一个多月来，长租公寓市场都是舆论关注的焦点，不少负面消息引发了大家对长租公寓发展前景的恐慌。

作为解决年轻人居住问题的重要方式，长租公寓是否真正符合国家鼓励住房租赁发展的“初衷”？有媒体分析，目前市场上1200多家长租公寓品牌或将面临大变局，进入2018年最后一个季度，可能还会有不少长租公寓品牌面临洗牌……

3-4万亿市场

速度的诱惑与畸形

2015年、2016年、2017年，是长租公寓的三年春天。

先是2015年11月，国务院办公厅的85号文首次把公寓定性为生活性服务业，并在税收、融资等方面给予政策支持。到了2月，住建部又发文首次提出“购租并举”，主张大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展；

到了2016年，政策更为明朗。6月，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，《意见》第一条即是发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平；

2017年10月十九大召开完，行业热度进一步升温。十九大报告中，过去“购租并举”的说法已经改成“租购并举”，租赁行业迎来新一轮利好。

长租公寓三年春天，成了各路资本追逐的“风口”，据《58集团2018一季度住房租赁市场报告》，截止到2018年3月，全国范围内的各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。

但是进入今年8月，长租公寓经历过一系列事件后，进入深秋时代。

▲图片来源：启信宝

归根结底，就是在部分品牌方的“蛇吞象”战略，房企、房产中介、创业公司、国家队、银行等多方势力都蜂拥而至，五大派系的运营品牌方抢占头部市场。综合网上公开数据，截至2017年年末，我爱我家旗下品牌“相寓”以及链家旗下“自如”的房源已达到50万间；成立较晚的蛋壳发展迅猛，也达到7万间，未来3年内，计划房源数达到100万间。

但是长租公寓毕竟是服务型的行业，光有房源，没有运营是没有用的。目前市场上不少头部品牌特别是分散式公寓品牌，遭到了各种非议。一方面确实是因为舆情汹涌，另外一方面确实是品牌运营商各种后天不足的运维瓶颈。（这里面包括哄抬房源抢房涨价、租金贷、甲醛事件，不一一阐述）。只追求速度，可能并不能带来激情，搞不好就是车毁人亡。

市场占比17%

集中式长租公寓的三大杀手锏

那么，长租公寓发展的主要方向会朝哪个方向走，现在不是很明朗，还需要市场和时间的检验。

不过随着住房租赁地块不断推出，天生有开发、持有物业优势的开发商以及强势进入住房租赁市场的“国家队”都更青睐集中式模式，足以说明集中式长租公寓更符合下一阶段住房租赁市场的发展形势。

根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，截至2017年末，国内公寓市场中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服务式占比8%。集中式公寓目前市场占比较低，但仍然被看好，我认为它有三大杀手锏。

第一、  进入门槛较高。

集中式公寓的物业成本决定了项目前期资金投入要求高，扩张难，只想两边套钱的中介或者二房东中小企业很难玩转。

共青团北京市委曾经发布过一份调研报告——在北京， 有43.8%的青年人遭遇过黑中介，这意味着被黑中介伤害过的青年人起码超过1000万！为什么那么多黑中介，主要这个市场太大，进入门槛太低，杂牌军太多，自然会有各种猫腻。

集中式公寓能够有步骤的开发针对不同消费人群的公寓，使产品和价格呈现合理梯度，例如现在市场上常见的精英公寓、白领公寓，以及蓝领公寓。分散式模式为了追求单个房间的收益最大化，则很难多条线布局。

目前长租公寓市场争议不断，主要还是因为行业刚刚起步不久，良莠不齐，集中式公寓主要参与者是国家队、开发商以及资本雄厚的投资机构，相对来说更为规范和具备前瞻性。个人建议政府研判近期舆情，加快政策监管，设置行业门槛，建立行业标准和规则。

第二、  运营效率更高

集中式由于项目集中，管理方便，人房比基本可以达到1:100。部分头部企业通过公寓运营管理系统，结合物联网、智能水电、智能门锁、APP系统自助服务等，大幅提升公寓运营管理效率。驻店人员从日常的琐碎工作中解放出来，自然能空出更多精力向住客嘘寒问暖，提供住客真正需要的服务。

（这点很重要，从近期投诉的各种长租公寓群里可以发现，大家投诉最多的往往是管家的冷漠和狡诈，本来应该贴心的管家为何变成这样，值得某些品牌深思：你们对管家的要求是什么？是以住客为上帝，还是以业绩为上帝？）

另外，集中式长租公寓从工程角度来看，在采购和施工上的成本控制都具备优势。集中式长租公寓还可以通过统一设计装修风格，把控装修品质，给住客提供质量稳定的租住产品。

第三、创造增量供给

前段时间关于长租公寓推高租金价格的争议不断，实际上租金上涨的背后主要还是供需失衡。集中式长租公寓选取的多是市场上存量非住宅物业，实际上为租赁市场创造了新的供给，长期来看会有利于稳定租赁价格。同时这也是去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产具有重要意义。结合国家对土地用途调整的放宽，集中式长租公寓获取物业的渠道增加，这应该是一个政策鼓励的方向。

光靠租金差没用

公寓生态圈如何完美运营？

如何获得利润，赚取租金差是行业的普遍手段。但大家都只盯着租金差，只会造成争先恐后太高租金水平的局面。挖掘多个盈利点，建立公寓生态圈，实现租客和公寓运营商的双赢，可能是集中式公寓更大的“野心”。

实际上集中式的租住场景、集约化的管理，确实可以让公寓成为一个天然的流量聚合入口，通过结合出行、办公、健身、餐饮等附加服务打通除租住以外的其他生活需求，有可能将探索出一个具备更大想象空间的盈利模型。

这几年很多集中式公寓都开始根据门店周边生活配套情况在公区配置无人超市、贩卖机、按摩机、无人打印店等生活消费模块，提高门店收益。一旦门店增值服务收入稳步增加，租金不再是主要收入依靠，那么涨租幅度也将减小。这有可能是长租公寓比较合适的可持续发展方向。

数据显示，越来越多的大学毕业生选择的租房第一站是集中式长租公寓，这源于他们对独立生活空间和社交空间的双重需要。V领地、万科泊寓等集中式品牌不仅满足了年轻人居住的需求，还能满足他们健身、社交等附加的需求，通过挖掘年轻人的消费需求，组织丰富多彩的社群活动，减少都市青年离家漂泊的孤独感，让他们住出“家”的感觉，从而提高住客粘性，稳固生态圈。

资本聚拢头部

1200家长租公寓品牌如何洗牌？

根据链家于2017年底发布的数据，中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元；未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元；到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6亿元。

从现在的形势来看，一个不争的事实就是资本向头部玩家聚拢，并提供巨额的弹药。2018年1月，自如宣布完成40亿人民币的A轮融资。2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。根据券商中国对20家规模排名靠前的长租公寓运营商数据的统计，市场排名TOP10的分散式公寓今年以来的融资额已达到了64亿元；而对于TOP10的集中式公寓，这一数据不到14亿元，可见集中式长租公寓还有巨大的投资和挖掘空间。

不过1200多家长租公寓品牌，头部只有那么几家，有几家头部还处在舆论的漩涡中，所以长租公寓在四季度何去何从，现在说法不一。不过现在行业间形成的一个共识就是，行业在四季度肯定会加速洗牌，一部分缺乏品牌影响力的将逐步消失。

长租公寓出现的这么多问题，充分说明，资本可以裹挟市场，但一定不能主宰市场。资本的运作逻辑就是迅速占领市场，争取价格决定“话语权”，经过“行业洗牌”，持续赚取利润。但是，一些小规模但是特色化的品牌公寓或许也能迎来春天。

“四季度，很多品牌方只能在差异化产品、细分市场上下功夫。”广东一位本土公寓运营商方可在接受《南方人物周刊》采访时表示，比如女性公寓，比如高管公寓等等。

长租公寓大变局的趋势下，众多公寓品牌方在大而残酷的市场会发生什么样的故事，会有什么样的遭遇，鹿死谁手，时间是最好的证明。但有一定是可以肯定的，不管是规模化还是差异化，作为美好生活的代表行业，撇开“唯利是图”，不断满足住客真正需求，有情怀地去做点有价值的事，才有可能立于不败之地。