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广东拟取消商品房预售制度?业内:获批的可能性很大!

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广东拟取消商品房预售制度?业内:获批的可能性很大!

广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料。

图片来源:海洛创意

文/黎珏伶

9月21日,据澎湃新闻证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

笔者查阅发现,该通知提出:商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

对此,深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺表示:“我觉得取消预售制可能性很大,但是可能得逐步来。原因是预售制度带来烂尾等问题。现售以后,有利于提高商品房质量,减少消费纠纷。同时,提高了房子的综合成本。”

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为:“我相信这对于开发商的影响是很大的,因为在现金流方面对他们来讲会构成比较大的压力,但是,现在首先是不是真的会这样实施还不知道,第二,如果真的这样做,会不会有另外一些相关的细节,也不清楚,所以其实现在很难判断。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。

通过改进预售制度,本质上其实说明了一点,即通过取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去来说,对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。

广东此次建议,预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

同致行(中国)地产董事长、深圳市房地产经纪行业协会副会长王波则表示,目前的这个文件只是广东省建设厅提倡,还需要报备建设部,所以会不会获得广东省政府或者各地市政府的批准还是个未知数。但总体来讲,在这个大形势下,改变现在房地产发展的格局、彻底解决房地产对经济和政治的绑架是一个主基调,所以建设部批准的可能性比较大。

他还进一步补充:“但是这个政策如果获批准,还会有一些遗留问题。比如,现在正在预售的楼盘怎么办?现在已经开工但还没达到预售条件的楼盘怎么办?已经预售了一期,但还有二期、三期的项目怎么办?我想这些都是政策需要解决的问题,我也相信政府会解决这些问题。

如果这个政策获批准,带来的远期市场震荡应该是比较大的,会带来两大变化:第一大变化是开发需要的资金量大了,但政府严厉调控房价,所以未来房地产开发赚暴利的时代过去了,第二个震荡是以前有些开发商四两拨千斤,小资金撬动大项目,现在看来这种模式是不可行了。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,取消预售是对于房地产上半场大规模推进预售的反制,下半场应该是逐步收缩甚至取消预售。这是因为,一方面近年来很多维权行动尖锐地表达了产品质量问题;另一方面,预售制度是对于开发商资金腾挪甚至引发系统性金融风险的一个漏洞,在房地产下半场所带来的负面效应越来越大,而正面效应在收缩。

他分析,现在开发商本来资金就紧张,预售制度退出市场后会使得开发商资金更加紧张,很多开发商尤其是中小型开发商的楼盘开发会因此遇到困难,导致市场的供应量可能上不去,但与此同时需求仍然存在,所以市场可能会出现供不应求的局面,对房价上涨产生压力。

另外,随着很多开发商没法推进项目开发,意味着他们必须要改变现在的投融资状况,如果没有能力改变或者不改变,则必须退出市场。所以,取消预售必然会带来房地产行业的大重整,甚至可能会出现兼并重组的格局。

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广东拟取消商品房预售制度?业内:获批的可能性很大!

广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料。

图片来源:海洛创意

文/黎珏伶

9月21日,据澎湃新闻证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

笔者查阅发现,该通知提出:商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

对此,深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺表示:“我觉得取消预售制可能性很大,但是可能得逐步来。原因是预售制度带来烂尾等问题。现售以后,有利于提高商品房质量,减少消费纠纷。同时,提高了房子的综合成本。”

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为:“我相信这对于开发商的影响是很大的,因为在现金流方面对他们来讲会构成比较大的压力,但是,现在首先是不是真的会这样实施还不知道,第二,如果真的这样做,会不会有另外一些相关的细节,也不清楚,所以其实现在很难判断。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。

通过改进预售制度,本质上其实说明了一点,即通过取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去来说,对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。

广东此次建议,预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

同致行(中国)地产董事长、深圳市房地产经纪行业协会副会长王波则表示,目前的这个文件只是广东省建设厅提倡,还需要报备建设部,所以会不会获得广东省政府或者各地市政府的批准还是个未知数。但总体来讲,在这个大形势下,改变现在房地产发展的格局、彻底解决房地产对经济和政治的绑架是一个主基调,所以建设部批准的可能性比较大。

他还进一步补充:“但是这个政策如果获批准,还会有一些遗留问题。比如,现在正在预售的楼盘怎么办?现在已经开工但还没达到预售条件的楼盘怎么办?已经预售了一期,但还有二期、三期的项目怎么办?我想这些都是政策需要解决的问题,我也相信政府会解决这些问题。

如果这个政策获批准,带来的远期市场震荡应该是比较大的,会带来两大变化:第一大变化是开发需要的资金量大了,但政府严厉调控房价,所以未来房地产开发赚暴利的时代过去了,第二个震荡是以前有些开发商四两拨千斤,小资金撬动大项目,现在看来这种模式是不可行了。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,取消预售是对于房地产上半场大规模推进预售的反制,下半场应该是逐步收缩甚至取消预售。这是因为,一方面近年来很多维权行动尖锐地表达了产品质量问题;另一方面,预售制度是对于开发商资金腾挪甚至引发系统性金融风险的一个漏洞,在房地产下半场所带来的负面效应越来越大,而正面效应在收缩。

他分析,现在开发商本来资金就紧张,预售制度退出市场后会使得开发商资金更加紧张,很多开发商尤其是中小型开发商的楼盘开发会因此遇到困难,导致市场的供应量可能上不去,但与此同时需求仍然存在,所以市场可能会出现供不应求的局面,对房价上涨产生压力。

另外,随着很多开发商没法推进项目开发,意味着他们必须要改变现在的投融资状况,如果没有能力改变或者不改变,则必须退出市场。所以,取消预售必然会带来房地产行业的大重整,甚至可能会出现兼并重组的格局。

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