文/王志

“好时机”是每个人都偏爱的，但其却不偏爱每个人。抓得住“好时机”的人，是运气好；抓不住的那就是“命”，得认。

对于地产项目来说，也是如此。现有香山里花园五期，未来有泰禾金尊府，只不过前者选择开盘的时间点，已然不是其等来的“最好时机”，总共836套房源，却只有501人认筹。这对于红极一时的热盘来说，可谓是狠狠地打了自己一个响亮的巴掌。而后者，其未来会有什么样的命和运，也颇为让人记挂，毕竟是曾经的“地王”。

出师未捷

10月12日，地处北环大道南面，由侨北一街、侨北三街和侨北五街合围的香山里花园五期将开盘。此次开盘其将推出836套房源，户型约为125-137㎡的3房和165-175㎡的4房，均价为82817元/㎡，较上月开盘的润府三期略低。

据其营销中心现场销售介绍，五期共有3栋住宅，均有A、B两个单元。1栋、2栋全部为4房，3栋主要为3房，并带有少许4房。其中，前者均为3梯3户，层高分别为45层和44层；后者为3梯4户，有46层。她告诉笔者，3房的实用率为76%，这也意味着125㎡3房和137㎡3房将分别有30㎡和32.88㎡的公摊面积。

香山里花园五期的开发可追溯至2016年9月，深圳华侨城房地产有限公司通过协议受让的方式获取了T309-0165地块。从拿地到开盘，这一项目花费了2年时间。其实，笔者在今年上半年就从链家的销售口中得知，项目的五期已经建好，就在等一个合适的时机入市。开发商选择在这一时间点开盘，似乎对“金九银十”抱有很大期待。

但实际情况是，在刚过去的9月，新房和二手房的成交量分别环比下跌39.05%和31.3%，跌幅均超过3成。香山里花园五期选择在这一时间入市，未必是个好时机。这点从其此次认筹的人数也可以看出，笔者致电香山里花园五期一男销售得知，该项目此次认筹人数仅为501人，而其总房源数为836套。笔者算了一下，就算这501人全部签约了，也只能去化59.93%的房源，况且这还是一种最为理想的状态。要是不甚理想，去化情况可能会更糟。

香山里花园五期此次开盘可谓是出师未捷，命里注定带个“凉”字。

惨淡收官已成定局

笔者通过查阅深圳市规土委官网获悉，曾在2008年7月华侨城集团就通过协议受让的方式获得了位于侨香路南侧的T309-0141地块，并在该地块开发出了香山里花园一期。该项目在2010年9月入市，这是华侨城集团在华侨城区域打造香山系列产品的开端。

从其拿下香山系列第一块地至今也有10年多了，在这期间，华侨城集团以同样的方式分别获取了T309-0146、T309-0162、T309-0161、T309-0163和T309-0165五宗地块，先后开发出香山里花园二期、香山美墅花园以及香山里花园三期至五期。就此次入市的五期来说，是其香山系列产品的收官之作，但这样的收尾却让开发商极为尴尬。剩余超过4成的房源，要采用何种销售手段才能卖出去？这是华侨城集团方面现在最为困扰着的事情。

“十年磨一剑”用来形容华侨城集团再为贴切不过了，盘踞在华侨城区域的上市公司，除了耗费10年的时间在该片区打造了香山系列产品外，其在此前还打造了天鹅堡系列和纯水岸系列产品。只不过后面两个系列产品的开发时间可以分别往前推至2001年9月和2001年11月，其中，纯水岸十五期已于2013年8月入市，新天鹅堡三期目前还处在紧锣密鼓地施工阶段。

在建中的新天鹅堡三期

与香山里花园五期相比，新天鹅堡三期在地段上就占据优势，距离侨城北地铁站400米不到，而且据此前新天鹅堡二期营销中心的现场销售介绍，三期会建有一个大型的商业配套，这对于缺乏商业的华侨城片区来说无疑是一个好消息。

据深圳市规土委数据，去年6月22日，新天鹅堡二期共计474套房源获得预售许可，均价116816元/㎡，最低价格84211元/㎡，最高价格153034元/㎡。虽然在均价上相较于今年5月底开盘的海上世界双玺花园三期121262元/㎡要略为逊色一些，但价格区间却是极为接近的（后者最低价为81727.51元/㎡，最高价为154224.65元/㎡）。

单从价格上来看，新天鹅堡三期的热度将会与双玺花园三期不相上下，更何况三期还有着地段和商业的加持。相较之下，香山里花园五期确实显得冷清，这点从其认筹情况就可以看出来，开发商现在的背脊或许正在发凉冒冷汗。

为什么“凉了”？

据其营销中心现场销售介绍，五期的容积率为3.6，这样的数值无疑是很低的。其车位配比为1:1.14，尚可满足每户一个车位的需求。笔者在实地走访项目时看到，香山里花园5期西侧紧邻香山里小学，该学校已于2017年5月正式招生。此外，笔者从上述销售口中还得知，项目的学区还有南山第二实验学校。其官网显示，该校是一所48班制的9年一贯制学校，建于2002年，至今已有16年的历史。

以上是该项目好的一面，至于其为何“凉了”？从其地段、配套和交通来分析，就可窥见一二。

项目不近地铁，距离白石洲地铁站1.5公里，步行需要20来分钟，骑行需要7分钟，坐公交去地铁站所耗费的时间与步行相近。这对于一个“时间至上”快节奏的一线城市来说，无疑是许多群体所不能接受的。

更为致命的一点是，项目不仅靠近北环大道，还临近北环变电站，两者一起制造出来的噪声污染可想而知。笔者在实地走访途中遇到了一q房网销售，他对笔者说道，这个项目将不会太热，主要是因为其旁边有一个变电站，对居住质量有着较大影响，对带有小孩的家庭来说不太适合其居家。

针对这一问题，项目现场销售则说道，五期要是不靠近北环和变电站，就可以卖到新天鹅堡二期一样的价格。对此，笔者查阅了该项目分别于2016年和2017年入市的三期、四期，其均价分别为84459元/㎡和82719元/㎡，而此次五期开盘的均价为82817元/㎡，比去年入市的四期价格略高。“限价”背景下，能拿到这样的备案均价，确实可以把其称之为是“香山里花园五期的胜利”，而上述现场销售所打的比方一点也不贴切，甚至可以说是言过其实。

自打2001年9月华侨城集团拿下天鹅堡系列第一宗地块开始，其在该片区开发也已经有17个年头了。但很遗憾的是，尽管上市公司在这一片区建有多个系列的房子，对片区布局之深之广也是其他房企所不能企及的，但生活所需的大型商业始终没有得到应有的规划，这也目前整个片区最为尴尬的一点，很难说不影响到业主的生活质量。

整个片区的商业都较为缺乏，就更不用说香山里花园五期了。但事实也在不断证明，城市在向前发展，人们的生活方式也早已在不间断地升级，一个体量适中的商业配套已经不可或缺。