作者：魏琼

入秋天气渐凉，而广州楼市却似隆冬将至，降价范围已从外围区域向中心区蔓延。国庆大假期间，《每日经济新闻》记者实地走访了广州市中心区推货大户荔湾区广钢新城板块发现，多个楼盘推出较大优惠购房措施，部分楼盘优惠幅度超过10%。

一边是严调控下的购房者持币观望，一边是融资收紧、资金回笼减慢、面临资金压力，开发商开始不淡定了。嗅觉敏锐的万科高喊“活下去”，碧桂园已考虑将销售率不佳及正负零为负的项目停工。穿越周期成为开发商的当务之急，面临市场下行压力，开发商将如何调整销售策略？

现场调查：广州中心区楼盘降幅超10%

楼市下行压力渐显，国庆大假期间，降价促销潮逐渐在广州楼市蔓延。据《每日经济新闻》记者实地调查了解，广州楼市的降价潮已从外围的增城、南沙等区域向中心区扩围，包括增城、黄埔、南沙、花都、荔湾以及番禺等区域楼盘均有降价促销策略。

国庆大假期间，《每日经济新闻》记者（以购房者身份，下同）走访了荔湾区广钢新城板块多个楼盘发现，包括保利和光晨樾、振业天颂以及金融街融穗华府等在内的不少项目均推出优惠措施。其中和光晨樾降幅较大，原总价约为530万元的三房单位，折后价约为458万元，降价幅度高达72万元，降幅达到13.58%。

振业天颂项目降幅则较低，102平方米三房单位，原总价约为440万元，折后总价约为427万元。该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目采取双合同形式签约，备案合同价格约为356万元， 装修款合同价格约为71万元。以三成首付计算，购房者需要缴纳首期购房款约为178万元。

双合同签约形式对购房者来说首付压力较大。双合同盛行下，单合同则成为开发商的宣传点和卖点。在广钢新城内，金融街融穗华府项目打出的“真单合同，首付110万起”“国庆特惠一口价88折起”等字样的广告较为显眼。

融穗华府项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，因为项目是在2015年和2016年拿的预售证，所以避开了限价，签约价格可以突破区域的限价，实现单合同签约。

以该项目一套92平方米三房单位为例，原总价约为521万元，在减去20万元优惠以及97折商业贷款、99折国庆优惠以及7天内准时签约的99折优惠后，折后总价约为477万元，折扣约为92折。三成首付约为144万元，门槛较双合同签约大大降低。

关于广告打出的88折优惠，融穗华府项目销售人员向《每日经济新闻》记者解释，88折单位主要是商铺，只有少量国庆钜惠单位折扣力度可达到88折。

《每日经济新闻》记者在融穗华府项目销售中心现场贴出的国庆钜惠单位发现，国庆钜惠单位为低楼层以及高楼层，集中在2~4楼以及30层以上单位，大多数已贴出“已售”字样。其中一套面积约为83平方米的单位，原价为57320元/平方米，折后单价约为50600元/平方米，每平方米降了6719元，折扣力度高达约56万元，折扣约为88折。

开发商：未来购房节点仍有较大力度优惠

据《每日经济新闻》记者观察发现，每年“十一黄金周”期间，开发商都会有不同程度的降价促销措施，带动成交上升。对比往年，今年开发商的让利幅度较大，主要是在要严调控下房企面临资金回笼压力。

和光晨樾项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前促销主要是因为开发商需要回笼资金，待黄金周过后，楼盘的优惠幅度将进行调整。

同时，金融街广州相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“十一黄金周”针对个别楼盘的部分单位推出特惠，优惠力度比平时高1%~2%，这些特价单位在户型和朝向方面相对而言是没那么好的。该负责人表示，黄金周过后，价格将调整，个别单位适当回收优惠，幅度约为2%。

值得注意的是，今年以来开发商的策略已经发生明显变化，万科高喊“活下去”，碧桂园已考虑将部分效益不佳项目停工，而这些变化主要是源于对资金的渴求。融资渠道收紧、资金回笼速度放缓，使房企资金压力倍增，穿越周期“活下去”成为房企的第一要务。

虽然“十一黄金周”过后，开发商的优惠措施将会有所调整，但以价换量、适度降价促销、快速回笼资金将成为开发商未来的营销策略。

上述金融街广州相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，现在有很多购房者持币观望，所以在接下来的购房节点，例如“双十一”等将继续推出优惠措施，力度不亚于“十一黄金周”。

谈及优惠幅度，该负责人明确表示，并不是价格的大跳水，这样会引起市场的恐慌，越降价越没人买的，大幅降价是对市场和开发商自身的不负责任。