在“坚决遏制房价上涨”的大环境下，南京楼市今年下半年出现下行信号。金九楼市传统旺季以来，除部分楼盘售罄之外，越来越多的房源陷入卖的差的僵局，开盘优惠也重出江湖。而自七月开始，南京土地市场连续降温，终止出让也频频出现。甚至，在南京一直保持稳定的二手房市场，降价大幕也徐徐拉开。很多人调侃，“金九”将变“惊九”！

01

闭眼抢房时代已过 全民摇变成鸡肋摇

河西一直以来是南京楼市关注的热点，昨天升龙桃花园著迎来第二次开盘，整个开盘历时一个半小时，开盘结束项目202套叠墅产品官方数据去化7成。

升龙桃花园著上次开盘6月份，时隔三个月，中签率由9.2%变成了36%，销售数据由9成到7成。而升龙桃花园著的销售情况，只是南京楼市近期降温的冰山一角。

近期开盘中，武夷名仕园、复地宴南都、保利樾广场和溧水万达广场基本卖完外，其他开盘项目官方给出所谓“去化6/7成”的楼盘不在少数。即使上述四家基本卖完项目，选房现场也出现明显变化，开发商拉战锯、弃号现象增多。如武夷名仕园72套收官房源开盘持续三个小时，弃号超40组。

统计来源：网络

全民摇变成鸡肋摇，不少楼盘的中签率“回升”至60%以上，日光盘也越来越少，房地产市场正逐渐回归买方市场，理性的声音成为市场主流。

02

优惠重出江湖 全民营销再现

除此之外，近期开盘，许久没有出现的购房优惠、全民营销再次重出江湖。

江宁大学城五矿澜悦方山的开盘现场，开发商公示显示：开盘当天认购，可享2万/套的房价减免！

城东麒麟板块的纯新盘蓝光黑钻公馆也在近日推出“一荐千金  全民营销”活动。参与活动的黑钻全民经纪人，只要推荐成功一套奖励10000元购物卡等等。

江北的悦风华开盘前给报名者赠送数百元的伴手礼。

碧桂园旗下位于南京以东宝华镇上的四家楼盘联合行动，针对指定房源推出了一成首付的活动。碧桂园的这四家楼盘分别是东方骏庭、翡翠华府、大学印象和伯爵台，在一张名为“秋收大惠战”的宣传海报上，“首付一成”的字样特地被突出处理。

不仅仅是南京以及南京都市圈，恒大全国促销又来了：住宅基础89折优惠 分期付款首付5%。1、  基础优惠89折；2、  限量特价房项目额外最高95折；3、  支付方式折扣：1）93折：3个月内付清全款2）94折：商业及公积金按揭付款；3）97折：一年分期4）99折：两年分期4、  找我额外折扣：额外98折+30000元优惠。5、  公寓、办公、写字楼、商铺，额外还可享受最低6折起的折扣优惠。

不仅仅是南京都市圈，南京楼盘也现一成首付，如高淳雅居乐花园。据置业顾问表示：可以1成首付买房，不过现在指定8号楼，剩下的两成要三个月内补齐。

开发商已经在想各种营销手段让你买房，以往闭眼抢房时代不再。

03

土拍市场凉意习习 6幅地块已终止出让

下半年南京土拍市场也阵阵凉意，不少拿地价格以底价成交。

最近一次土拍9月7日的两幅宅地，最终分别被龙湖、招商拿下，总价57.1亿元，其中一幅底价成交。位于南京城南铁心桥区域的地块，经过3轮竞价，被龙湖地产以23.6亿元拿下，楼面地价13993元/平方米，没有达到竞自持条件。这一价格相当于回到了3年前。

在地价降的同时，今年以来土地终止出让已有6幅：

1、9月10日溧水G19地块

原定于9月18日开拍的G19地块因故9月10日终止出让。起拍楼面价为元7501元/平，最高楼面限价为9806元/平，突破了溧水目前最高楼面地价9222元/平。

据了解，该幅地块价格较高，且出让条件较为严格，很可能是因为无人报名而终止出让的。

2、9月6日燕子矶G42、桥林G44、六合G45地块

9月6日，南京市国土资源局发布紧急公告称，燕子矶G42、桥林G44、六合G45地块因故终止出让，原本9月7日土拍预告的5幅地块，最终参与竞拍的只剩下铁心桥G41和江北G43两幅。

其中燕子矶G42地块，备受关注，多家大牌房企前来探地，终止出让让很多开发商很意外，不知究竟为何。

3、8月15日江宁滨江G39、G40地块

8月15日，南京市国土资源局发布紧急公告称，江宁滨江G39、G40地块因故终止出让，原本8月17日土拍预告的5幅地块，最终参与竞拍的只剩下江北3幅。

滨江开发区工作人员表示，这两幅地块终止出让，与周边道路改扩建和新城城市规划调整有关。

从市场来看，开发商拿地明显更加理智，毕竟有前车之鉴，前期的高价地目前都有亏本的风险。开发商购地意愿不强烈，报名者寥寥甚至无人报名。

业内人士指出，地块拍卖前临时撤拍并不鲜见，多数是由于土地规划调整因素导致，也不排除楼市专家认为这是南京土地市场趋冷的标志，开发商拿地前愈加理性，市场整体氛围也以观望为主。

04

房企裁员 开发商竟然也看空楼市

除了市场，开发商也有看空楼市的。前段时间北京一家上市的房企被爆出因为资金链断裂，老板跑路公司倒闭的新闻，后又有爆出多家房企大面积裁员。当然，南京本地也有房企爆出裁员的新闻。

此外，融创老总孙宏斌8月31日在融创业绩发布会上的一番言论颇有意味。

他表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场购买预期。此外，他和公司行政总裁汪孟德都认为，核心城市房价已到高点，未来房价可能会下降。

这已经不是孙总头一回朝楼市泼冷水。

就在去年3月，同样是业绩发布会上，孙先生说得更直接：货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。

所以他表示对市场非常非常悲观，也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。

05

二手房市场稳态或将在金九银十不保

除了楼盘销售遇冷、土地市场遇冷外，这股冷风最近也吹到二手房市场。贝壳二手房数据显示，今年以来南京二手房价格整体趋稳，除鼓楼区较年初略有下降外，其余片区都有小幅度涨势。但是每天关注南京楼市动态的小编已经嗅到南京二手房降温气息。

数据来源：贝壳研究院

近期一些房源发布网站看到，不少河西房源在降价销售。河西西堤国际第六街区一套 130 平米双学区房，报价 726 万，单价 5.5 万，房主称价格还可以谈。位于城北玄武区的恒大翡翠华庭 108 平米房源，报价 400 万元，单价 3.7 万，自称降价 35 万，且仅此一套。

贝壳数据研究院今年8个月的二手房数据中，可以看出建邺区8月二手房均价39098元/㎡，相比七月的41998元/㎡，下降近3000元/㎡。

数据来源：贝壳研究院

那么这些是否就是南京二手房市场正在降温的信号呢？这股冷风有没有刮到二手房市场嗯？链家集团南京贝壳研究院院长余路晴认为：“确实在降低，但是南京还是比较稳的”。

“今年以来，调控周期进入第三个年头，很多城市二手房成交量大幅回调，如杭州，成都，上海，厦门、福州等等，而且价格也出现了一定程度的下滑。而从南京整体来看，年初到现在为止基本维持稳定状态，月均7000套的水平，均价也维持稳定，在31000元每平方公左右。在重点城市中表现还是不错的。但是，值得关注的是，从8月底开始，到现在，南京二手房先行指标持续走低，客户预期继续下降，成交量周度有明显下滑。因此，整体来看，金九银十可能不保，下半年楼市更差将是大概率事件。”