文/杨柳婵

近一个月以前发生在国内的“安全事故”风波未平，近日，因马来西亚总理马哈蒂尔不允许外国人购买“森林城市”的公开言论，作为该项目开发商的碧桂园再一次被推至舆论风口。

“森林城市”禁止向外国人销售？

据路透社报道，当地时间8月27日上午，马来西亚总理马哈蒂尔在一场发布会上公开表示，位于柔佛州的碧桂园森林城市项目将不得向外国人销售。马来西亚政府也不会就森林城市居住权向外国人发放签证。

“森林城市”是碧桂园近几年来大力推广的海外地产项目之一。项目位于马来西亚的经济特区—柔佛州新山市依斯干达特区，距离新加坡直线距离仅2公里，占地面积约20平方公里。由碧桂园投资1000亿美元，携手当地开发商马来西亚柔佛州人民集团（KPRJ）共同开发，以“永久产权”、“免税”、“新加坡旁”为核心宣传概念，是中国房企在马来西亚的明星项目之一。

在媒体报道马来西亚总理马哈蒂尔称“碧桂园森林城市项目不得向外国人销售”不久之后，碧桂园就于当日通过媒体对消息予以否认。据财联社8月27日消息，碧桂园方面表示已和马来西亚政府核实，马哈蒂尔从未表示不向外国人销售，路透社的新闻纯属不实。碧桂园森林城市项目销售人士也向财联社透露，目前项目暂未接到停售通知，仍可正常对外国人销售。

然而就在碧桂园方面对马哈蒂尔的说法予以否认的同时，马哈蒂尔出席活动进行表态的视频也开始在国内的社交网络上进行传播。据澎湃新闻公开的视频，马哈蒂尔是在8月27日参加吉隆坡城市和商业4.0展会发布会上做出上述表态的，视频中他明确表示，“有一点是确信无疑的，这个将要建造的（森林）城市不能卖给外国人，我们也不会为来这里居住的人提供签证。”

至此，真相似乎昭然若揭。而马哈蒂尔这一番言论的发表，距离他与碧桂园董事局主席杨国强于8月16日的会面，仅仅事过11天。据碧桂园马来西亚区域公众号于8月26日发布的消息称，碧桂园集团董事局主席杨国强于8月16日前往吉隆坡国会大厦拜会马来西亚首相马哈蒂尔，双方进行了长达40分钟的会谈。会谈中，马哈蒂尔认可了碧桂园集团所取得的成就，并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。

而随着事件发酵，马来西亚总理署也于8月28日晚间发布了一份官方声明，声明中否认了马来西亚将对外国人购房做出限制。该声明中称，马来西亚欢迎包括中国在内的所有游客，并且马来西亚官方并没有对满足入境条件的外国游客加以任何限制。

此外，关于外国人在马来西亚购买房产方面，声明中称，无论投资者国籍，马来西亚均实施一定的限制条件，相关信息均可通过公开渠道获取。同时，声明中指出购买房产并不能保证自动获得居留权。而对于有意获得马来西亚永久居留权的外国人，可以通过公共渠道了解马来西亚政府正在推行的“第二家园”项目。

所谓“第二家园”计划项目，是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。这一计划对申请者无年龄限制、无英语要求且无须资产来源证明，申请者享有10年有效签证且终身续签。严格来说，该项计划并不是完全的移民计划，只是一个长期免签证的有条件永居计划。

该项计划也是碧桂园在马来西亚的森林城市项目向来的核心宣传点。

碧桂园也于28日晚通过其官方微博公布了一则“关于碧桂园森林城市项目的声明”，声明中援引了马来西亚总理署发表的声明，并表示，“我们认为马来西亚总理署的这份声明澄清了之前媒体对马哈蒂尔总理言论的一些误解。森林城市已遵守当地所有法律和法规以及获得向马来西亚以外地区采购出售的必要批准。”

马哈蒂尔对“森林城市”态度向来微妙？

然而，从目前来看，马来西亚总理署发表的这一份声明对碧桂园森林城市项目而言未必就意味着完全的转机。首先，在这份总理署发表的声明中，仅仅是针对外国人到马来西亚旅游、购房及企业投资方向进行了说明，并没有直接回应关于森林城市项目的问题。

此外，马来西亚政府当局就总理此次发表的言论也出现了不同的声音。据澎湃新闻28日晚间报道，8月28日下午，马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin针对马哈蒂尔的发言表态称，总理关于森林城市不得向外国人售卖房屋的言论并未形成实际有效的政策法令。Zuraida促请森林城市开发商碧桂园通过书面的方式向其所在的房政部询问总理相关言论，并称：相关政策的制定必须要综合财政部以及柔佛州政府的意见。

与此同时，据新加坡海峡时报8月28日报道，马来西亚房屋与地方政府部门将组建一个委员会来审查“森林城市”项目。报道介绍，审查委员会将由房政部、财政部和项目所在的州政府等部门的代表组成，其任务是审查森林城市项目所有的协议条款及对项目的批准文书，届时委员会将会向总理马哈蒂尔提交一份审查报告。

而对于碧桂园项目面临的限制，“森林城市”所在地柔佛州前任官员哈立德则指责总理言论存在明显的倾向性，是对当地政府的歧视。据澎湃新闻援引马来西亚星报消息，哈立德称，限制外国人拥有房产这一政策如若实施，应该是全国范围内的，系统的，而不是仅存于柔佛州。在政府没有明晰的政策之前，禁止外国人购买森林城市，是对这个项目的歧视。

除却马来西亚政府当局的不同声音，相关人士认为，马哈蒂尔对碧桂园森林城市项目一贯的存疑和近一个月来对碧桂园态度的反复，都似乎让碧桂园森林城市的命运更加摇摆不定。

碧桂园马来西亚区域公众号于8月26日发布的消息称，碧桂园集团董事局主席杨国强于8月16日前往吉隆坡国会大厦拜会马来西亚首相马哈蒂尔。消息中提及，在40分钟的会谈里，杨国强认真听取了总理马哈蒂尔关于碧桂园集团的发展建议。首相强调：“我欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。只要企业愿意在马来西亚长期发展，政府将会为企业的长期发展创造良好的营商环境。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”

而杨国强则表示，“我坚信马来西亚在首相阁下的领导下会继续对外国投资者持欢迎的态度。因此，我计划加大碧桂园集团在马来西亚的投资规模。下一阶段，碧桂园集团会着重加强在现代农业以及智能机器制造业这两大领域的投资力度。”

 

文章中还提及，马哈蒂尔首相认可了碧桂园集团所取得的成就，并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。

然而就在双方会面11天后，马哈蒂尔发表了森林城市不卖给外国人的言论。同时不可忽略的是，马哈蒂尔对森林城市项目向来颇有微词。

据观察者网消息，对于中国人购买森林城市楼盘，早在竞选时，马哈蒂尔就曾表露出不满。而在今年5月份的一个公开场合，马哈蒂尔也曾这样表示，我希望森林城市真正成为一个森林，它的居民应该是狒狒和猴子们。

而森林城市项目每套公寓高达25.8万美元的售价，也让马哈蒂尔质疑该项目的实际受益者。他此次声称森林城市不卖给外国人的理由便是，“城市森林是为外国人建造，而不是为马来西亚人介绍，大部分马来西亚人无力购买那些公寓。”

与现在深陷舆论漩涡不同，在项目成立之初，森林城市便受到当时马来西亚当局的大力支持。据媒体报道，当时的马来西亚总理纳吉布曾表示，森林城市将成为马来西亚新的经济增长重心。

然而在马哈蒂尔于今年5月重新接掌马来西亚政权之后，纳吉布立刻遭到多项调查。同时，新政府也表示，将通过外交渠道、谨慎处理前政府与中国企业的项目合同。碧桂园森林城市项目是当中的一个典型。但实际上中资企业在马来西亚有多项投资项目，除却碧桂园以外，富力、绿地等本土房地产集团在马来西亚也动作频频，为何马哈蒂尔独独只对碧桂园的森林城市项目频频开火呢？

马哈蒂尔在相关言论中表示，马来西亚政府欢迎能够带来科技转移、提供当地就业以及设立产业的外国直接投资。这可以理解为，马哈蒂尔仍然欢迎中国在当地投资，但前提是，马来西亚必须能从中获益。然而，中国地产商庞大的新建住宅却不瞄准当地人。由此，有分析解读认为， 此次马哈蒂尔对碧桂园森林项目的公开“处刑”是当局政府对部分当地外资房地产行业态势的一个“警告”信号。

中国房企“下南洋”

作为“一带一路”的核心节点之一，近几年，中国企业对马来西亚的投资金额不断增加。据彭博社报道，2017年，中国已经成为外商直接对马来西亚投资的第一大国。而新加坡星展银行发布的数据显示，2017年中国对马的直接投资为23.6亿美元，占到马来西亚外国直接投资总额的7%。而中国房企亦早在2014年便开始了“下南洋”狂潮。

中国房企吹响“南洋集结号”，离不开中国经济本身的因素以及马来西亚的吸引力。首先是大型房企在国内的全国化布局基本完成，国内商业地产的发展基本进入瓶颈状态。另一方面，国家调控政策持续，下一步走势尚不明朗。加之近年国内经济的下行趋势和中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力和巨大的消费潜力，在引来海外开发商广泛关注的同时，也成为国内房地产开发企业关注的焦点。

与此同时，马来西亚面向外国人在马置业推行的“第二家园”计划，加之自2011年开始复苏的国内经济和相对中国国内更为可观的投资回报率也成功吸引了中国投资者的注意。此外，大马政府当局主持开辟的“经济特区”亦是马来西亚吸引海外投资的有力筹码。

位于亚洲大陆南端、面积相当于新加坡3倍的马来西亚柔佛州首府新山，是马来西亚第二大城市，是马来西亚伊斯干达经济特区的重要组成部分，被认为“可能成为下一个深圳”，因此吸引了众多中国开发商来此投资。

2012年率先进入马来西亚的碧桂园凭借金海湾项目先下一城，随后碧桂园在该区相继开发森林城市和中央公园项目；在距新山市中心约20分钟的陈厝港，绿地集团拿下了128英亩的土地，开发绿地翡翠湾；新山关口附近，富力用85亿元人民币取得了6块土地，打造集住宅、酒店、写字楼、商场于一体的公主湾项目；而新华联则在柔佛州伊斯干达特区中心位置的美迪尼，规划了5栋高楼……一时间，中国房企的扎堆涌入，颇有“大军压境”之势。

高企的房价却令当地人对“大军”望而却步。对于人均GDP在2014年刚刚达到3万令吉（与人民币汇率大约为1:1.6）左右的伊斯干达特区来说，森林城市套内均价约1.68-2.7万元/平方米，公主湾2万元/平方米（人民币）的高昂价格显然并非当地人所能承受。

森林城市：“荣耀”与争议于一身

而碧桂园的“森林城市”项目可以称得上是这场中国房地产商大马争夺战的“航空母舰”级别的选手。据碧桂园官方介绍，森林城市项目在4个人工岛屿上建造，总面积将达到约20平方公里，几近纽约中央公园的4倍，总投资规模逾1000亿美元，工程预计耗时20年，未来总人口可达70万，是中国房地产商有史以来最大的单体项目。如此规模，相比于说它是楼盘，用“城市”来形容可能更为贴切。未来城市是立体分层，车辆在地下穿行，公园覆盖地面，建筑实现垂直绿化与智能配套，地上是为架空轨道交通。城内将兴建办公大楼、公园、酒店、购物广场、国际学校。

这座城市即将住满的也将会是“中国人”。该项目开售之初，买家多数即为中国人。南华早报和路透社的报道称，截止至2016年，已售出的房产中，中国买家约占七成。巨大的人口容量、长达20年的开发周期以及要“填海造陆”进行开发使得森林城市自推出以来便是“荣耀”与争议于一身。

此前该项目主打的“新加坡旁、免税岛、永久产权”等宣传概念就曾引发众多质疑。据媒体报道，有在新加坡工作，住在新山的网民反映，从新加坡当日往返新山，需要过4次关，相当耗时耗力。此外，长达20年以上的开发周期也让客户对项目的配套资源进度产生疑问。项目周边几乎没有配套设施，交通状况也相对落后，正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地，而新山市较差的治安环境更是令他们后怕。