文 | 王海春

继温州房企大发地产向香港联交所递交上市申请后，今年又一家浙江房企启动了上市进程。

9月18日向港交所递交上市申请书的德信中国控股（下称“德信中国”），最早起家于浙江省湖州市。1995年德信控股董事长胡一平成立了德信地产，在浙江省湖州德清县，开发了第一个房地产项目中房花园，在2005年时，胡一平将总部搬到了杭州。

据财联社了解，此次上市的主要资产，为德信控股集团旗下德信地产的开发业务，而德信控股集团其它板块，如物业、健康等业务并不在上市范围内。对德信中国来说，虽然在规模上正逐渐向中型房企靠近，但其业绩仍高度依赖浙江市场。

值得一提的是，在试图弱化浙江区域房企标签，展开全国化布局进行扩张的时候，德信中国净资产负债率这一核心财务指标，近几年一直处于高位。业界认为，如果继续保持扩张节奏，德信中国容易出现现金流紧张的情况，其财务安全令人担忧。

高度依赖浙江市场

向港交所提交招股书之前，德信中国对股权架构和资产做了几次大的调整。

德信控股集团方面9月20日告诉财联社记者，正在上市的公司名称为德信中国控股，是股权架构做过调整后的新平台。 “此次上市的主要资产，其实是德信地产的房地产开发业务。集团旗下物业、健康、科技、金融等板块，并没有被纳入上市范围。” 德信控股集团方面说。

记者了解到，德信地产1995年最初成立之时，胡一平持有德信地产45%股份，独立第三方德清县益昌工程有限公司持股25%，德清县第一建筑工程公司持股20%。此后经过多次股权转让及注册资本增加，2010年德信地产被德信控股集团收购，成为德信控股集团全资附属子公司。

上市之前，今年三月德信控股集团对德信地产再次进行了一系列新的资产重组，形成了新的股权架构。资产及股权结构被重新安排之后，胡一平、胡诗豪父子通过德源、德欣两家公司持有正在上市的平台企业——德信中国94%股份。

德信中国招股书显示，2015年—2017年公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，今年上半年销售收入24.7亿元。另据克而瑞2017全国房企销售榜单，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名；销售面积160万平方米，排在第79名。

虽然今年销售额接近中等房企，但业界认为德信中国还算不上是一家全国性房企，更像是一家浙江区域房企。

记者在采访中了解到，虽然德信中国在南京、合肥、徐州、上饶等几个浙江以外城市也有投资，但该公司目前最主要的收入仍来自浙江。而杭州、温州，是其持仓最重的两个城市。

德信中国公布的信息显示，至今年六月底德信中国101个处于不同发展阶段的项目几乎都在浙江省内，其中24个在杭州、26个在温州、17个在湖州，台州、舟山、衢州各5个。

在土地储备上，浙江更是占据了非常高的比例。招股书显示，至今年六月底就土储权益占比而言，公司土地储备为636.2万平方米，其中545.4万平方米位于浙江省。

该公司也把浙江对其业绩的贡献，放到很重要的位置。“按浙江省11个地级市住宅物业合约销售总额计算，2017年我们排在第五位。”德信中国如是说。

不过德信中国想在全国布局，突破浙江区域房企标签的意图也较明显。德信中国方面表示，目前公司已经进入13个城市，未来将进入上海、苏州、无锡、南通等城市。扩张途径，除公开招拍挂方式还将通过兼并收购方式，利用已收购或合作的方式，以较低成本获取土储。

“我们已制定了全国扩张政策，计划重点布局全国中心城市。未来还计划在武汉、郑州、长沙等城市布局。”德信中国如是说。

净资产负债率高企

有房企对德信中国的评价是：特色不明显的区域房企，此前中规中矩，但近两年扩张较快。德信中国扩张的一个表现，是资产规模的快速增长。

2015年德信中国总资产只有148.7亿元，2017年猛增至324亿元，资产规模翻了一倍。至今年六月底，该公司总资产已经达到389.9亿元。

资产规模在快速增长的同时，负债率也在大幅上升。招股书显示，2015—2017年德信中国总流动负债分别为137.2亿、159.4亿元、271.9亿元，呈现一路走高的态势；至今年六月底，总流动负债已增至338.1亿元。

与此同时，在净资产负债率这一核心财务指标，也处于高位。数据显示，2015年这一指标为278.7%，2016年该公司净资产负债比率高达 435.2%，2017年降为275.7%。今年上半年虽然有所降低，然而192.6%的净资产负债率，仍处于行业较高水平。

“可能是为了上市，近几年拿地扩张的势头较此前明显增强，他们对规模的追求明显优先于利润。”有浙江房企表示。

一家房产机构研究经理告诉财联社记者，发展中的房企出现负债率高，往往因自身扩张所致。“增加土储、投资项目需要大量资金，净资产负债率高企将削弱公司偿债能力，一旦偿债排档期的安排出现纰漏，会使企业现金流变得紧张进而影响财务安全。”这位研究经理说。

从账龄来看，至今年六月底德信中国要偿还的借款为112.1亿元，一年内要还偿还的借款54.3亿元，两年内偿还的借款40.6亿。

值得一提的是，在德信中国的融资结构中，非银行贷款占了不小的比例。

德信中国披露，至今年六月底公司共有12项信托融资，6项资产管理融资。信托融资规模达42.7亿元，资管类融资规模16.9亿元，这两项融资总额约59.7亿元。至今年六月底，信托及资管融资总额占到借款总额的53.2%。

就财务状况的不佳，德信中国坦陈，公司的净资产负债率维持在较高水平。“主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。”

对于上市后所募资金的用途，德信中国透露资金将有60%用于开发现有物业，包括天空之冀、九溪云庄、德清2017-401-1地块、市心府及时代广场的开发成本。而30%用于潜在物业开发项目的土地收入和建筑成本，以及用于土地储备扩张；另外10%用于补充运营资金。