“金九银十”来临前夕，上海楼市新房供应量井喷，创下今年以来最高纪录。原本传统楼市淡季的7、8月，今年却出现了强势反弹。

这就不免让人产生了这样的疑惑，为何房企偏偏选择在扎堆开盘呢？这样的趋势还会继续延续吗？

8月推盘量过万套，成交量喜忧参半

最近的上海楼市行情着实让人有点看不懂。整个8月，上海的新房供应可谓是惊喜不断，成交量却是意外连连，新房市场活跃程度上体现得淋漓尽致。

供应方面：整个8月入市项目达到39个，共计10476套新房，新增供应面积128.44万㎡，达到2018年单月供应量最高峰。

成交方面：上海新房成交面积共88.0万平方米，环比7月增加22.4%，月度成交均价55918元/平米，环比7月上涨4.3%，8月成交量稳步向上，并创23个月来反弹新高。

（上海市新建商品住宅成交面积走势图，成交面积：万平方米）

产品方面：中高端项目入市的脚步增加显著。

去化方面：两极分化仍持续。

1）市区豪宅项目出现分化，供应稀缺区域保持旺销，而总价过高的项目及前期有集中供应区域，市场有所降温；

2）近郊改善盘市场需求坚挺，产品力尚可、价格低于预期的项目去化良好；

3）远郊盘市场大环境依旧走低，开盘多惨淡。

从整体层面来看，8月上海楼市供求继上月的网红盘扎堆入市后再涨三成，创下2018年内新高，楼市成交整体稳步上升。细看项目却难尽如人意，各个楼盘“冰火”两重天尽显极致。

（2018.8.27-9.2新开楼盘认筹比）

9月20个项目已拿预证，近7000套房源持续高供应

随着金九银十到来，房企加快推盘速度，上周（8.27－9.2）入市面积达到40.1万平方米，环比增加94.2%。此供应量也成为上海今年第二高点。

目前，9月已有20个项目申领到预证，近7000套房源持续高供应，入市项目中低价位产品占绝大多数，项目主推户型刚需住宅仍为市场主导，预计上海9月供应仍将保持高位。

随着年内最后一个热销期的临近，房企在业绩竞赛中加速奔跑。房企大多在积极备货金九银十，未来大量项目将纷纷入市，在高供应的推动下短期市场会有望出一波交易高峰。

更值得注意的是，随着7、8月份的供应巅峰，受供应激增影响使得库存量上升较为明显。据统计，上海新房存量在6月末有3.59万套，8月末有4.23万套。

二手房市场的竞争：上海8月二手房均价 50550 元/m2，环比上月下跌 0.29% ，同比去年同期下跌 0.24% 。

上海还有不少待拿预证项目，高供应下，新盘面临同区域、同类型项目竞争、相较二手房的价格优势不再、区位偏远、摇号行情不佳等多重市场因素冲击，“池中的鱼”越来越少，新房市场竞争日益加剧。

需求呈现降温趋势 9月能否再创新高有待观察

政策调控依然收紧，从中央到地方调控政策继续从严，各地短期调控也将更加聚焦到房价层面的表现。楼市大环境不具备房价反转可能，新房上涨的趋势减少会更为明显。

短期楼市将进入了理性发展期。

一方面，近期，各家房企中报业绩层出，可谓是几家欢喜几家忧。不少公司出现资金问题，如：融资难、回款难、资金链紧绷、拿地放缓、谨慎投资等。

在政策、资金的双重压力下，房企积极调整策略，依据市场和调控预期，合理定价，抓紧出货，进而希望通过销售来加快回笼资金。

另一方面，受到多重因素影响，购房需求回归理性。看似进入了买房市场，其实是房源选择的空间变多，担忧价格还有调整余地，所以短期入市意愿不强。观望态度强烈。

9月虽然仍将有望在新增供应的推高下再创新高，但经历了两个月的供应洪峰的冲击，加上楼市调控政策的持续施压，市场需求的增幅已经呈现降温趋势，9月能否再创新高还有待观察。

接下来，对于房企而言，这场冲刺恶战难避。