文/王志

8月的结束，意味着“731新政”已经满月。据深圳市规土委数据，8月，全市共有3个项目入市，分别为远洋新天地水岸花园、半山悦海花园和水贝珠宝总部大厦，入市项目数量回到了年初1月、2月份的场景。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，8月入市项目不多，最主要原因是随着“731政策”的出台，客户观望情绪再度涌现，开发商推盘步伐也被打乱，进而采取按兵不动的策略。从已开放营销中心的销售情况来看，客户看房意愿非常低。相较于7月，实际成交量要下跌2至3成。但也有可喜的一点是，8月下半月看房的客户量稍有提升，预计9月的成交量有望小幅回升。

就上文述及的3个项目，前两个为住宅项目，后者为产业研发用房。值得一提的是，半山悦海花园位于盐田沙头角片区，这也表明盐田近两年来零新增供应局面被打破。从新增房源量上来看，这一数值为1346套，相较于7月的1615套，环比下跌16.66%。

美联全国研究中心数据显示，过去的一个月度，全市共成交新房、二手房10896套，环比增加4.2%，同比增加41.2%。针对这样的成交数据，该研究中心分析道，新政后的8月，新二手房备案量仍处于上升状态，是源于市规土委备案数据的滞后性。

7月的微涨只是昙花一现

8月，全市新房市场共成交3688套房源，成交均价为54089元/㎡。相较过去一个月度，前者环比上升6.56%，后者下跌0.1%。从成交均价的数值可以看出，虽然7月以上涨53元的微涨形式终止了新房21连跌现象，但8月仍相较于6月下跌4元。因而，整体上可以看出，自打2016年10月深八条实施以来，新房的成交均价是下跌的，偶尔的微涨只是昙花一现罢了。

从各片区的成交均价来看，南山以93163元/㎡的价格领跌，相较于7月100791元/㎡的均价下降7628元/㎡，跌幅7.57%。跌幅紧随其后的是宝安，成交均价54209元/㎡，环比下跌3.55%。福田的均价在全市片区中处最高，以93230元/㎡的数值稍稍高于南山，但与过去一个月度相比也下降了0.35%。

而龙岗在连续两个月度下跌后，8月止跌，以34762元/㎡的价格领涨各大片区，涨幅2.02%。罗湖的涨幅虽不及龙岗，但在8月仍实现了0.24%的微涨，成交均价为73070元/㎡。

成交量方面，宝安、龙岗依旧为成交主力，分别成交1643套和1595套，占比全市成交总数的44.55%和43.25%，只不过后者的成交量出现下滑而被依旧上涨的前者超越。南山、福田和罗湖的成交量分别为328套、100套和22套，占比为8.89%、2.71%和0.6%。数据不难看出，这3个的片区的成交占比仅超1成。

▲数据来源深圳市规土委、乐有家研究中心

新房领涨二手房领跌的龙岗

二手房方面，据乐有家研究中心数据，8月全市共成交7208套，相较7月的6991套，环比上涨3.1%。从成交均价上来看，55011元/㎡则又回落到3月的数值，环比下跌1.95%。

▲数据来源深圳市规土委、乐有家研究中心

从区域来看，除了盐田仅成交168套外，其他各大片区的成交量继续维持在千套以上。其中，龙岗的成交量为1637套，是唯一超过1500套的片区。宝安以1492套房源位居第二，相较上月微涨0.27%。南山和福田的成交量极为相近，分别为1365套和1355套。罗湖的涨幅较宝安稍大，共成交1191套，环比上涨2.41%。

成交均价上，宝安由4字头增长至5字头，与罗湖的距离逐渐在缩小，并以0.95%的涨幅领涨各大片区，价格为50259元/㎡。盐田虽在新房方面仍没有成交量，但其二手房却表现为量价齐升，成交量环比上涨10.53%，价格方面也上涨了0.32%，数值为36011元/㎡。

较为有趣的是，在新房实现领涨的龙岗，其二手房却在领跌，以40774元/㎡的成交均价，环比下跌2.64%。对此，深圳中原二级市场董事总经理认为，新房方面，作为深圳价值洼地的龙岗是有上涨能力的，与其二手房形成倒挂，也说明了市场有这个承接能力。至于二手房价格的下跌，则主要是由于“731新政”对整个市场氛围的影响，使得二手房需要在业主愿意降价的情况下才能形成一些交易，否则买卖双方仍将处于一种博弈状态。

南山依旧是各片区成交均价最高的区域，其数值为73066元/㎡。位居其后的福田、罗湖均价分别为67022元/㎡和51981元/㎡，跌幅为1.44%和1.89%。