文/赵丽 林靖耘

“问题不是商业模式，而是外行人干内行的事情”。

8月31日，链家集团创始人左晖名下长租公寓运营商北京自如生活资产管理有限公司陷入因房屋环境致人白血病身故的质疑中。

这家中国目前规模最大的租房公司此前刚刚宣布从9月1日起下架所有首次出租房源，待空气检测合格后重新上架。

针对此次自如的甲醛事件，在北京一家家装企业担任市场部负责人的文浩（化名）给出了开头的那句话。

在记者采访过程中，不少业内人士提出了一系列问题——出租房应该采用怎样的环保标准、应该使用怎样的装修和家具、装修后应该空置多久才能出租、这一切的规矩在哪里、如果没有规矩就泛泛而谈环保安全有何意义？

价格便宜是中介购买家具标准

当前，长租公寓市场主要有两种模式，一种模式是整栋的集中式公寓，这些品牌公寓会把酒店、商办等物业整栋租赁下来，装修以后再出租；一种是分散式公寓，房源来自于业主，从房东手里把房源租下来，进行不同程度装修再出租。

对于自如的主要盈利模式，自如CEO熊林这样介绍：“我们的算账逻辑其实也很简单，就是把一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”

“自如的商业模式是对的，搜集散户手上的闲房，进行统一的装修和管理，然后租出去。很多创业公司很早之前就有类似的想法，但是没有能力实施的原因就是钱不够。”文浩说，这个模式有三个关键点：装修、管理、租出去，“管理和租出去对于自如之类的企业来说很简单，但是装修，他很外行”。

“可能觉得简单的刷墙铺地，弄得小清新一点就解决问题了。其实不完全如此。对于只租一间小卧室的年轻人来说，简单装修确实可以，因为他们不喜欢破破烂烂的旧家具，也没有孩子，身体健壮，而且住不了太久就会因为换工作而搬家。可是，公司业务开展到一定规模后，就会瞄准更高端的客户，会拿下一些租住面积更大、单价更高的房子，这就需要更高质量的装修。”文浩进一步分析说，可是不同档次客户的需求是不同的，情况也是不同的，“那种勉强能用的家具，在大房子里会因为量变而引起质变，3个小家具加一起可能不会对年轻人马上造成明显伤害，但是十几个大家具加一起就让加班加点的中年人无法承受了”。

 对于这一点，曾经在某大型房地产公司做经纪人的魏小刚（化名）给予了些许证实。

 “以略高于市场的价格向业主收房子，签长期合同，大约三年起。合同上还约定合同到期后配置的家具、电器和装修全部送给业主。对于这种情况，大部分业主都愿意签，一来不用操心房子，中介会派人打理；二来租金比一般价高，中介一次付齐，到手的租金多，而且不用承担客户中途走了不给房租一类的风险；三是有人装修、买家电不是挺好嘛。这对于业主来说确实是一件很好的事。”魏小刚说。

解决完了和业主这边的事情，接下来就要处理房子，主要工作则是在短时间内进行装修：刷墙；每个房间标配床、书桌、衣柜各一个；找保洁收拾一下屋子，就可以挂上各自的官网招徕客户了。

“桌子是那种木头渣子粘起来的，80元左右一套；床的零售市场价在300元以内，如果批发购买可能更便宜。这些配套家具的质量就看中介的良心了。”魏小刚说，假设租客找到一家刚收上来的房子，不出意外的话这套房子到中介手里也不过一个星期，“中介肯定不会留出半年时间释放甲醛，不会为了你的健康而让自己亏本”。

甲醛超标责任不止在中介

事实上，自如被爆甲醛超标已不是首次。

去年年底，有媒体曝出链家旗下自如出租房甲醛爆表，疑导致多名租客患呼吸道疾病。

上述报道称，其中一名租客在医院检查后，结果显示为“急性支气管炎”，且医生认为，患者身上的症状像是甲醛中毒。另一名有类似症状的租客去医院拍了片子，发现“双下肺纹理增强”。

租客用甲醛检测仪对卧室的甲醛浓度进行检测发现，其浓度在0.280毫克／立方米，仪器在靠近衣柜时数据最高升到0.382毫克／立方米。

“长租公寓要控制成本，5年之内要利润最大化，这样就很难做到达标，装修控制时间很短。”中原地产首席分析师张大伟认为，成本控制是造成长租公寓房屋内甲醛超标的主要原因之一。

张大伟告诉记者，长租公寓运营商不是房产的拥有者，他们考虑的是短期收益，在市场普遍签约3年至5年合同的情况下，周转会很快。“即使装修材料符合国标，也需要时间散味道，不可能装修完就入住。”他提到，有些长租公寓品牌商为了寻求高周转，甚至一边装修房屋一边把房源挂出去招租，这样的房子肯定存在影响健康的问题。

问题是否如此严重，业内专家看法不一。针对租住“甲醛房”致死的质疑，经济学家邓浩志认为，长租公寓如果真的存在甲醛超标问题，对租户身体造成了损伤，长租公寓运营商必须承担责任，“但这是不是生死责任得论证”。

邓浩志认为，甲醛的“锅”不应该全部砸到长租公寓头上，应该在行业的上游加强监管。“甲醛超标是施工管理的问题、材料质量的问题，这跟长租公寓市场的发展没有关系，这一问题在私人装修领域也普遍存在。”他说，运营商不会特意去挑甲醛超标的材料装修房屋，要防止甲醛超标，应该在建筑装饰、家具等上游生产环节加强监管。

遭遇甲醛房只退租无赔偿

此外，现在还有另一个问题亟待解决，那就是自如甲醛事件再次爆发后，越来越多的租客在自行监测租赁房屋内的空气质量后，发现问题重重。

“我和男友通过自如租赁了一套装修过的公寓，测试结果显示甲醛严重超标。联系自如的人，他们的说法是：自己去检测，他们负责费用，可以换，也可以退租。经过交涉后，工作人员称，所有有问题的房子按照程序走。”自如甲醛事件被曝光后，检测租赁房屋后发现问题的李小姐说，目前的情况是中介公司百般推脱，“对方称他们承担空气治理费用，但治理期间需要我们把物品搬离并自行寻找放心的暂住房间，治理完成后会退还治理期间的房租和服务费；若使用空气净化器，可以向公司申请免费使用3个月”。

此外，据目前检测出空气质量问题的租户反映，包括自如在内的一些长租公寓中介面对问题房，普遍采取的态度是“如果换租，需要自己寻找放心的房源”“如果检测有问题，可以申请免费退租，如果退租搬家可报销500元以内的搬家费用”。

今年6月，租住浙江省杭州市自如房屋的彭先生检测出房屋甲醛超标，在提供了国家认可的专业机构出具的报告书后，得到的结果是，已在此超标房屋内居住了将近两个月的彭先生被退还一个月房租和两个月服务费。

“也就是说，我们花了一个月的钱来吸甲醛，最后只不过是把钱退给我们了，可有谈到赔偿？”面对这样的结果，彭先生表示很无奈。

类似案例不止一个。8月31日，针对租客反馈及媒体报道的自如房源空气质量问题，自如发布公告称，9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA（中国计量认证）认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100％检测合格后上架出租，并在自如App详情页展示检测合格报告。对有环保问题的房源，承诺无条件退租、换租。

 同时，2018年6月1日后入住自如首次出租房源的租客，如对室内空气质量有疑问，可向自如申请免费空气质量检测。如存在房源空气质量超标问题，自如向用户提供三选一方案：无条件退租、换租；提供免费空气质量治理，经检验合格后再入住；90天品牌空气净化器无偿使用。

 公告的推出并没有缓解舆论的质疑，在微博认证为“北京自如生活资产管理有限公司”的“自如客”下，大量网友陈述自己租住“甲醛房”的经历。

据了解，截至目前，针对甲醛问题，除自如外，蛋壳公寓、我爱我家相寓、YOU＋公寓等长租公寓运营商并未对此作出说明。

租户人身安全亟须立法明确保障

对话人

北京大学房地产法研究中心主任  楼建波

易居研究院智库中心研究总监  严跃进

记者：自如甲醛超标事件曝光后，很多租房者开始为自己的身体健康忧虑。在目前情况下，有民众提出，租房合同中能否对甲醛浓度等空气质量问题进行约定，以保证居住安全？

严跃进：单纯约定此类甲醇标准的概念，其实很难做到，或者说很少会有机构去做，租客也难以针对质量问题进行租房交易。所以，其实要换个角度去约定，即承诺此类住房离最近一次装修是6个月以上时间，类似的约定可能会比较务实。

楼建波：在合同里，如果说当事人有明确约定，当然是可以落实的。但目前一般只会约定提供的房子是合法的、是适合居住的。现在室内空气质量标准是推荐性的标准，没有一个强制性的标准。除非合同双方有约定，房屋内空气质量要达到一个具体的标准，否则我个人不认为这是一个合同可以约定清楚的问题，利用合同来约定也不是一个好的解决办法。如果要在合同里进行约定的话，第一，缔约的成本会很高；第二，如果是个人对个人的租赁合同，双方可能都没有足够的经验和知识进行约定，如果是企业和个人的合同，考虑现在的租赁市场还是以租方市场为主，也不好进行约定。

记者：但即使约定了，也可能存在问题。9月1日，2017年曾经在自如租房的租客赵先生向媒体反映，通过自如申请的第三方空气检测结果存在被人为操纵的情形。针对赵先生的遭遇以及空气质量检测如何确保准确性的问题，自如方面回应称，正在核实相关情况，并表示“绝不允许任何个人错误行为影响公司在甲醛治理这件事情上的决心和努力”。

楼建波：从目前的实践来看，都是中介公司装修后自己进行检测，中介公司认为符合建议性标准，就会把房源投入市场。目前大家还在讨论的，法律上还没有明确的规定的，一种是第一次推向市场的房源要出示第三方检测报告，第二种是承租人自己去检测，但双方都要明确相应的标准，只要不符合标准，租户身体上出现不良反应，出租方就要承担相关责任。

记者：如果租房者要求评测，评测费用如何分担？

楼建波：法律上可以作出更符合政策的约定，但在实践中如果发生诉讼，那一定是要承租人作为原告先请第三方来检测并支付相关费用，如果胜诉了，可以将这笔费用放入相应的诉讼费。如果将来法律能规定或者中介机构能够证明质量空气是好的，这就要根据具体情况来看。

严跃进：类似费用建议由出租者或者房东承担，属于强制交付的内容。

记者：我们查阅相关资料注意到，对于租赁房屋的安全质量监管，目前还没有特别明确的法律依据和合适的监管主体。以北京为例，对于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规定》要求，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

楼建波：房东有义务保证空气质量合格。什么样的房屋可以出租？首先必须要有处分权；第二是适宜居住，这就包括空气质量标准要到达一定的条件。现在的问题是，如何判断空气质量是否良好、超标的标准是什么？

记者：刚才您也提到了，室内空气质量标准现在只是一个建议性的标准，没有强制性的标准。

楼建波：原来的室内空气质量标准主要是为了告诉房屋所有权人、企事业单位，要把室内空气质量维护在一个什么程度，否则在其中居住、工作的人就会受到侵害。在租赁企业出来之前，即便是通过中介撮合成交的，租赁双方是房东和承租人，属于个人对个人的租赁，但现在变成了租赁企业和消费者，我认为这个时候立法就要跟进了。对于租赁企业出租房屋的空气质量标准，法律应作出规定，而不能依靠当事人约定。

记者：其实，这并不是自如第一次被曝出甲醛超标。2017年，中国之声就报道过自如等中介收房后快速装修出租，因装修通风期太短、材料材质等原因导致甲醛严重超标，租客出现明显病症。彼时，自如称会全力解决问题，不推诿责任，但此后甲醛超标的消息时有曝出，刚刚过去的8月份就有超过3起公开报道。

严跃进：从房东的角度看，房东有义务做到房子装修合格等。这个标准预计后续会积极出台，即机构类的租赁住房未来会有各类新的管控内容。

针对住房质量，现在主要是住房部门、工商部门、国土部门、消防部门等在监管，但是针对租赁市场的装修房屋还真没有监管。不过，从严格意义上说，消防部门可以对装修进行监管，但在甲醛检测这个问题上还存在空白。这其实是新事物，也是未来监管层需要把握的新内容。从法律上说也没有太多明确规定，严格说其实是在租赁合同中有一点体现，或者说是房东需要保障房源的安全性等，类似内容在未来还是需要住房监管部门来管控。

记者：上述法律空白是否有待法律法规或者监管部门、行业自律部门进行补充？

严跃进：对于此类法律空白来说，建议相关部门积极出台政策，从当前的纠纷和问题中提炼出监管的精髓。同时，对于此类租赁业务来说，建议形成比较系统的监管内容或指导方案，这样对近期租赁业务的开展是一种利好。

楼建波：这个行业刚兴起，大家还没办法确定由谁来管。现在是住建部门对这些企业从事的租赁业务有权进行管理和指导，具体有什么问题也不好说。