财联社记者 王海春

距弘阳地产（01996.HK）登陆香港资本市场仅两个月，又一家南京房企——银城国际控股有限公司（下称“银城国际”）于9月12日向港交所提交了上市申请，工银国际为其独家保荐人。

而在冲刺港股IPO前，该公司今年“突击”布局了杭州、马鞍山及徐州等城市，被指用足了资金杠杆。

伴随着上市前激进的扩张，银城国际的负债也一路走高。该公司的资产负债率近几年不断攀升，2017年底冲高至284.9%后，今年6月底资产负债率更是高达453.2%。分析人士认为，银城国际的基础较弱，如果持续快速扩张并在资金上不断加杠杆，将对公司资金安全造成较大冲击。

而银城国际也坦陈，公司可能无法成功实现在新城市、地区以及新业务方面的增长，无法获得地产开发所需充足融资。“我们的业务、财务状况经营业绩和前景，可能会受到重大不利影响。”

上半年仅销售10.7亿

财联社记者了解到，银城国际的前身为银城地产，从南京当地一家国企脱胎而来，从1996年就已开始进行房地产开发。该公司的不少高管、股东均带有政府机关及国企背景。

据银城国际披露的招股书显示，2015年银城国际的房产开发销售收入为20.8亿元，2017年增至46.7亿元。今年上半年公司销售收入仅为10.7亿元。

值得关注的是，几个月前，银城国际首次公布5年战略规划，称其今年将冲刺200亿元销售规模，未来四五年内站稳500亿元。

“这家南京房企对规模的渴求度，并不比弘阳地产低。不过在招股书中所显示出的现实基础，与其所提出的高远目标之间，形成了不小的反差。”一家房地产机构分析师告诉财联社记者。

上述机构分析师指出，达成销售目标要拥有相应规模的土地储备，以及在保证公司现金流安全的前提下，不断获取新货值的能力。“不过该公司的底子，相对弱了一些。”

但银城国际在阐述自身竞争优势时称，公司具备强大的开发及运营能力，以加快周转及促进高效运营。“公司在大部分已进入城市的优越位置，拥有充足土地储备，以供未来发展。”

招股书显示，截至今年6月底，银城国际共有28个项目，土地储备建筑面积328.6万平方米。但其实这28个项目中，只有21个项目为银城国际自己拥有并开发，另外有4个为合资开发，3个为联营性质的合作项目。

据了解，银城国际自有的21个项目，总土地储备为建筑面积281万平方米。这其中南京储备面积为165万平方米，占到其总土储的50.3%，无锡和镇江分别以13.7%和13.1%的比例紧随其后。

而银城国际招股书披露的七个合营、联营项目中，银城国际合计的权益为7.9%。其中有部分合作项目权益占比极少，例如南京联营开发项目的比例只有0.3%；苏州联营项目占比只有0.1%；而在苏州另一个被列为合营开发的项目中，银城权益占比也仅为0.1%。

该公司房地产开发业务始于南京，银城国际称业务扩张至无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山。但其实银城国际2005年才在无锡投资了项目。另外几个城市的扩展，则是在最近两年“突击”完成的：2017年拓展至苏州、镇江，今年才进入杭州、马鞍山及徐州等城市。

“为扩大业务，公司已经订立议收购两家公司股权，将于业绩记录期后完成。”银城国际在招股书中披露。业内人士分析，这将进一步推高银城国际的资产负债率。

屡次不合规折射管理弊病

对于未来的发展，银城国际提出的策略是，继续提高在南京领先地位，战略性扩充至其它选定城市。通过多元化开发策略使业务更加灵活，通过保持财务与业绩增长的平衡，提高经营效益。

尽管该战略在表述上立意较高，但在现实当中，银城国际却遭遇到挫折。

在招股书中，银城国际披露了三项不合规事件。这三项事件当中，一类为几个开发项目提前开工被罚，一类为竣工延迟被罚，还有一类是附属公司欠缴员工社保金320万元。

“上述事件除了反映出管理弊病及运营能力不足，也可能与该公司加快周转、将资金用到极致有关。”一位开发商表示。

银城国际披露，南京易城、南京东方颐年等七家附属公司开发的项目，在未取得相关许可证或批准之前，就开始施工。据了解，此违规事件使这几家附属公司在被监管部门要求责令整改的同时，还受到220万元的处罚。对于不合规原因，银城表示是因为相关建筑商在“未经我们批准情况下开展相关建筑工程，以加快建设进度。”

一家中型房企市场部经理告诉财联社记者，“快周转的核心是加快项目开发、销售进度。有不少房企虽然会赶时间，但不会在未获取相关部门批准前就开工。未获批准提前开发，被监管部门发现并受到处罚，说明其对资金周转要求很高，想用最快的速度回笼资金。”

此外，银城国际还有两个商业项目迟迟难竣工。该公司附属南京银广房地产及银卓房地产，因未按土地出让合同所订日期之前，完成一方山及蓝溪郡若干商业物业的建设，所涉面积分别占这两个项目的0.6%及1.2%。如未按期竣工，将支付430万违约金；如延期超过一年，政府可收回相关未竣工区域的惩罚。

对此，银城的解释是，“投资拓展中心因疏忽，未在限期内申请延长竣工日期。”

“商业物业竣工延迟，一方面暴露出项目工程管理环节的疏漏，也反映出其对资金周转的要求，因为住宅销售完，主要的资金已经回流，商业物业需要投入一定资金，但能带来的资金回款并不多，如将这笔资金用于其它住宅项目可能资金回流速度更快。”上述中型房企市场部经理说。

而对于拖欠员工320万元社保及住房公积金，银城国际的解释为，一是地方机构对法律实施及存在不一致，此外，是因为“部分附属公司负责人缺乏对中国法律法规的了解。”

招股书显示，截至6月底，银城国际总资产248.9亿元，净资产19.6亿元，总负债90.5亿元；公司现金及现金等价物为19.2亿元。

一位资深业内人士认为，基于上述资金状况，银城国际如想在未来五年内冲刺500亿的销售额，完成目标的概率不大。（财联社记者 王海春）