9月南京二手房降价了？

真实市场行情究竟如何？

现在是出手的好时机吗？

最新摸底调查来了！

675套！9月建邺二手房成交量下跌

南京南京网上房地产统计数据显示， 9月南京二手房成交5622套，比上月的6956套下降了1334套，环比下降19.18%，同比2017年9月降了8.75%。

其中鼓楼区成交1264套，成为上月全市成交量第一；秦淮区以787套的成交量位列全市第二，栖霞区以740套的成交量位列全市第三，建邺区以675套的成交量位居第四。

纵观今年1月份到9月份的建邺区二手房成交量可以发现，除了2月份因春节处于低谷之外，8月份之前每月都保持了相对平稳的成交量，但9月份明显出现了下跌，跌幅2成多。

除了中秋节的一部分影响之外，9月份整体的市场也有明显的下滑，金九成色不足，不少买房人也处于了观望的态度，预计下个月二手房成交量仍将出现小幅波动。

 （9月南京二手房各区成交量图，网上房地产截图）

365南京二手房调查表示，最近河西成交量明显减少了。究其原因，林升不动产万科光明城市店的张经理认为主要有以下几点：

一方面，新房和二手房价格差价巨大，倒挂严重，另一方面，目前限价，限售等政策调控，横盘稳定是大趋势，再加上前段时间土地拍卖，不少区域的地价回调也对市场产生了一些影响，另外，就奥体东新城学区房来说，上半年涨价不少，近期滞涨，不过有诚心出售价格稍稍松动还是好成交的。

另外有业内人士直接表示，今年楼市“金九银十”大不如往常，最近河西成交量都不太好。

9月河西最高成交价约6万/㎡

茜茜从链家网上统计到了9月河西部分二手房成交情况，并非代表河西9月所有成交数据。

河西除了高价二手房是亮点以外，从成交表格中可以发现，单价3-4万/㎡的小面积二手房一直比较畅销，其中14套成交的房源，总价在200万以下，以老旧小区为主。

从链家网成交数据来看，河西9月份成交的22套二手房源中，成交价超6万/㎡有2套。

单价超过6万/㎡的分别为，万达华府东苑的一套中等户型和金基汇锦国际的一套小面积户型，单价分别达到6.13万/㎡和6.06万/㎡，万达华府东苑和金基汇锦国际的学区都是新城本部双学区，购买这两个小区的多数为了其学区。

不管是从成交量、成交单价，河西二手房成交量、成交单价都出现了下跌。成交的主要以老旧小区的小户型为主。从成交价超6万/㎡的这2套房来看，学区是高价成交的决定性因素。

另外，最近楼市风声四起，要不要买房呢？如果是刚需，包括首套房和改善性刚需，任何时候买都可以，即便增值有限，保值能力也是不错的，这也符合多数中国人的观念，有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

河西二手房集体降价！有的降价100万！

茜茜随手在朋友圈搜了一下，发现河西不少房源都在降价急售：

河西中华润悦府 降价100万急售↓

河西中仁恒G53降价30万急售↓

江心洲仁恒绿洲新岛降价40万↓

升龙天汇单价最低房源

保利香槟国际单价最低房源

海峡城单价最低房源

金沙雅苑本小区最低价↓

 

即使河西板块再火，二手房如此高价的情况下，还是凉了！

以至于不少中介门店都关门了。

但是，当下买河西二手房却是最适合的时候，主要看你懂不懂得舍弃。

“中彩票”式等摇新房还是找准时机买二手？

河西二手房市场没需求，主要还是因为河西不少限价新房预计要上市，价格上有绝对的吸引力，更重要的是不少限价新房都有下半年上市的计划，与其现在买高价二手房不如等几个月碰碰运气！

河西下半年预计上市的限价新房难买梯度↓

▼▼河西中 : 

预计下半年上市楼盘：华新城、东原印长江

▼▼河西南：

预计下半年上市楼盘：绿地华侨城海珀滨江、佳兆业城市广场、升龙天汇

▼▼江心洲：

预计下半年上市楼盘：胜科星洲府

• 河西顶级难买楼盘：华新城（170套收官）、佳兆业城市广场（291套收官）

• 河西中等难买楼盘：胜科星洲府（332套收官）、东原印长江（277套收官）

• 河西稍微好买楼盘：绿地华侨城海珀滨江（400或500余套）、升龙天汇（还剩四期580套）

华新城和佳兆业城市广场经过几年人气的积累，累积了不少忠实粉丝，其价值不断拔高，难买程度不言而喻；

纯新盘胜科星洲府和东原印长江一个是江心洲上的低密度一个是河西中三栋楼小区，有人会考虑江心洲的配套，有人会考虑印长江只有三栋楼；

绿地华侨城海珀滨江起步户型就大，而且相比佳兆业无南外学区，户数也多，自然中签率会高些，升龙天汇之前口碑不算太好，未来南外学区也不是很确定。

河西这三类二手房值得买！

近期，河西二手房频频降价急售，高至100万的降价、某某小区最低价无不触动着购房人的神经。不是所有便宜都能捡，河西这三类二手房值得买！

第一类：优质学区房 带头领涨 

学区房在南京一直有着不可撼动的地位，8月南京学区房卖出11/㎡的单价！

虽说河西名校比不上拉力琅，但是南师附中新城本部、金中实小和河西南的南外中学和小学也都是河西响当当的头牌了。

南师附中新城小学、中学双学区房↓

新城小学、中学学区房价格从4.7-6.5万/㎡不等，价差主要原因为产权性质，70年住宅性质的学区房价格大多在5.6万/㎡以上，65年公寓（划学区）的价格就稍微低一些，最低的4.7万/㎡。

金中实小学区房↓

河西金中实小学区房二手房价格从3.6-6.7万/㎡不等，老小区价格较低、65年公寓（划学区）价格较低，品质较好、次新房价格基本在6万/㎡以上。

值得注意的是金中实小学区房未来还有新房可售，紫鑫中华广场三期为65年公寓，价格自然要比中部新房限价4.5万/㎡要低，考虑学区房的可以持续关注！

河西南外小学、中学双学区房↓

南外的入驻让河西南起死回生，目前在南外学区范围内的有8个楼盘，3盘还有新房待售，河西南限价35000元/㎡而二手房已达到4.6-5.1万/㎡，如此高的价格倒挂让河西南新房抢破头。

南外小学、中学学区房二手房房价在4.6-5.1万/㎡不等，必须要注意的是南外小学学区划分后期或有变动！部分小区后期将被划出南外第一附属小学，其中比较不稳的小区有：正荣润峯、招商雍和府、朗诗熙华府、鲁能公馆等，其价格比佳兆业和五矿要低一些！

河西南外中学覆盖范围会广一些，具体以后期教育局学区划分为准！

第二位：品质次新房

河西也有不少楼盘学区不是特别好，但因为其品质好，且为次新房，价格起点十分高！

以河西中宏图上水云锦和华新城、河西南正荣润峯为例：

宏图上水云锦一期二手房挂牌均价为60892元/㎡，二期二手房挂牌均价为62195元/㎡。

华新城一期二手房挂牌均价为59228元/㎡，二期二手房挂牌均价为60444元/㎡。

正荣润峯二手房挂牌均价为49659元/㎡

宏图上水云锦、华新城价格为何能超越河西名校双学区房呢？

正荣润峯南外学区不稳，为何能仅次于五矿、佳兆业价格达到近5万/㎡呢？

这三盘共同的特点是次新房+品质得到大众的一致认可，次新房在二手房流转中更容易出手；好品质形成了好口碑，价格自然而然容易上涨，即使没有学区加持也有很多追求改善的客户买来自住。

第三位：标杆型小区

每个板块都会有一个响当当的标签式小区，河西的标签便是仁恒江湾天成。

仁恒江湾天成目前来看依旧是河西的传奇，二手房挂牌均价也一直处在领头羊的位置，73457元/㎡的二手房均价、200㎡户型起步、江景视野第一、仁恒物业、顶尖人群集聚区…天时地利人和齐聚，后期想超越还是有很大难度的，就目前来看，仅葛洲坝南京中国府有望！

河西的新房和二手房价格差价巨大，倒挂现象严重，目前限价，限售等政策调控，二手房市场需求并不大，更多的是想要摇号买新房的人。总体来看，目前河西二手房市场逐渐趋于理性，买卖双方观望情绪比较浓。

部分内容来源于：365南京二手房