整整一百年前，随着一战战局骤然明朗，奥斯曼土耳其帝国日薄西山；一百年后，当土耳其总统声言要重塑帝国荣光，他会如何做呢？
以拒绝释放一位涉嫌卷入2年前政变未遂的美国传教士为导火索，8月10日，特朗普的一条推特把土耳其里拉的汇率从“阴跌”直接推到“暴跌”——引起了发全球媒体的关注；用里拉支付机票在携程套利可获利万元的传闻铺天盖地，土耳其一时变成国际笑话。居外密切关注着这个全球第17大经济体的经济与房价走势，先后发出了《贸易战撼倒了土耳其，下一个倒下的会是谁？》和《里拉大跌 土耳其的房子值得抄底么？》两篇文章。
图一：特朗普推文
当地时间上周五，该美国传教士被判决有罪后，因拘押时间已超过2年及身体原因，被当庭释放。
特朗普发推表示没有与土耳其方面进行任何交易，并对土方表示感谢，表达其缓和双方关系的意愿。埃尔多安认怂了，然而土耳其的经济会有转机么？这两个月来，土耳其房市发生了什么？居外综合来自土耳其多地旅行及研究的小伙伴提供的素材，尽可能勾勒了一幅对土耳其经济的图景，尝试提供一个答案。
为重建土耳其国民对里拉的信心，8月10号当天，土耳其总统埃尔多安曾发表讲话：“如果谁枕头底下有美元、欧元或者黄金，那么他应该去我们自己的银行兑换成里拉。这是一场国民战争，这将是我们对发起经济战的人的回应。” 活生生一场“共克时艰“在2018年的夏天上演于土耳其。
然而这场号召似乎没有扭转时局，土耳其里拉一年以来相较美元跌去47.70%，相较欧元跌去45.27%。
“共克时艰”当然不只是嘴上说说，9月份, 土耳其的通胀率同比上升将近25%，创下15年来新高。尽管土耳其央行于北京时间2018年9月13日19时，意外加息625个基点至24%，依然改变不了土耳其实际利率跌为负的事实。彭博社指出，土耳其物价的飙涨，显示出土耳其央行此前加息策略收效甚微，而土耳其经济发展已显著放缓，土耳其央行可能已经无计可施。短期内是否进一步加息有待观察。10月7日，土耳其总统埃尔多安称与IMF再无任何瓜葛，此举意味深陷汇率危机的土耳其将不会向IMF申请贷款，不知这是否是为了避免90年代南美一些国家所陷入的国际债务陷阱，避免像那些国家经济政策受到IMF及西方发达国家的约束。
在加息的同日，总统埃尔多安签署了一项法令，该法令要求全土耳其使用土耳其里拉来购买，出售和租赁房地产和租赁车辆，以便为支持陷入困境的当地货币迈出新的一步。除了地产和车辆还包括商业和服务合同，根据官方公报要求，这些合同不能以外币协议或以外币挂钩，它还要求土耳其出口商将其大部分海外收入转换为里拉。但在2018年9月13日之前生效的合同不受新规约束。
这是土耳其自8月以来采取的一系列措施中的最新举措，以扼杀美元、欧元等外币需求。土耳其央行已为该国银行推出外汇掉期市场，而土耳其银行监管机构则限制衍生品交易。到这里，有没有觉得土耳其的紧急时期外汇管制令你觉得似曾相识？
9月18日，埃尔多安再度签署法令，根据新规，外国人如果拥有价值25万美元的房产三年或者持有三年50万美元的土耳其债务，就可以成为土耳其公民。第一个规定将房产条件从之前设定的100万美元调低了，第二种债务条件则将原先300万美元的门槛调低至50万美元。
根据笔者一位国庆期间在土耳其度假的朋友的观察，伊斯坦布尔对于使用里拉交易要求严格，而其他地方（旅游热点地区）小额交易美元欧元也可被接受。分析认为，伊斯坦布尔作为国际都市以及土耳其通往欧洲的桥梁，也是资本外逃的前沿阵地，在外汇管制方面更为严格。
根据另一位十一期间在土耳其度假的朋友的观察，在土耳其首都伊斯坦布尔， 交易只能使用里拉的执行相对严格，而在其他非首都的城市（旅游热点地区），当地商户在小额交易上也接受美元欧元。分析认为，伊斯坦布尔作为国际都市以及土耳其通往欧洲的桥梁，也是土耳其资本外流的前沿阵地，因此在外汇管制方面更为严格。
该部门官员表示，降低土耳其投资公民身份的最低门槛有望促成土耳其房产交易量，并为土耳其带来更多现金，以和希腊等欧盟国家竞争外国投资。土耳其护照指数排名第85名，高于中国第121名，可以免签72个国家， 中国护照可以免签29个国家。 “之前希腊、葡萄牙面临经济危机时靠投资移民产业及资本管制措施逐步走出了经济危机，因而同样策略也适用于土耳其，“ 一位鼓吹土耳其房产吸引力的土耳其“TSKB房地产估价总经理Makbule Yonel Maya接受路透社采访时表示。（编者：土耳其不像葡萄牙和希腊，尚未成功成为欧盟核心成员国）
据土耳其官方数据显示，去年外籍人士在土耳其购买了价值46亿美元的房产，其中很大一部分来自伊拉克、沙特阿拉伯、科威特和俄罗斯。
“土耳其房地产年销售额100亿美元并非不切实际的数额; 它可以通过新的改革措施实现，“房地产投资协会（GYODER）主席Feyzullah Yetgin说。
今年8月，土耳其房屋销售同比下降12.5％。然而，上周三公布的数据显示，外国人购买物业的数量增加了约130％，主要集中在伊斯坦布尔和度假胜地安塔利亚。
面对土耳其政府新规，各家房产公司不得不纷纷删掉原本欧元或美元计价的广告文案，临时改用手写体添上土耳其里拉定价的房屋挂牌价。
《政见》观察员归宿分享在朋友圈的位于土耳其西南部爱琴海边的五套海景房价格变动信息，笔者根据这五套同时也在Property Turkey 网站挂牌的房源价格在9月中旬从欧元或英镑转换为里拉价格变动幅度，估算前后贬值幅度13%到92%。截止发稿时，居外网尚无法证实这些图片里的房源外币标价金额的起始有效时间。假设这些房源挂牌在半年以前， 这五套海景房前后半年的暴跌幅度不得不令作者嗔舌。
图二：9月中旬从欧元或英镑转换为里拉价格后，贬值幅度从13%跨越到92% （摄影：归宿）
土耳其高企的通货膨胀，不断贬值的里拉使得土耳其企业的融资成本和债务成本不断攀升，市场的悲观与观望；土耳其房企正面临的越来越严重的现金流压力以降价回笼资金，然而这个价格是否依然持续下跌没有人能说清，写到这里有没有担心过这场景似乎离我们也不远？
而9月13日土耳其出台外汇管制后，外国投资者是否买账接受里拉计价的房产则还有待观察10月和11月的土耳其房产交易量数据才能下定论。
土耳其还降低了国有债权人的抵押贷款利率，继续要求大型房地产公司的折扣，以”组合拳“措施来应对该国房地产降温。
烂尾、违约、抗议不断的地产项目
据《纽约时报》9月底的报道，有一群居民在伊斯坦布尔东部一个空旷的建筑工地抗议了70多天。
他们坐在几个帐篷旁边的塑料椅子上。他们被崭新的高层楼群环绕，但是小区里，却积水横流，杂草丛生。
图三：Fikirtepe项目工地上的拆迁户正在抗议补偿条款变更 （来源：纽约时报）
作为伊斯坦布尔日益时尚的亚洲海岸Fikirtepe地区城市规划的一部分，Fikirtepe项目是一项雄心勃勃的计划，这一计划原本将土耳其的中央工薪住宅区改造为高档住宅区。为此，约有300所房屋被拆除。这些家庭一直住在租来的住处，直到他们的住宅区建成。
Mahir Sasmaz是这家开发公司的前负责人，但这家开发商的拆迁工作已经停滞不前已久。该公司表示，开发成本上升和销售缓慢阻碍了该项目的进展。根据协议，该公司提出支付租赁住宿长达42个月，直到拆迁户们搬进新的公寓楼。
20世纪50年代，抗议者之一的Engin Akguzel全家在此建造了三层公寓。他的母亲Akguzel女士住在一层里，他和家人住在一楼，用另一层的租金收入来补充养老金。
在建筑公司以通货膨胀等理由拒绝以原价完成工程后，最初的投资者退出了该项目，并对其承包商提请了诉讼。接盘的投资者威胁要以低于先前提供的补偿金补偿原住户引发了拆迁户们的集体抗议。
但随着土耳其经济步履蹒跚，建筑业停滞不前。据《纽约时报》报道，土耳其全国各地的建筑工地大规模停工与烂尾，约有200万套新公寓尚未售出。被授予土地许可证的85个私人开发商因金钱纠纷而停止施工。在这个土耳其地产的寒冬能不能“活下去”实在成为问题。
抗议活动使埃尔多安先生不惜一切代价强调建设和增长。城市转型一直是埃尔多安总统16年执政期间备受瞩目的成就之一。伊斯坦布尔和许多其他城市的老城区已经被成片拆除，取而代之的是现代化的办公楼和住宅。重建活动刺激了土耳其经济的快速增长，为埃尔多安先生的选民群提供就业和住房。建筑热潮主要建立在外国信贷的基础上，为整个建筑公司带来了财富。但是，随着土耳其里拉的垮台，它也背负着沉重的私营部门债务。土耳其银行借入了1860亿美元，其中大部分以美元计价。穆迪投资者服务公司（Moody'sInvestors Service）的数据显示，未来12个月需要再融资约770亿美元。
2003年埃尔多安上位这些年，到底印了多少钱？对于正常经济环境来说，总量真的非常吓人——
根据OECD数据，以2017年美元币值计，土耳其2003年GDP为3118亿美元，2017年土耳其GDP8507亿美元，增长不过118%，而从2003年至今，土耳其的M2，整整增加了24倍！印钞票的速度，比GDP快多了！这个数字放眼全球，仅有少数几个国家可以相提并论。
少数的这几个国家是哪几个，大家闭上眼都可以算出来。
尽管经济形势萎靡不振，但不妨碍土耳其人民追求自己的幸福感。9月初，土耳其的一场音乐节仍能吸引上千歌迷。
图四：9月土耳其音乐节盛况 （摄影：归宿）
图五：音乐节上人声鼎沸，可见土耳其人民幸福感不减 （摄影：归宿）
即便经济情况如此，人口约8000万的土耳其，依然接纳了近400万叙利亚难民。“土耳其人他们有困惑、有抱怨、但也有更多的同理心，而且并未发生大规模的反难民浪潮，这让人不禁欣慰。”（根据财新8月报道）
本文成稿得到《政见》观察员归宿发自土耳其的见闻与图片，特此感谢！
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