文：沈奇

1、二季度以来房租明显上涨

二季度以来，部分城市房租出现明显上涨，部分城市上涨超过20%。

房租价格上升，叠加寿光洪灾、非洲猪瘟推升蔬菜、猪肉价格，以及基建加速的潜在影响，市场对通胀上行的预期快速升温。

2、各地纷纷出台政策应对房租上涨

上海建立公共信息服务平台，实现房源发布、实名认证、合同网签等功能。

北京严查中介、严打租房贷。北京住建委17日联合银监局、金融局、税务局等部门，约谈自如、蛋壳等长租公寓运营商，明确住房租赁企业三不得和三严查。

深圳房租设置5%“涨停板”，在南山区的塘朗城精品公寓先行试点。

3、房租上涨的根本原因在于供求不平衡

主管部门和主流媒体把自如等中介机构囤房当做房租上涨的最大推手，口诛笔伐。

说实话，市场经济这么多年，我还真没觉得哪次价格上涨完全是炒作推动的，我们打击的“投机客”不过是提前预判市场供求关系变化的趋势寻求超额利润罢了，房租上涨的根本原因是供不应求。

以北京为例，2017年7月18日，北京住建委等多部门印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，规定出租房屋人均居住面积不得低于5平米，每个房间居住的人数不得超过2人。咱们不讨论标准是否合理，原来居住条件低于这个水平的很多人重新寻找租处，增加了需求。

2017年11月18日大兴火灾，北京大规模清理群租，大量群租的人口重新进入市场寻找租处。

2017年开始，北京清理城中村，列入重点名单的有位于9区城乡结合部的50个城中村。

2018年上半年，北京大规模清理地下隔断间，仅天通苑地区就清理1700余间。

4、对租户利益的保护导致部分房源退出市场

17年，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，核心内容有：

1）符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育！

2）非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续！

3）租房合同期内不许随意涨租金。

4）租金最好按月收取。

5）合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。

这些新政确实保护了租房者的利益，可是却打破了双方的利益平衡，很多原来的出租者，特别是学区房的出租者退出了市场，他几百上千万买的学区房被承租方占用了名额，自己孩子可能没学上的风险谁也不会冒。

5、从租售比的角度我们的房租价格过低是事实

租售比是计算买房后靠租金回本所需的时间。国际上认为一个运行良好的房产市场，租售比在1：300到1：200之间。

目前我国北京、上海等一线城市的租售比率远远低于其他国家，甚至是低于我国的二三线城市。

6、抑制房租上涨的核心是加大供应而不是控制价格。

我们的管理层最喜欢用行政手段调控，特别是用价格管制的办法，但是每次如此粗暴地对待市场最后的结果都是被市场粗暴对待。

要想控制房租上涨，最有效的办法是扩大供应，当年建的那么多公租房廉租房应当逐一清理，真正投入市场，让那些需要的人租住。