住了市值几千亿的十几家品牌开发商。

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实际上，距离凤凰湖板块不足2千米的地方，我们更能窥见青白江真实的一面。

穿过新城与旧城的边界，道路狭窄、房屋陈旧的城市界面，大量待拆的楼栋出现在楼市君面前，但相比起凤祥大道两侧的破土动工状态，青白江的旧城似乎更具烟火气。

与此同时，如同中国所有小镇一样，肉眼可见的空心化、老龄化正在困扰着青白江。

下午六点，正值常规下班高峰期，青白江的街道上鲜有二十几岁的面孔，反之却塞满了老迈的人群，他们穿梭在青白江人气最旺、长达千米的集市之间，为两元钱与店家争论。

诸如“大众皮鞋超市”这样的门店仍是青白江的“主力”，路边摆摊卖衣服的形式仍在青白江“喜闻乐见”。

“孩子们都到成都去上班，这边工资低、房子贵，年轻人都跑到大城市去啰。”一位老人说道，正如上文众多开发商所提及的“40公里”，青白江与成都的距离并不远，大多本地青年更愿意选择到成都就业、生活。

到了傍晚，从工地下班的大多是本地以及周边德阳、广汉前来务工的人员，“这边工程多、工期快，赚到钱就回家。”一位工人向楼市君表示。

这些看似浅显的信息，隐含着青白江人口红利的流失。

但值得一提的是，面对楼市君对新房未来“是否好出租、好出手”的质疑，青白江众多楼盘的销售人员都显得信心十足，理由只有一条：未来自贸区大量的就业人口，能够为现今青白江庞大的住宅体量做后继支撑。

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究竟青白江的临港优势、产业支撑能为楼市带来怎样的预期？

一位不愿透露姓名的业内人士认为，青白江的“困局”与机遇是并存的。“青白江楼市现阶段正处在新老交替的阶段，自贸区的人口未进驻，原住民却正在流失。”他讲道，与此同时，新政对青白江楼市施压，远郊的“退潮”属于正常现象。

但从长远来讲，青白江的成败将由其自身发展决定，这其中不仅包含自贸区红利能否落地、就业人口能否兑现，轨道交通更是青白江发展的极大筹码。

“要吸引成都市区的主力置业群体到青白江来安家落户不只是买个房子放在那，没有地铁，打好快铁这张牌就是关键的一环，争取加开班次、公交化运行或许是青白江的突破口。”他说道，从现阶段来讲，青白江的艰难时刻，才刚刚开始。

从沸腾到冷却，青白江楼市，究竟将走向何方？