一

限购两周年，新房二手房成交量双双下跌！

1、成交量双降  不足限购前一半

南京在重启限购限贷之前，楼市一片火热。2016年前三季度，每季度新房、二手房成交量都在3.5-4万套之间，月均成交量在1.25万套左右。而自2016年9月底南京实行限购政策以来，从2016年四季度开始，成交量呈现断崖式下跌，到2018年三季度，季度成交量都在1.5-2万套左右徘徊，基本只有此前的一半不到。

2016年-2018年三季度南京新房、二手房成交量情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

另外，相比二手房，新房跌幅则更大，主要也是受到了上市量影响，限购之前，每个季度上市量都能在2万套左右。新政之后，南京楼市上市量一度比较低迷，最低时2018年一季度上市量只有4700套。

2、新房价格被摁住  22个月止涨

从南京房价数据来看，根据国家统计局的官方数据，2016年10月是调控后的第一个月，南京新建商品住宅价格涨幅出现明显回落，从9月份的环比上涨3.7%，回落到2.3%，同比涨幅也从10月开始呈现下滑趋势。

2016年12月，新房价格在连续上涨了21个月后，首次出现下降，环比11月下降了0.1个百分点，房价走势出现“转折点”。此后，南京房价曾一度连续12个月止涨，从限购之后的10月至今共23个月里，只有2017年12月环比涨幅0.1%，其余22个月都是环比下跌或是零涨幅。

与此同时，南京新房价格同比涨幅也一直在收窄，从2016年10月的同比涨幅44.4%，一路走低，直到2017年10月同比下跌，此后，南京房价同比也一直在下跌，跌幅在1.7%左右。

2016年-2018年三季度南京新房价格同环比走势情况

数据来源：国家统计局

南京新房房价止涨，跟南京限价令密切相关，楼盘上市价格被死死摁住，有些楼盘两年时间未加推，两年后的价格跟上次加推一样。此外，还有不少六合、溧水等地的1字头刚需盘入市，也平衡了南京整体均价。

总体来看，限购之后，特别是多重严厉政策下，南京楼市整体趋向稳定，新房二手房成交量都回归正常，新房价格也保持不涨。虽然市场上仍有不少限价盘，吸引上千号人摇号，但今年下半年开始，随着上市量的回升，购房者也更加理性。

二

二手房成交量19741套，成交价达3.1万/㎡！

1、二手房成交19741套  环比小幅下滑 

“930”新政2周年，在调控的大环境下，南京二手房市场降温明显，成交量在经历震荡期后已逐步稳定。从今年三季度成交情况来看，南京二手房成交量19741套，环比二季度小幅下滑了5.1%，同比也降了12.8%，而较调控前的2016年三季度来看，成交量缩减了一半。逐月来看，7、8月二手房成交量都在7000套左右，9月成交出现了小幅下滑。

2016年三季度-2018年三季度南京二手住宅成交情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

2、鼓楼成交仍列第一  江宁降幅明显

从各区成交来看，三季度鼓楼仍列全市第一，成交量4391套，占比达22.2%；秦淮成交2684套，排名第二；栖霞排在第三位，成交量2455套，整体成交量仍集中在主城几大区。环比来看，除了栖霞、雨花外，南京其他7大区三季度二手房成交量都有下滑，其中江宁降幅最大。

2018年二季度-三季度南京各区域二手住宅成交情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

3、成交价30953元/㎡  两年涨了33.5%

虽然调控以来，南京二手房成交量明显下滑，但成交价并没有走低，三季度南京二手房成交均价已达30953元/㎡，环比小幅上涨了1.2%，同比涨了8.3%，而对比两年前来看，二手房价格上涨了33.5%。另外，三季度南京二手房挂牌价达29121元/㎡，相比于调控前也涨了26.9%。限购两年来，南京二手房表现为量跌价升，而且就当前市场来看，大多业主对二手房价格仍是看涨的。

2016年三季度-2018年三季度南京二手住宅成交价和挂牌价情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

4、鼓楼成交价最高  栖霞涨幅大

从三季度各区成交均价来看，鼓楼成交价最高，达39695元/㎡，建邺紧随其后，主城5区房价突破3万，核心区域均价已达3.5万+。环比来看，南京7区成交价都有不同程度上涨，其中栖霞区成交价上涨了7.7%，涨幅最大。

2018年一季度-三季度南京各区二手住宅成交均价情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

5、二手房挂牌35776套  环比小幅上涨

三季度南京二手房挂牌量达35776套，环比上浮了1.5%，与去年同期相比，则下跌了2.3%，整体挂牌量自调控后也有明显下滑，逐步趋稳，季度挂牌量在3.5万套上下浮动。

2016年三季度-2018年三季度南京二手住宅挂牌量情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套

6、100-200万占比4成  改善客群有所上升

从三季度成交总价段来看，刚需客群占据市场主体，改善客群的占比有所上升，但涨幅不大。从具体数据上看，100-200万占比40%，200-300万占比26.6%，400万以上占比11.4%，改善客群占比相比于一二季度均有所上升。

三季度南京二手房成交总价段占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

7、60-90平2居室最受欢迎  大户型出手难

从成交面积和居室情况来看，60-90平二居室的房源最受市场青睐，140平以上大户型的四居室较难出手。从成交面积占比上看，60平以下占比32%，60-90平占比39.6%，140平以上占比仅3.2%。从成交居室上看二三居室联合占比达82.8%，四居室以上仅占3.7%。二手房市场仍然以刚需为主体，偏改善类房源市场较少。

三季度南京二手房成交面积段占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

三季度南京二手房成交居室占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

8、三季度南京热门小区及商圈成交均价

三季度南京热门小区TOP5成交均价

数据来源：南京我爱我家研究院

三季度南京热门商圈TOP5成交均价

数据来源：南京我爱我家研究院

三

新房成交13168套，86盘推新房源！

1、新房成交13168套  环比上涨30.9%

三季度南京新房（不含高淳、溧水）共成交13168套，环比上涨30.9%，同比下跌了20.4%。南京楼市上半年上市量一直比较低迷，导致每季度成交量只有1万多套左右，下半年尤其是8月开始，多家楼盘抢开入市，上市量掀起高潮，成交量也有所回升。

2017年-2018年三季度南京商品住宅成交量情况

数据来源：中指研究院，单位：套、元/㎡

2、浦口仍是成交大户 建邺跃居第二位 

从各区成交量来看，三季度浦口区依然是成交大户，成交了3691套，虽然同比仍然下跌12.3%，但仍占全市总成交量的28%；建邺区由于6月迎来7盘连开的节奏，7月单月成交量达到了2613套，整体成交量在全市排第二。

2017年三季度-2018年三季度南京各区商品住宅成交情况

数据来源：中指研究院，单位：套

3、上市量创今年新高  同环比均大涨

三季度南京新房上市量达21839套，环比大涨93.4%，同比涨幅高达136%。南京新房三季度开始迎来井喷，不少高价地楼盘，迫于回款压力，眼看调控风声愈紧，价格上已难作突破，只能抢开入市。但一时间众多房源集中开盘，也会造成部分房源难以消化，从三季度总成交量只有13168套来看，目前市场上是供过于求，买房人可挑选的机会很多。

2017年三季度-2018年三季度南京商品住宅上市量情况

数据来源：中指研究院，单位：套

4、86盘推新房源  江北上市量第一

三季度南京共有86家楼盘开盘，推出两万多套房源，其中住宅盘70家、别墅盘10家、公寓盘6家，集中开盘潮为9月，占了三季度的一半。从板块来看，江北和都市圈都是开盘大户，分别有24家和18家楼盘推新，合计占比近5成；此前低调的城北三季度表现突出，共有15家楼盘开盘，而且鼓楼滨江多个高价地楼盘即使价格突破限价，也取得了热销的成绩。

不过从去化来看，三季度86家开盘的楼盘中，售罄的只有17家，多为热门板块的限价楼盘，去化在8成以上的有13家，有不少楼盘去化都在5成以下，非热门区域的高价楼盘更加难卖。

2018年三季度南京各板块开盘占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

5、120㎡以上大户型 占比近5成

从成交面积来看，80-100㎡面积段占比最高，成交4158套，占比达31%。而120㎡以上的大户型，成交量合计占比近5成，较之前有大幅攀升。主要是由于三季度南京多家改善型楼盘入市，而120㎡以上的户型也比较受欢迎，特别是河西和鼓楼滨江的楼盘，购房者以改善自住为主，更倾向于大户型。

2018年三季度南京商品住宅成交面积段占比情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

6、主城2.5万以下楼盘绝迹 购房成本增加

从成交价格来看，25000元/㎡以上成交8482套，占比达64.4%，南京主城大部分板块房价已迈入2.5万大关，2万以下几乎绝迹了；22000-25000元/㎡价格段成交量次之，成交1336套，占比仅10%，主要是江宁、江北等区域的限价盘。从同环比来看，南京更多楼盘价格在2.5万/㎡以上，刚需置业的购房成本逐步增加。

2018年三季度南京商品住宅成交价格区间情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

南京我爱我家研究院简析：

三季度南京商品住宅市场较为稳定，成交量环比上涨30.9%，上市量也达到了今年最高峰，相比较上半年没房卖的状况，下半年南京各区域多家楼盘抢开入市。但成交方面两级分化比较明显，江北核心区、河西等热门板块楼盘及倒挂厉害的限价盘，去化比较好，非热门区域的高价盘去化不理想。在多家豪宅上市的背景下，南京改善需求被进一步激发，大户型房源受青睐。

四季度，随着9月底一波又一波的开盘潮，房企为了年底冲刺，南京楼市的上市量会进一步增多，成交量也可能在四季度达到高峰。在严格的调控政策下，南京还是有不少楼盘顶着限价压力入市，对于购房者来说，依然有不少限价福利盘可以买到，但购房者观望的情绪越来越浓厚，大量房源入市，可供选择的余地也更多。

四

成交13幅地块，取消现房销售改竞自持面积！

1、总成交76.94万方  同环比双双下跌

2018年三季度南京土地成交13幅，成交面积76.94万方，成交总金额220.4亿元，较去年同期来看，成交量下跌了62.7%，成交金额减少了516亿；环比下跌了20.6%，成交金额减少39.6亿。

南京2018年三季度土地成交量和总金额都下降不少，主要是由于土地供应减少。此外，土地市场也在降温，不少地块都是底价成交，另有江宁、燕子矶、浦口等5幅地块临时终止出让。

2017年三季度-2018年三季度南京土地成交量价情况

数据来源：南京国土局，单位：万方、亿元

2、江北土拍扛大旗  核心区出让两幅地块

从板块来看，江北共成交了6幅地块，成交面积达53.98万方，占比全市成交的70%，江北核心区再次出让两幅优质地块，此外还有江北的雨山路板块也成功出让了多幅地块。城南板块也有3幅地块成交，成交总面积为13.37万方，西善桥、板桥、铁心桥分别出让一幅地块。总体来看，南京三季度土地出让比较集中，只有江北、六合、城南有土地出让。

2018年三季度南京各板块土地成交面积占比情况

数据来源：南京国土局

3、涉住用地占比近8成 纯住宅用地有6幅

从用地性质来看，三季度出让的地块中，涉住用地成交了10幅，占了近8成，其中纯住宅用地有6幅，可以看出三季度出让的地块不仅位置好，而且住宅性质的地块也比之前多了不少。相比之前出让的地块，需要配建商业、社区、幼儿园等多项出让要求，现在出让的地块拿地要求也降低了许多。

2018年三季度南京土地交易用地性质占比情况

数据来源：南京国土局

4、多区域楼面价下降 2万+/㎡地块绝迹

在三季度成交的10幅涉住用地中，楼面价在15000元/㎡以上的有4幅，在10001-15000元/㎡的有4幅，前两年出现的多幅2万+/㎡地块，2018年几乎绝迹了。下半年的土地市场回归理性，开发商由于资金等原因，拿地也更加谨慎了。

数据来源：南京国土局

5、取消现房销售 调整为“竞自持面积”

8月开始，南京实行新的土拍政策，取消了竞价达最高限价的90%需现房销售的要求，改为“当地块竞价达到最高限价时，在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积”。此前的竞保障性住房需无偿移交政府，而竞自持则是开发商自己占用，一定意义上减少了拿地成本。

不过从三季度的土拍结果来看，目前还没有地块竞拍到最高地价，所以暂时还没有地块需要竞自持面积。

南京我爱我家研究院简析：

2018年以来，南京土地供应量和成交量都持续缩减，虽然大部分出让的地块位置也都比较好，涉住用地也明显增多，但地价普遍比之前降低了许多，还有5幅地块在土拍前临时终止出让了，南京土地市场降温明显。此外，三季度南京土拍新政的出台，取消现房销售，改为竞自持面积，再一次表达租赁的重要性，南京正在加快租赁住房建设，更好地落实租售并举的住房制度。