过去两年的时间里，有太多买卖二手房，卖家反悔的案例，各种形式的都有，有的是因为手续时间太长，一个月内涨了几万块，涨了几十万的也有，于是卖家就反悔不卖了，就是双倍返还定金也不卖了，赔偿也不卖了，因为除去赔偿的钱，还是能卖出去高价钱，于是乎就每天在上演房子保全大战，把律师们可忙怀了，忙的茶不思饭不想；

其实规避卖家反悔，规避买家反悔，几个简单的招数就解决了，要分情况设计不同的实践范畴，反悔价码，就OK了；

最后的大招就是，保全房屋法庭上见，很多买家也是很牛气，这里面有很多的说法，主要就是摸清楚对方的脉路，什么意思呢？

有的卖家是为了卖房子后，再买房子，这样的卖家是耽误不起时间的，你可以吓唬他房屋保全，他在时间面前就显得手足无措，除非不买了，还有的卖家都交了对方定金了，若果你知道这些信息，他的反悔成本比你大的时候，可以逼迫他们快速卖给你，信息的透明性质，可以让对方处于一个不利的状态，相对卖家针对买家，也是如此的做法，相对公平的做法，有几点；

第一点，非常公正的写一份协议，合同；

这里说一句不公平的话，每一份合同都要作好打官司的准备，这就是合同的作用；

若是遇到那种拆迁房，或者经济适用房，甚至现在普遍的操作方式，就是限售以后，先买上，2年后再过户，这个时候，就需要公正，而且需要把合同里面的内容写清楚，这类房子只适合全款交易；

合同的内容，有几个重点，需要注意一下，就可以规避大多数的卖家或买家返回，怎么写这个购房协议合同呢？

重点留下下面写，合同中，要明确交房时间，定金是多少，过户时间是多少，买家的征信良好可以按揭，交房标准，房子没有其他债务关系，房子的所有权人全部在场，房产证全部在场等等，包括迁户口这样的事，也全部要写清楚，没有完成之前，都要扣留放款等等；

下面就是，重点了，你们可看好了；

第二，加大反悔价码，逼迫双方不反悔，公平正义的交易；

买家交纳定金，定金就是定下来的金额，不卖了，定金不退，这个谁都知道，卖家的反悔价码，可以分为几种，一种就是定金双倍返还，可以多交纳一些定金，自然就反悔价码减少，另外就是，另外约定反悔的价码，例如返回了要3倍返还定金，有约定的要按约定执行，

上面说了，每一条约定都要做好打官司的准备，打官司进法庭，争取自己最大的利益化；

甚至有一段时间，有很多人，带着10万块钱，就可以赚到30万块钱，今天买房一周后涨了30万，卖家宁愿多给你10万，也不会卖给你，很多人就这么敲诈了卖家，说是敲诈，实际上就是利用了规则漏洞；

加大反悔条款，可以保护双方利益，这还没完，还得有一些护城河的条款，什么是护城河条款呢？

第三：设定执行时间，设定执行条款；

在规定的时间内，完成交易，卖家也好，买家也好，都要通情达理，否则就不枉为人了，什么是通情达理，说白了就是时间的合理性，例如买家必须手续齐全，征信没问题，卖家必须无条件协助办理购房时候，需要出场签字的地方，无条件有义务；

谁若是故意拖时间，就要预留证据，等着打官司，说白了，买卖双方永远都是买盾关系，打官司是正常的手段；

打官司就得讲求证据，讲求规则设定，规则就是合同，证据就是每一次的电话记录，对方出场记录，都要留存证据，为什么要留存，很简单，就是为了保护交易的正常进行，买家可以随时保全房子，卖家是很无奈的样子，卖家就要设定交易时间，除了按揭审批这些不可控的因素之外，其他可控的因素全部可以按照时间来推算，如果买家故意拖沓，或者3个月都没有办理好按揭审批；

卖家完全是可以，把房子卖给别人的，这个保护双方权利的条天就是时间限定。