很多重大政策的到来，都是从吹风开始的。很多房地产上的发明，都是从香港舶来的。

土地70年产权、公摊面积、商品房预售制。很多可能用不上，可这些都是大发明却是实实在在的。土地70年产权和公摊面积已经没什么好说的了，然而最近却有一份广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

去年宿迁、成都等地陆续发文，明确现房销售的时间，更多的地方政府则鼓励现房销售。

众所周知，只言片语所具有的杀伤力绝不可小视，当晚广东省房协相关人士便表示：该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

商品房预售制的来源

1950的香港房地产蒸蒸日上，当然楼市都是整栋出售的，很明显如此一来对资金的要求就非常的大。开发商便想到了分层销售，分层销售也间接引出了公摊面积的问题。1953年刚加入到房地产的霍英东发现分层购房还不足以刺激庞大的购房需求，为了加快商品房销售，他想到了分期付款模式。

当时这种模式简直一举两得，首先开发商在动工之前就得到了一笔资金，从而加速资金周转的速度；另外购房者同样因此减轻资金压力，一时间这种模式令香港楼市瞬间引爆。

1994年我国出台《房地产管理法》，商品房预售制度应运而生，25年商品房预售给内地楼市带来了高周转与活力，但到如今，弊端已经出现。如果项目从拿地到完工所需要的时间是两年，香港最初是项目立项就直接可以开始预售。内地不同，需要开发商建立到整个项目三分之一层左右时才可以开始预售，算下来大概也就是半年左右的时间。

换个角度来说，商品房预售又是维系着房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政的前提，所以不难明白，为什么“取消商品房预售”喊了十多年依然没有进展。

商品房预售的地位

两千多年前阿基米德说：给我一个支点，我就能翘起地球。其实我们知道，光有支点完全不够，因为杠杆的要求太大了。如果说1998年房改是我国房产市场上的支点，那商品房预售便是那杠杆，把房地产市场引爆，带向繁荣，疯狂发展至今。

可杠杆总在被消磨，“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”、资金问题导致烂尾等都是卷笔刀，损坏这支杠杆。随之而来可能就是维权，如果房价处于上涨阶段，这种维权的声音或许会悄然消弭。若房价保持平稳之际，冲突或许会被放大。

早在2005年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》就指出，预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为，建议考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

根据公开报道，2006年和2007年，均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案，建议取消商品房预售制度。

2009年底的住房和城乡建设部工作会议上，时任部长姜伟新也在工作报告中提出，要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。

另外采用现房销售的话，开发商资金压力更大，会不会更加偷工减料，使质量更差呢？关于这一点，我们可以从另一个方向思考，现房销售眼见为实，是购房者投票，质量差谁还去买。

现房销售会不会造成房源短缺，从而引起房价暴涨？这里的确需要考虑，先不收预售取消是不确定的，更不可能一步而蹴，令开发商资金链断裂造成不可挽回的损失，而是逐步推进，不会出现资金锻炼、供应量明显下降等问题。

当然，商品房预售制度虽有弊端，却不是没没有利，上文已经陈述便不再赘述。另外资金监管、房屋质量和烂尾问题等的产生，客观来说是预售制度不完善、监管不健全造成的，不能一味推给商品房预售。

谁最怕取消预售制

取消预售制是与国际接轨的，从国外经验来看，那些预售占主流的地区房价更容易居高不下；而实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，那么，谁最怕取消预售制呢？

取消预售制最直接影响的自然是房企周转速度，高周转时代结束势必造成房地产行业全面洗牌。特别对于中小型开发商而言，可能是生死劫难。大开发商也不是高枕无忧，毕竟这是整个市场的事，最起码高速扩张会成为历史。

对于政府来说，取消预售制可能会令土地拍卖变现转慢，因为开发商拿地也会速度也会减缓。

南京资深地产评论员尹霄飞表示：现房销售与国际接轨，而且现房现卖对购房者来说不易引起纠纷，所见即所得，可以令购房者的落差减少到最小。

关于现房销售和预售制度，你更看好哪个呢？二者都有其利弊，欢迎留言说说你的看法！