投资增速放缓、库存居高不下，市场分化加速，2014年的楼市一改以往数年的火爆亢奋，走得步履蹒跚。对大多数房地产公司而言，这门生意也不像以前那样令人羡慕了。

受大环境影响，招商地产（000024.SZ）2014年的表现呈现明显的“增收不增利”现象。招商地产于3月10日披露的2014年年报显示，虽然其营业收入同比增长33.21%达到433.85亿元，但归属于上市公司股东的净利润同比却仅增长1.75%达42.64亿元。

在众多投资者看来，招商地产2014年净利润增速远低于营收增长的原因，主要源于期内偏低的毛利率和去年四季度计提了5.4亿元的存货减值准备。其中苏州依云华苑计提1.1亿元，佛山依云上城一期计提0.8亿元，杭州雍华府计提1.1亿元，上海佘山珑原项目计提1.1亿元和青岛LAVIE公社计提1.2亿元。

毛利率方面，招商地产2014年的整体销售毛利率较2013年下降4.2个百分点至37.3%，其中地产开发结算毛利率同比下降3个百分点至25%。而由于2014年亦有部分项目降价促销，毛利率下滑的情况可能还将持续。

钱不好赚的情况，并非招商地产一家。重新搭建地产业务平台的长和系2014年在内地的地产业务利润也大幅下降。而在早前已经公布2014年业绩预告的70多家上市房企中，有34家预估净利润比上年减少，其中15家房企宣布预减，14家房企宣布首亏。

这种困难局面，可能短期内都难以扭转，招商地产今年的增长还会存在难度。瑞银中港房地产行业研究主管李智颖在3月10日的电话会议上表示，预计今年中国整体房价将跌5%，因为整体楼市仍未见起色，三四线城市供应过剩仍然严重，而政府放宽调控政策只可以带动到一、二线城市的楼市气氛。

瑞银同时还预计，在中国经济整体疲软及目前销售进展缓慢下，开发商会持续对新推盘的价格保持弹性。而在2014年土地价格仍在攀升的背景下，开发商的利润率仍然尚未触底。

对于这种“增收不增利”的局面，招商地产投资者关系专员朱瑜表示，净利润增速下降，主要是由于近年来随着城市布局规模的扩大，二三四线城市项目在结算规模中比例扩大，加上公司根据市场情况进行产品结构的调整，毛利率水平有所下降。

和绝大多数开发商一样，在过去数年间，为降低楼市调控政策的影响，招商地产加大了二三四线城市的项目比例。2014年其在环渤海区域内的营业收入同比下降了35%，长三角地区和珠三角地区的营业收入增长四成以上，而其他区域的营收则同比增长120%。

然而，三四线城市去库存的难题也随之而来，过去几年，中国的众多三四线城市进行了浩浩荡荡的造城运动，但空城、鬼城的问题也逐渐暴露，进入这些城市的开发商将面临空前的高库存压力和超长的去化周期。

基于迅速做大规模的诉求，招商地产在2014年继续加大了土地拓展力度。2014年累计实现土地投资金额334亿元，占当年销售金额的65%，尤其是12月份获取了8宗土地，土地投资力度在一线公司中处于较高水平。

但2015年他们的拿地结构会有所调整。招商地产总经理贺建亚在3月10日的投资者业绩说明会上表示，目前招商地产在一二线城市的项目储备占比约70%，不过随着近年在深圳市场的储备地块逐步消耗，招商地产一线城市土地储备已相对不足，更多的是在二线城市，预计后续会逐步加大一线城市的土地投资力度。

根据中金公司的保守估计，招商地产2015年新增货源在700亿元以上，全年可售货源约在1000亿元左右，如果以综合50%-60%的去化率估计，预计招商地产全年将达到600亿元的销售额。

另外，基于今年可售货值接近1000亿元，招商地产希望今年的销售收入同比增长15%，即全年销售额接近600亿元，计划新开工面积550万平方米、竣工面积350万平方米。

但由于今年1、2月市场较2014年有所降温，以及推盘量减少，招商地产今年的销售开局并不好，前两月仅实现销售面积29万平米，销售金额41亿元，同比分别下降38%和33%。